Sự lệch pha cung – cầu nhà ở cũng là nguyên nhân dẫn tới sự lệch pha tín dụng khi nguồn vốn chủ yếu đổ vào phân khúc đang “ngự trị” thị trường là nhà ở cao cấp, siêu sang. Thị trường bất động sản hướng về nhu cầu ở thực. Nhu cầu nhà ở tại đô thị rất lớn, đặc biệt với gia đình trẻ…
Thời gian qua, nhu cầu mua đất và đất nền dự án sụt giảm do loại hình này chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư lướt sóng, mua đi bán lại. Tác động từ siết tín dụng vào BĐS cùng chính sách mạnh tay với phân lô bán nền của chính quyền nhiều địa phương đã và đang gây ảnh hưởng mạnh đến hoạt động mua bán và làm thanh khoản loại hình này đi xuống. Tuy nhiên, với các loại hình BĐS phục vụ cho nhu cầu mua ở thực và đầu tư dài hạn, tình hình không quá ảm đạm như nhiều người lo ngại.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia BĐS nhận định: Người mua BĐS hiện nay ưu tiên sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt và nhu cầu mua bán, cho thuê cao. Không chỉ khách hàng mà nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng đang hướng tới phân khúc BĐS phục vụ nhu cầu ở thực.
Trong một cuộc trao đổi gần đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, nguồn vốn cần huy động cho các dự án nhà ở thương mại trong 9 tháng đầu năm 2022 tại Thành phố lên đến 103.780 tỷ đồng.
Trong khi đó, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm 80,2% tổng nguồn cung căn hộ trên địa bàn TP.HCM trong 9 tháng qua, nên theo phương pháp nội suy, lượng vốn cần huy động cho nhà ở cao cấp cũng chiếm một tỷ lệ tương tự trong tổng giá trị nguồn vốn cần huy động cho các dự án, tương đương 83.231 tỷ đồng.
Tương tự, với nguồn vốn từ ngân hàng cho vay khoảng 60-70%, sẽ có khoảng 49.938-58.261 tỷ đồng vốn tín dụng được “bơm” vào phân khúc nhà ở cao cấp. Cộng với giá trị nhà ở cao cấp thường cao hơn nhiều so với nhà ở vừa túi tiền, dẫn đến tình trạng lệch pha tín dụng nhà ở cao cấp càng tăng.
Đó là chưa kể, theo Sở Xây dựng TP.HCM, đến cả cơ chế cũng “lệch pha” khi thủ tục đầu tư xây dựng một dự án nhà ở xã hội “khó” hơn đầu tư một dự án nhà ở thương mại khiến doanh nghiệp e ngại. Thực tế, không chỉ phải thực hiện tất cả các loại thủ tục của dự án nhà ở thương mại, một dự án nhà ở xã hội còn phải đáp ứng một loạt thủ tục khác như thẩm định giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà hay phải xác nhận đối tượng mua nhà ở xã hội…
Nói như vậy để thấy rằng, dù là phân khúc đáp ứng được nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người dân, nhưng nhà ở xã hội hay nhà ở giá rẻ lâu nay vẫn chưa từng là trọng tâm của thị trường. Một báo cáo gần đây của HoREA chỉ ra rằng, “có khoảng 70% người mua nhà ở cao cấp là nhà đầu tư thứ cấp, mua để cho thuê hoặc để bán lại hưởng chênh lệch giá, chứ không phải để ở, mà một trong những nguyên nhân xảy ra tình trạng này là do thị trường thiếu nhà ở vừa túi tiền”.
Do đó, những khó khăn, thách thức mà thị trường địa ốc đang phải đối mặt một phần lớn xuất phát từ sự lệch pha về sản phẩm, khi nguồn cung bất động sản đưa ra thị trường chưa phục vụ “cái gốc” là nhu cầu ở thực.
Những ngày cuối năm này, chúng ta thường nghe những cụm từ như “chờ bắt đáy bất động sản”, “cách nào phá băng thị trường nhà đất?” hay “khi nào giá nhà giảm?”… Những thông tin này dường như mang hơi hướng tiêu cực, thế nhưng nhìn ở góc độ cung – cầu, liệu đây là “thời điểm vàng” để chúng ta tận dụng và nghĩ nhiều hơn về sự phát triển của thị trường nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ?
Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhấn mạnh: Trong 9 tháng vừa qua, nguồn cung mới của thị trường bất động sản chỉ bằng khoảng 20% so với cùng thời điểm năm trước. Các sản phẩm cũng chưa thực sự phù hợp với thị trường khi nguồn cung với phân khúc cao cấp đang thừa, trong khi đó sản phẩm giá rẻ đáp ứng nhu cầu tìm nhà ở thực của người dân lại đang thiếu.
“Phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung thiếu và yếu nên giá cả tăng mạnh, so với năm 2021 thì thời điểm hiện tại giá nhà đã tăng khoảng 30%, so với năm 2019 đã tăng 50%. Đặc biệt với phân khúc căn hộ ở tầm 25 triệu/m2 nay đã không còn tìm thấy trên thị trường”, ông Đính
Theo giới chuyên gia, so với thời điểm khủng hoảng giai đoạn 2008-2013, thị trường bất động sản hiện nay vừa có điểm tương đồng, vừa có điểm khác biệt. Giai đoạn trước đây, nền kinh tế Việt Nam đang bước đầu “làm quen” với thị trường chứng khoán cũng như thị trường địa ốc. Khi đó, nguồn cung bất động sản rất nhiều, nhưng chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư hơn là nhu cầu ở, khiến “bong bóng” bất động sản được bơm nhanh, bơm căng hơn.
Có thể thấy, bài học về chính sách tiền tệ từ giai đoạn trước được đúc rút và áp dụng cho giai đoạn hiện tại khiến thị trường bất động sản giảm tốc trong ngắn hạn, nhưng đảm bảo ổn định trong dài hạn. Gần như giao dịch được khóa chặt và đa số khách hàng không thể tiếp cận được tín dụng bất động sản.
So sánh giữa hai chu kỳ, nhiều chuyên gia cho rằng, bối cảnh hiện tại bớt khó khăn hơn nhiều so với trước đó. Diễn biến thị trường hiện nay chủ yếu là sàng lọc những rủi ro liên quan tới chính sách. Do đó, thời điểm giá nhà đất “hạ sốt” chính là lúc điều chỉnh sự lệch pha cung – cầu nhà ở theo hướng tập trung vào nhà ở giá rẻ, đáp ứng nhu cầu đang rất lớn hiện nay.
Các kết quả khảo sát đều cho thấy sự mất cân bằng cung cầu đang vô cùng nghiêm trọng khi số lượng nhà giá cao vượt trội nhà giá rẻ. Người dân bình thường mất khả năng sở hữu nhà, trong khi hàng tồn kho ngày càng gia tăng.
Tổng Hợp
(Đầu Tư Chứng Khoán, Thương Hiệu và Pháp Luật)