Chuyên gia cho rằng nhà ở sơ cấp sẽ khó có thể giảm trong năm 2022, do chi phí phát triển dự án đang tăng mạnh.
Trải qua 2 năm dịch bệnh Covid-19, nền kinh tế bị ảnh hưởng nặng nề, trong đó, các đợt giãn cách xã hội khiến hoạt động xây dựng bị đình trệ, giao dịch bất động sản bị chững lại do không tiếp xúc, không làm thủ tục mua bán.
Tại thị trường TP.HCM, báo cáo của DKRA cho biết, giá nhà chung cư lẫn nhà liền thổ chào bán trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) vẫn tăng trong suốt quý III – giai đoạn khó khăn nhất của nền kinh tế TP.HCM – do phong tỏa phòng chống dịch. Tuy giá tăng, thanh khoản nhà ở giai đoạn này xuống thấp kỷ lục do ảnh hưởng tâm lý thị trường. Theo thống kê của DKRA, sang quý IV, giá nhà ở TP.HCM tiếp tục leo thang do nguồn cung khan hiếm. Các đợt chào bán nhà trong mùa cao điểm bán hàng cuối năm đa phần đều là mở bán giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ, giá bán đợt sau tăng trung bình 3 – 5% so với đợt mở bán trước.
Dựa trên nguồn tổng hợp dữ liệu của CBRE và Savills, nguồn cung mới và căn hộ bán được trong năm 2021 có thể giảm từ 7 -13% so với cùng kỳ chủ yếu do giãn cách xã hội trong quý III/2021. Trong khi đó, trong năm 2021 hai doanh nghiệp lớn ngành xây dựng lại ghi nhận lần lượt khoảng 25.000 tỷ đồng và 18.000 tỷ đồng giá trị ký mới, cao gấp 3,6 lần và 2 lần so với năm 2020.
Chuyên gia nhận định giá trị hợp đồng mới tăng trong năm 2021 một phần có thể là do bị trì hoãn từ năm 2020 do dịch Covid-19. Đưa ra dự báo về triển vọng năm 2022 đối với ngành xây dựng, chuyên gia SSI nhấn mạnh đến những yếu tố hỗ trợ từ thị trường bất động sản. Bởi nguồn cung của thị trường bất động sản là cơ sở cho những giá trị hợp đồng mới của ngành xây dựng.
Theo đó, chuyên gia SSI cho biết sẽ tiếp tục theo dõi việc sửa đổi luật để hỗ trợ thị trường bất động sản nhà ở trong thời gian sắp tới. Cụ thể như Luật Đất đai sẽ sửa đổi trong năm nay, trước khi hoàn thành vào tháng 5/2023. Các điểm sửa đổi kỳ vọng sẽ có quy định cụ thể về hệ số đền bù giá đất nhằm giải quyết vấn đề giải phóng mặt bằng.
Ngoài ra, theo Luật Đầu tư 2020, các dự án sau đây phải có sự chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ Tướng Chính phủ: Dự án có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng quy mô dân số từ 15.000 người trở lên tại khu vực đô thị; dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng quy mô dân số từ 10.000 người trở lên tại khu vực không phải là đô thị.
Thị trường đang kỳ vọng những thay đổi về một số quy định về phân cấp thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư cho UBND cấp tỉnh. Ngoài ra, Luật Nhà ở 2014 vẫn chưa quy định về việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với chủ đầu tư có quyền sử dụng đất 100% là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Theo chuyên gia SSI, điều này có thể hạn chế các dự án bất động sản nhà ở tiềm năng trong tương lai.
Đánh giá về rủi ro giảm giá, SSI Research cho biết lạm phát cao có thể dẫn đến lãi suất cho vay tăng. Điều này có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận của chủ đầu tư bất động sản và thu nhập của người mua nhà. Qua đó có thể ảnh hưởng tiến độ mở bán của các chủ đầu tư dự án và đồng thời ảnh hưởng tình hình ký mới của các công ty xây dựng. Thêm nữa, lãi suất cho vay tăng cao cũng tác động đến gánh nặng lãi vay đối với các công ty xây dựng có dùng vốn vay.
Cũng theo nhóm nghiên cứu, Thông tư 16/2021/TT-NHNN vừa công bố có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Cụ thể, các tổ chức tín dụng sẽ không được mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành với mục đích tái cơ cấu nợ, góp vốn/mua cổ phần tại các doanh nghiệp khác cũng như tăng vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp phát hành. Điều này có thể có tác động ngắn hạn đến các chủ đầu tư bất động sản có dòng tiền kém.
SSI Research vừa công bố báo cáo về triển vọng ngành xây dựng năm 2022. Theo báo cáo, mặc dù thị trường nhà ở tại Hà Nội và TPHCM chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung mới và các căn hộ bán được trong năm 2021, song giá trị hợp đồng ký mới của một số công ty xây dựng trong năm 2021 lại tăng trưởng khá bất ngờ.
Mức giá sơ cấp được dự báo tăng khoảng 5 – 7%/năm trong vòng 3 năm tới, do sản phẩm của các khu đô thị tiếp tục nâng cấp định vị cũng như kỳ vọng các dự án cao cấp và hạng sang mở bán ở một số vị trí đắc địa, trung tâm.Tại thị trường TP.HCM, nhiều chuyên gia kinh tế cũng đưa ra nhận định nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện trong năm tới. Bên cạnh đó, năm nay TP.HCM sẽ đẩy mạnh nhiều gói đầu tư công, xây dựng thêm cơ sở hạ tầng, tác động tích cực cho thị trường bất động sản. Quỹ đất ở của TP.HCM ngày càng hạn hẹp, trong khi tốc độ di dân cơ học ở thành phố tăng nhanh, nhu cầu nhà ở lớn nên giá tăng là tất yếu. Do đó, giá nhà khó giảm giá trong các năm tới.
Tổng Hợp