Thị trường bất động sản gặp khó khăn, xuất phát chủ yếu từ động thái thắt chặt tín dụng đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà, ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng quỹ đất, hoạt động bán hàng, thời gian triển khai và bàn giao dự án, bên cạnh việc cấp phép dự án tiếp tục bị siết chặt.
Nhóm phân tích tới từ Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cũng dự báo, khả năng hoàn thành kế hoạch doanh thu và lợi nhuận cả năm 2022 của Nam Long bị ảnh hưởng bởi hiệu quả bán hàng thấp và chậm chuyển nhượng dự án. Cụ thể, dự án đất nền Cần Thơ dự kiến được mở bán trong tháng 10/2022 có khả năng phải dời sang năm 2023 do đang chờ phê duyệt tiền sử dụng đất. Hai dự án tại tỉnh Đồng Nai là Paragon Đại Phước và Izumi – Giai đoạn 1B cũng thay đổi kế hoạch chào bán bắt đầu từ năm sau để chờ tín hiệu tích cực hơn từ thị trường.
Đối với Novaland, hoạt động bán hàng của doanh nghiệp này tại các dự án khách sạn, nghỉ dưỡng có thể chậm hơn trong những tháng cuối năm 2022 do sự giám sát tín dụng chặt chẽ hơn đối với các sản phẩm bất động sản đầu cơ và nghỉ dưỡng. Theo đó, doanh số bán hàng năm 2022 của Novaland được dự báo ở mức 76.400 tỷ đồng, giảm 10% so với năm 2021.
Tại cuộc gặp gỡ nhà đầu tư gần nhất, Ban lãnh đạo Novaland cho biết, doanh nghiệp dự kiến mở bán 3 dự án mới vào cuối năm 2022 hoặc đầu năm 2023, bao gồm 1 dự án mới tại TP.HCM, 1 dự án ở miền Trung và dự án Grand Sentosa do doanh nghiệp này đồng phát triển, song thông tin chi tiết chưa được công bố.
Những doanh nghiệp phải lùi kế hoạch bán hàng như Đất Xanh, Nam Long… dù không phổ biến nhưng phần nào cho thấy thị trường địa ốc đang trong giai đoạn khó khăn. Trong trao đổi mới đây với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Hoàng Văn Tăng, Tổng giám đốc Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng – DIC Corp (mã DIG) tỏ ra không mấy lạc quan về kết quả kinh doanh năm 2022 của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trước động thái kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào thị trường địa ốc của cơ quan quản lý cũng như việc cấp phép mới dự án. Việc thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán đều đang diễn biến không thuận lợi là một trong những lý do khiến DIC Corp phải hủy kế hoạch chào bán 100 triệu cổ phiếu đã lên trước đó.
Trong khi đó, báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield Việt Nam đã hạ triển vọng của thị trường quý IV/2022 khi theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, “giới hạn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã tạo rào cản trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, đồng thời người mua nhà cũng đắn đo hơn khi đưa ra quyết định”.
Hoạt động bán hàng gặp khó khăn, trong khi chi phí xây dựng tăng cao khiến các doanh nghiệp bất động sản đối mặt với bài toán tài chính đầy thách thức, nên phải tìm cách huy động vốn từ nhiều nguồn. Trước đây, phát hành cổ phiếu hay trái phiếu doanh nghiệp là những kênh huy động vốn chủ lực của các doanh nghiệp bất động sản, nhưng nay thị trường chứng khoán đang trong xu hướng giảm khiến nhiều doanh nghiệp phải tạm dừng hoặc thay đổi phương án phát hành cổ phiếu, trong khi huy động vốn trái phiếu ngày càng lại siết chặt hơn.
“Trong quý IV/2022, lợi nhuận của các chủ đầu tư lớn có thể vẫn giữ được ở mức kỳ vọng nhờ một số dự án trọng điểm phát triển trong giai đoạn 2019-2021 đã đến thời điểm bàn giao nhà. Tuy nhiên, năm 2023 được dự đoán sẽ là giai đoạn rất khó khăn và lợi nhuận của ngành bất động sản có thể sẽ chạm đáy vì danh mục dự án không còn dồi dào và lượng bán hàng sụt giảm liên tiếp trong 2 năm qua”, bà Trang Bùi nhấn mạnh, đồng thời chia sẻ thêm, năm 2023 còn là thời điểm các chủ đầu tư đối mặt với áp lực phải thanh toán hay đảo nghĩa vụ nợ đến hạn. Đặt trong môi trường lãi suất tăng như hiện nay, chi phí đảo nợ sẽ tăng lên đáng kể và gián tiếp tác động đến tiến độ triển khai các khu đô thị, khu nghỉ dưỡng.
Theo ước tính của FiinGroup, chỉ tính riêng ngành địa ốc, chi phí đảo nợ đã chiếm 59% tổng giá trị nợ đáo hạn. Trong đó, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2022 đạt khoảng 35.560 tỷ đồng và tăng lên mức kỷ lục 61.370 tỷ đồng vào năm 2023. FiinGroup dự báo, thời gian tới sẽ là giai đoạn khó khăn để các doanh nghiệp xoay xở dòng tiền trả nợ gốc và lãi trái phiếu do thị trường trái phiếu đã thu hẹp đáng kể từ đầu năm 2022.
“Việc đáp ứng nghĩa vụ nợ sắp tới sẽ khó khăn hơn trong bối cảnh lãi suất đi lên, làm gia tăng gánh nặng chi phí lãi vay của nhiều doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực thâm dụng vốn nhưng đang gặp trở ngại trong tiếp cận dòng vốn tín dụng như bất động sản”, FiinGroup nhận định.
Ở góc nhìn lạc quan hơn, Agriseco Research đưa ra đánh giá tích cực trong quý IV/2022 khi đây là thời điểm sôi động nhất đối với các doanh nghiệp địa ốc. Theo đơn vị nghiên cứu này, room tín dụng sẽ sớm được mở trở lại và có chọn lọc trong quý IV và điều này sẽ giúp các doanh nghiệp huy động thêm nguồn vốn triển khai xây dựng, mở bán dự án; giúp tâm lý nhà đầu tư bớt e dè và thị trường bất động sản sôi động trở lại. Bên cạnh đó, bước sang năm 2023, thị trường bất động sản sẽ đón chờ việc sửa đổi 3 sắc luật quan trọng gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Tham chiếu trong quá khứ, những lần chỉnh sửa Luật Đất đai hay các chính sách, quy hoạch mới đều tác động tích cực tới thị trường bất động sản sau đó.
Trong báo cáo cập nhật của Công ty Chứng khoán VNDirect cũng đưa ra mức dự báo thấp về triển vọng doanh số trong quý III và cả năm 2022 của Tập đoàn Nam Long (mã NLG), Công ty cổ phần Vinhomes (mã VHM), Tập đoàn Novaland (mã NVL) và Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (mã KDH) so với kỳ vọng từ đầu năm (xem bảng).
VNDirect cho biết, hoạt động bán hàng Nam Long đã chậm lại trong quý III với 2 phân khu mới là Akari – tòa 9 mới bán được khoảng 60% số sản phẩm trong đợt mở bán đầu (thấp hơn nhiều so với mức hơn 90% của các đợt mở bán trước đó). Trong khi đó, dự án Ehome Southgate – giai đoạn 2 dù thuộc phân khúc tầm trung nhưng việc người mua nhà còn dè dặt trong bối cảnh lãi suất tăng đã ảnh hưởng không nhỏ tới tiến độ bán hàng.
Tổng Hợp