Thị trường bất động sản tại Việt Nam đã từng hình thành bong bóng trong thời kỳ 2007 – 2011. Đó là hiện tượng giá nhà đất tăng quá cao so với giá trị thực là điều mà các chuyên gia lo ngại.
Việc giá nhà đất tăng mạnh thời gian qua, bất chấp ảnh hưởng của dịch bệnh đã khiến phát sinh một số lo ngại về bong bóng bất động sản tương tự như cách đây 10 năm. Mặc dù vậy, các chuyên gia đều có chung quan điểm khó có khả năng xảy ra bong bóng bất động sản thời điểm này.
Không chỉ có nhà chung cư thiết lập mặt bằng giá kỷ lục, giá chào bán nhà liền thổ tại TP HCM cũng leo thang giữa đại dịch. Theo Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, quý II, giá bán nhà liền thổ trên thị trường sơ cấp xác lập kỷ lục mới với mức 5.277 USD (khoảng 123 triệu đồng) mỗi m2, tăng 35,9% so với cùng kỳ năm 2019. Đến quý III, giá sơ cấp do các chủ đầu tư chào bán lần đầu đạt ngưỡng 5.337 USD mỗi m2, đội thêm 3,1% so với quý trước. Theo dự báo của đơn vị khảo sát này, giá nhà liền thổ trong quý cuối cùng của năm 2020 vẫn tiếp tục xu hướng tăng.
Các chuyên gia bất động sản cho rằng, giá đất đai, nhà ở tại các địa phương bị đẩy lên cao giữa đại dịch khiến một số nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam quan ngại tình trạng này có thể tạo ra bong bóng giá, ảnh hưởng đến việc hấp thụ sản phẩm bị chậm lại do khả năng chi trả của người dân còn hạn chế.
Lực cầu ảo chỉ nhóm đầu cơ mua đi bán lại, họ mua tài sản chờ tăng giá và ăn chênh lệch qua các lần giao dịch. Những người này không có nhu cầu sử dụng bất động sản mà chỉ tham gia vào thị trường để kiếm lợi nhuận thông qua các kỹ thuật đẩy giá, mua rẻ bán cao, từ đó khiến cho giá tài sản tăng nóng.
Trong báo cáo về triển vọng thị trường bất động sản trong năm 2021, Công ty Chứng khoán VNDirect khẳng định vấn đề của năm 2019- 2020 hoàn toàn khác với năm 2009-2010. Một thập kỷ trước, hàng hóa quá nhiều trong khi lượng người mua hạn chế, từ đó đã dẫn đến lượng hàng tồn kho cao với giá trị lên tới 200 nghìn tỉ đồng, cùng với giá bán nhà đất cao hơn nhiều so với giá trị thực và một lượng lớn dự án “ma” – tất cả các yếu tố này đã cấu thành nên sự sụp đổ của thị trường.
Ở thời điểm hiện tại, VNDirect nhận định vấn đề nằm ở việc thiếu thay vì thừa nguồn cung. Cùng với đó, nhu cầu mua bất động sản của người dân vẫn đang rất cao cùng với dòng tiền dồi dào đổ vào thị trường. Vì vậy, VNDirect khẳng định không nhận thấy rủi ro bong bóng bất động sản trong ngắn hạn.
Theo số liệu mới nhất từ Liên Hợp Quốc, dân số hiện tại của Việt Nam là 97,6 triệu người. Đến đầu năm 2021, dân số của Việt Nam dự kiến sẽ đạt 97,8 triệu người. Tác nhân giúp duy trì giá đất chính hiện nay là mật độ dân cư. Nên ở những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, giá bất động sản sẽ chỉ tăng chứ không giảm.
Năm 2020 dù đại dịch bùng phát nhưng nhiều tỉnh thành có vị trí chiến lược đều chứng kiến hàng loạt công trình hạ tầng được công bố, phê duyệt hoặc được đẩy nhanh công tác chuẩn bị mặt bằng. Đây là hiệu ứng lan tỏa, hạ tầng và đô thị hóa đến đâu giá nhà đất tăng đến đó.
Dữ liệu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, nhiều dự án ở phía Tây Hà Nội có sự đột biến về giá, từ khoảng 30 triệu đồng mỗi m2 hồi đầu năm lên 50-55 triệu đồng mỗi m2 vào cuối quý III/2020. Ở một số thị trường phía bắc như Bắc Ninh và Bắc Giang, giá đất nền hiện tăng mạnh so với 6 tháng đầu năm.
Còn ở miền Đông Nam Bộ – những địa phương giáp ranh với TP HCM, việc đầu tư sân bay Long Thành (Đồng Nai) cùng hàng loạt cầu đường kết nối không gian phát triển các tỉnh miền Đông đã tạo nên làn sóng thực sự sôi động. Giá đất tại khu vực Long Thành hồi năm 2019 dao động 12-14 triệu đồng mỗi m2, sang năm 2020 đã bị đẩy lên vùng giá bình quân 22 triệu đồng mỗi m2.
Nguồn cung bất động sản đủ điều kiện đưa ra thị trường đang rất hạn chế và giảm nhanh, đáng chú ý là trong dài hạn vẫn sẽ tiếp tục xu hướng giảm. Điều này do các vướng mắc thủ tục, quy trình cấp phép, hoàn thiện pháp lý mất nhiều thời gian chờ sửa đổi, bổ sung luật liên quan. Tình trạng khan hiếm trực tiếp dẫn đến cán cân cung cầu trên thị trường bị lệch, làm cho nguồn cung không thể đáp ứng được nhu cầu, từ đó tạo ra điều kiện cho các nhóm đối tượng lợi dụng thổi giá nhà đất.
Bất chấp dịch bệnh tác động đến nền kinh tế, khiến nhiều ngành nghề điêu đứng, giá nhà đất vẫn tăng tốc không theo một quy luật nào trong năm 2020.
Việc giá nhà đất tăng mạnh thời gian qua, bất chấp ảnh hưởng của dịch bệnh đã khiến phát sinh một số lo ngại về bong bóng bất động sản tương tự như cách đây 10 năm. Mặc dù vậy, các chuyên gia đều có chung quan điểm khó có khả năng xảy ra bong bóng bất động sản thời điểm này.