Hiện nay chỉ có dự án nhà chung cư mới có căn cứ pháp luật điều chỉnh tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ, thông qua các quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản.
Đối với khái niệm condotel, HoREA đề nghị sử dụng thống nhất khái niệm căn hộ du lịch (còn gọi là condotel) là một loại cơ sở lưu trú du lịch theo quy định tại khoản 3 điều 48 Luật Du lịch.
Căn hộ du lịch có thể nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, hoặc nằm trong tòa nhà cao tầng độc lập, hoặc tòa nhà hỗn hợp của khu du lịch, hoặc tòa nhà ngoài khu du lịch.
Về quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu condotel, HoREA cho rằng, do phần lớn các dự án khu du lịch có condotel, mà tòa nhà căn hộ du lịch chỉ chiếm một phần diện tích của khu du lịch, nên bổ sung quy định đất xây dựng khu căn hộ du lịch vào Luật Đất đai, tương tự như quy định đất xây dựng khu chung cư tại Điều 145 Luật Đất đai, để có căn cứ xác định quyền sử dụng đất chung” đối với phần diện tích này, khi cấp sổ hồng cho chủ sở hữu condotel.
Về việc cấp sổ hồng cho condotel và các công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quy định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu condotel.
Bộ TN&MT có căn cứ hướng dẫn các địa phương ghi diện tích vào Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở của chủ sở hữu condotel, đồng thời đề nghị quy định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và cơ chế quản lý vận hành đối với tòa nhà condotel.
Vào 4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg “Về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh”, trong đó đã chỉ đạo các Bộ hướng dẫn giải quyết các vướng mắc về condotel theo chức năng và thẩm quyền. Sau đó, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT)… đã có các quyết định, văn bản liên quan đến việc quy định, quản lý, kinh doanh condotel.
các văn bản của các Bộ nói trên có tính rời rạc, thiếu tính đồng bộ, tính liên thông, nên đã không xử lý được các vướng mắc đối với condotel. Do đó, cần hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp Giấy chứng nhận cho condotel và những công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, như biệt thự du lịch, shophouse du lịch, officetel, căn hộ dịch vụ, thương mại,…
Cụ thể, đối với văn bản hướng dẫn việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng condotel, có thời hạn sử dụng đất theo thời hạn của dự án đầu tư xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng của Bộ TN&MT, HoREA cho rằng, do chưa có quy định pháp luật khác để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung của condotel (ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai), nên đến nay, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương vẫn chưa thể cấp sổ hồng cho condotel.
“Bên cạnh đó, điều 145 Luật Đất đai quy định về đất xây dựng khu chung cư, nhưng không có quy định về đất xây dựng condotel nên cũng chưa có căn cứ pháp luật xác định phần diện tích đất xây dựng condotel, để xác định quyền sử dụng đất chung ghi vào sổ hồng của chủ sở hữu condotel”, HoREA phân tích.
Đối với cách giải thích căn hộ lưu trú là căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp condotel theo thông tư 21/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng, HoREA nhận định là chưa chuẩn và chưa phù hợp với thực tế. Bởi, đã là căn hộ thì luôn có chức năng lưu trú nên không thể dùng khái niệm căn hộ lưu trú để chỉ condotel.
Mặt khác, thông tư 21/2019/TT-BXD giải thích “căn hộ lưu trú” là “căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp condotel, phục vụ mục đích cho thuê lưu trú. Nhưng trên thực tế, không chỉ có condotel, mà còn có căn hộ nhà chung cư là loại căn hộ phổ biến nhất, hoặc officetel, căn hộ dịch vụ, shophouse,… cũng sử dụng vào mục đích lưu trú, hoặc cho thuê lưu trú, hoặc kết hợp kinh doanh.
“Do vậy, không nên gọi căn hộ lưu trú là căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp condotel…, mà nên gọi là căn hộ du lịch”, HoREA nhấn mạnh.
Ngoài ra, HoREA cũng chỉ ra những bất cập tại quyết định số 3720/QĐ-BVHTT&DL ngày 28/10/2019 của Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch. Theo đó, tại điều 48 Luật Du lịch quy định 8 loại cơ sở lưu trú du lịch, trong đó có căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhưng chưa đề cập đến loại cơ sở lưu trú là nhà phố du lịch, hoặc shophouse du lịch trong khu du lịch nghỉ dưỡng.
Theo các quy định của pháp luật về Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai… thì chủ sở hữu công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, trong đó có condotel, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (shophouse du lịch) thuộc dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ thương mại có quyền yêu cầu được cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) có thời hạn, theo thời hạn của dự án.