Một lần nữa “siết tín dụng” đối với lĩnh vực bất động sản lại nóng. Lần này nóng hơn trước, bởi có thêm diễn biến mới trong rà soát và kiểm soát chặt chẽ hơn nguồn vốn ở kênh trái phiếu doanh nghiệp. Một lần nữa, tức từng có nhiều lần. “Siết tín dụng” đối với bất động sản gần như luôn thường trực tại Việt Nam những năm qua, về cách nói.
Dùng từ khóa “siết tín dụng” hoặc “siết cho vay” đi cùng với “2017”, “2018”, “2019”… tìm kiếm trên Google, lập tức cho thấy năm nào cũng có thông tin nhấn mạnh điểm này, chứ không phải đến nay mới “siết”.
Trong quá khứ, bất động sản từng là “công dân hạng hai” trong nền kinh tế, khi xét về điều kiện được tiếp cận tín dụng. Hơn 10 năm trước, nó được khoác tên gọi “phi sản xuất” nêu cụ thể trong các văn bản hành chính, chỉ thị và chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, theo hướng hạn chế cho vay. Phải mất vài năm sau đó mới dần gỡ bỏ áp đặt này.
Như trên, bằng cách rất đơn giản với các từ khóa trên cho thấy bất động sản chưa từng được khuyến khích trong cho vay; năm nào cũng “siết”. Thực tế đến nay, về kỹ thuật, từ siết không còn để trong ngoặc kép.
Đó là, theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản luôn bị áp hệ số rủi ro cao hơn nhiều so với các lĩnh vực vay vốn sản xuất kinh doanh thông thường; hệ số rủi ro từng có giai đoạn chỉ 150% rồi nâng dần lên 200%, 250%.
Hệ số rủi ro càng cao, nếu cho vay nhiều, tỷ lệ an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng càng bị hạn chế; CAR càng hạn chế thì tiềm năng tăng trưởng và động lực lợi nhuận càng giảm. Theo đó, để bù lại, lãi suất cho vay lĩnh vực này thường cao hơn để các ngân hàng cân đối. Lãi suất cho vay cao hơn cũng là điểm hạn chế đánh vào nhu cầu vay.
Thêm nữa, một rào cản kỹ thuật liên quan, Ngân hàng Nhà nước áp giới hạn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn.
Khoảng chục năm về trước tỷ lệ này là 30%; tuy nhiên từ năm 2014 nó bất ngờ được nới lên tới 60% (một điểm kỹ thuật khi cả hệ thống dồn sức đưa nợ xấu về dưới 3% theo yêu cầu; “một cánh cửa” để có thể cơ cấu nợ xấu ngắn hạn thành trung dài hạn để giảm tải áp lực cho hệ thống). Tuy nhiên, từ năm 2017 đến nay, Ngân hàng Nhà nước đưa ra lộ trình giảm giới hạn này, từng bước về 30%; gần nhất, từ 01/10 tới giảm từ 40% về 37%.
Siết giới hạn trên đánh trực tiếp vào cho vay bất động sản, bởi hiện có tới 82% tổng huy động vốn của hệ thống là tiền gửi ngắn hạn. Điều này cũng góp phần giải thích vì sao ngân hàng thương mại luôn là đối tượng chính phát hành trái phiếu doanh nghiệp dồn dập những năm qua cho đến nay. Họ cần cân đối nguồn huy động trung dài hạn để cho vay trung dài hạn, trong đó chủ yếu liên quan đến bất động sản và cho vay mua ô tô.
Bên cạnh các giới hạn kỹ thuật trên, một rào cản quan trọng khác “bất thành văn” đối với công chúng theo nghĩa công bố công khai chi tiết, hàng quý mỗi năm Ngân hàng Nhà nước vẫn chặt chẽ xét để giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng đối với từng ngân hàng thương mại cụ thể. Tiêu chí xét, thang điểm, mức độ giao… “bí ẩn” với công chúng, nhưng thực tế “không dễ chịu” với những trường hợp nào cho vay bất sản nhiều.
Tổng Hợp