Những bất cập thị trường BĐS thời điểm hiện tại

Làm thế nào để kéo giảm giá nhà và ngày càng có nhiều dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhiều dự án căn hộ nhà ở thương mại giá thấp và nhiều dự án nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của đông đảo người có thu nhập trung bình đang là một vấn đề cấp bách.

Có thể nói, trong 10 năm qua, sự phát triển của thị trường bất động sản đã góp phần thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định lớn cho nền kinh tế, thúc đẩy tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu, bảo đảm an sinh xã hội. Đồng thời góp phần quan trọng vào công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển đô thị, du lịch, tăng trưởng xanh.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản vài năm trở lại đây đang có xu hướng chững lại ở một số phân khúc, tính đến cuối năm 2019, lượng giao dịch giảm hơn 70%; nguồn cung dự án mới giảm 40% so với cùng kỳ năm 2018. Trong 3 quý đầu năm 2020, các chỉ tiêu này tiếp tục giảm mạnh so với năm trước.

Trong vòng 3 năm qua, rất hiếm dự án được cấp phép mới, nhất là dự án nhà giá rẻ và nhà xã hội. Thêm vào đó, đại dịch Covid-19 càng làm tăng thêm khó khăn cho thị trường. Song thực tế cho thấy, giai đoạn khó khăn hiện nay cũng là cơ hội sàng lọc, định vị lại các doanh nghiệp trong ngành bất động sản một cách rõ nét.

Trong bối cảnh hàng loạt doanh nghiệp điêu đứng thì cũng không ít doanh nghiệp có hướng đi phù hợp vẫn đang rất thành công. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản phải nỗ lực thực hiện tái cơ cấu, tập trung vào những sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu thị trường và hướng tới hoạt động chuyên nghiệp hơn. Bên cạnh đó, để thị trường bất động sản vượt qua khó khăn, phát triển ổn định trở lại thì Nhà nước cần phải có các giải pháp đồng bộ cả về cơ chế, chính sách, về nguồn vốn đầu tư, quy trình thực hiện.

Lối thoát" cho 63 dự án nhà ở, dự báo nguồn cung mới tại Tp.HCM tăng mạnh  năm 2021 - Bất Động Sản Phát Hưng

Trong 2 quý đầu năm, lượng giao dịch thành công nhà ở thương mại xuống thấp nhất trong vòng 4 năm qua, chỉ bằng 14% của năm 2019. Tỷ lệ văn phòng trống tăng. Các khu du lịch, nghỉ dưỡng đều tạm dừng hoạt động. Số doanh nghiệp được thành lập mới giảm 11,9, tạm ngừng kinh doanh tăng 94,1% so với cùng kỳ năm 2019, tăng cao nhất trong tất cả các ngành nghề. Số lượng sàn giao dịch đóng cửa chiếm khoảng 80%; số còn lại khoảng 200 sàn thì hoạt động cầm chừng.

Thị trường đang lâm vào khủng hoảng nhưng khủng hoảng hiện nay khác hoàn toàn so với hơn 1 thập kỷ trước. Trước kia, hàng hoá nhiều nhưng không bán được. Hiện tại thì ngược lại, nhu cầu lớn nhưng nguồn cung lại hạn chế. Hơn nữa, thời kỳ khủng hoảng vừa qua cũng đã góp phần sàng lọc thị trường. Các chủ đầu tư yếu kém cùng cách thức làm ăn chộp giật gần như không còn tồn tại.

Bên cạnh đó, giá bất động sản đang đối mặt với nhiều áp lực. Cụ thể, giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút bong bóng. Đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp dẫn đến tiêu thụ chậm. Nhiều dự án có sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao do áp lực phải thu hồi vốn để trả nợ, phải áp dụng chính sách khuyến mại và tặng quà giá trị lớn. Giá đất ở những địa phương trước đây phát triển nóng, nhanh dẫn đến đẩy giá đất tăng mạnh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường, hầu hết phải điều chỉnh cho phù hợp, để lôi kéo lực cầu thị trường trở lại.

Báo cáo gần đây của Bộ Xây dựng cho biết, cả nước đã và đang triển khai khoảng 5.000 dự án bất động sản, với tổng vốn đầu tư hơn 4,5 triệu tỷ đồng, tăng gần gấp 3 lần so với năm 2009. Số lượng doanh nghiệp xây dựng, bất động sản ước lên đến 115.000 doanh nghiệp, tăng hơn 2,3 lần so với năm 2010, chưa kể tới trên 1.000 sàn giao dịch bất động sản đã được thành lập.

Sản phẩm chủ yếu và cơ cấu sản phẩm đã có nhiều thay đổi, ngày càng đa dạng. Hiện, ngoài các dự án nhà ở thương mại còn có 1.000 dự án nhà ở xã hội; 326 khu công nghiệp, 30.000 cơ sở lưu trú, 6 triệu m2 văn phòng cho thuê…

Theo báo cáo BĐS TP.HCM trong quý III-2020 của Savills Việt Nam, phân khúc đất nền đang đối mặt với nhiều thách thức hơn cả trong thời gian đại dịch do nguồn cung hạn chế. Ghi nhận chung, nguồn cung sơ cấp giảm 65% theo quý và giảm 58% theo năm, xuống còn 470 nền. Lượng bán quý III chỉ 170 nền, mức thấp nhất kể từ năm 2016, giảm 70% theo quý và giảm 64% theo năm. Tỉ lệ hấp thụ bình quân giảm tương ứng chỉ còn 37%.

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, mảng đất nền trở nên kém hấp dẫn với nhà đầu tư trong tình hình dịch bệnh bùng phát vì các vấn đề pháp lý, uy tín của chủ đầu tư và thiếu các dự án quy mô lớn.

Hàng tồn kho bất động sản theo kế hoạch sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và trong quá trình phân phối lưu thông sản phẩm là điều bình thường. Thậm chí có thể là một lợi thế của doanh nghiệp. Tuy nhiên, ở một khía cạnh khác tồn kho bất động sản sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và cho nền kinh tế nếu đây là bán thành phẩm. Trong đó những dự án vướng pháp lý chưa thể triển khai sẽ gây sức ép lớn cho chi phí hoặc lãi vay của doanh nghiệp.

Nhìn tổng quát về các doanh nghiệp đã báo cáo tình hình kinh doanh quí 3-2020 thì kết quả lạc quan chỉ xuất hiện ở một vài doanh nghiệp may mắn được chuyển tiếp các dự án mở bán trước khi dịch bệnh xuất hiện. Còn lại đa số đều phải dựa vào các nghiệp vụ khác hoặc các công ty liên kết để duy trì tăng trưởng. Trong khi đó, hàng tồn kho ở các doanh nghiệp cũng tăng cao với nhiều dự án chưa thể hoàn thiện pháp lý cũng trở thành nỗi băn khoăn lớn.

Nhật Hạ
( Tổng Hợp)

 

Nguồn: http://phunumoi.net.vn/nhung-bat-cap-thi-truong-bds-thoi-diem-hien-tai-d214112.html