Các nhà đầu tư tư nhân bắt đầu cùng nhau xem lại khung pháp luật cho phát triển phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng thì đều nhận thấy việc hứa hẹn của nhiều địa phương đối với loại hình condotel không còn mấy hứa hẹn….
Vào tháng 2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản chính thức hướng dẫn các Sở tài nguyên và môi trường các địa phương về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các bất động sản du lịch gắn liền với đất đều là các bất động sản thuộc khu vực sản xuất – kinh doanh.
Điều này có nghĩa là bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng không được quyền sử dụng đất rất dài hạn như đất ở mà chỉ được sử dụng đất có thời hạn 50 – 70 năm như các loại bất động sản sản xuất – kinh doanh khác. Từ đây, nhiều nhà đầu tư thứ cấp ra đi, không quan tâm tới phân khúc này nữa. Việc đầu tư vào phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng trở nên suy giảm mạnh.
Trích dẫn lời một bạn đọc là Kiến trúc sư: “Trước đây Condotel vẫn được cấp có thẩm quyền phê duyệt và triển khai mặc dù chưa có hành lang pháp lý đầy đủ. Điều này cho thấy những sơ hở lớn về cơ sở pháp lý của dự án không hoàn toàn thuộc về doanh nghiệp. Như vậy chính sách mới ban hành trong thời gian đến buộc phải có giải pháp khắc phục tồn tại này, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát huy được nguồn lực sẵn có, nếu không sẽ là sự lãng phí to lớn tiền của xã hội. Condotel thực ra không xa lạ gì với thế giới, du lịch và condotel như là anh em sinh đôi. Nhiều địa phương ở nước ta có thế mạnh về dịch vụ du lịch vẫn có nhiều cơ hội phát triển tốt. Vấn đề của ta là có chịu cởi mở tư duy để góp phần tối đa hóa ưu thế của lĩnh vực này trong nền kinh tế?”
Cách đây 10 năm, loại hình condotel đã có mặt tại thị trường bất động sản Đà Nẵng, và đạt đỉnh vào năm 2016 – 2018. Theo thống kê của DKRA Vietnam, giai đoạn 2016-2018, nguồn cung condotel ở Đà Nẵng đưa ra thị trường là 9.890 sản phẩm với mức tiêu thụ 4.428 sản phẩm. Tuy nhiên, bước sang giai đoạn từ năm 2019 đến tháng 9/2021, thị trường condotel Đà Nẵng “tuột dốc không phanh”, chỉ ghi nhận 172 sản phẩm đưa ra thị trường với mức tiêu thụ 151 sản phẩm.
Condotel không có giao dịch mới nào trong quý III, tồn kho hàng nghìn căn và có kỳ ngủ đông dài do tác động của đợt dịch lần thứ tư. Trong quý, không ghi nhận nguồn cung mới mở bán và sức cầu toàn thị trường ở mức rất thấp. Trước ảnh hưởng của dịch bệnh, nhiều dự án khóa giỏ hàng, có 20 dự án condotel không phát sinh giao dịch với lượng hàng tồn kho khoảng 3.249 căn, nguồn cung chủ yếu tập trung ở Phú Quốc và Bà Rịa –Vũng Tàu.
Lũy tiến nguồn cung và tiêu thụ căn hộ condotel các quý trước cho thấy, các con số chênh lệch rất lớn giữa lượng hàng bán được và tổng cung. Cụ thể, quý II toàn thị trường phía Nam bán hơn 1.000 căn trên tổng rổ hàng 4.300 căn. Quý I tiêu thụ 559 sản phẩm trên tổng nguồn cung 3.927 căn. Riêng 6 tháng cuối năm 2020, thị trường condotel cũng chỉ bán được lần lượt 166-223 sản phẩm trong khi giỏ hàng lên đến 4.773-3.826 sản phẩm. Trên thực tế, quý nào thị trường condotel cũng luôn tồn kho hàng nghìn căn do sức tiêu thụ yếu.
Các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng khác cũng gặp nhiều khó khăn trong đợt cao điểm phòng chống dịch Covid-19 suốt quý III. Biệt thự biển chỉ bán được 82 căn trong ba tháng qua, sức cầu chung toàn thị trường vẫn ở mức khá thấp do chịu ảnh hưởng của dịch bệnh. Nhiều dự án biệt thự biển đã đóng giỏ hàng trong suốt 3 tháng qua và không ghi nhận phát sinh giao dịch. Phân khúc thị trường này ghi nhận khoảng 1.389 căn tồn kho (chiếm 84% nguồn cung toàn thị trường biệt thự biển).
Do tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp trong 2 năm vừa qua, thị trường BĐS có nhiều diễn biến phức tạp. Đặc biệt, BĐS khu vực miền trung trở về vùng đáy của chu kỳ thị trường. Cùng với đó, nhà đầu tư lướt sóng dường như không còn. Nguyên nhân là họ không thể trụ nổi lãi suất của ngân hàng. Và đây là cơ hội cho những nhà đầu tư dài hạn đầu tư.
Sau cú sốc xù cam kết lợi nhuận, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã đưa ra chính sách cho phép khách hàng tự vận hành cho thuê căn hộ của mình. Tuy nhiên, trên thực tế, cách làm này rất phức tạp và tiềm ẩn nhiều hệ luy đối với thị trường du lịch. Khi chính sách cam kết lợi nhuận tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng không còn là “át chủ bài” giúp chủ đầu tư hút dòng tiền từ người mua, đã xuất hiện nhiều dự án thực hiện chính sách bán hàng không cam kết lợi nhuận.
Cương Nguyễn
(Tổng Hợp)