Theo các đơn vị nghiên cứu, giá BĐS vẫn tăng, tổng tiền vào thị trường có nhu cầu đầu tư BĐS vẫn có xu hướng tăng lên. Dịch Covid-19 khiến lực cầu vào BĐS suy giảm, kéo theo giao dịch giảm gần như ở hầu hết các phân khúc thị trường trong quý 2/2021.
Theo báo cáo quý 2 của Hội môi giới BĐS Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2021, so với cùng kỳ năm 2019, lượng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường tăng 158,3%. Giao dịch tăng 46,2%. So với cùng kỳ năm 2020 lượng giao dịch chào bán trên toàn thị trường 6 tháng đầu năm 2021 tăng 10,8%. Giao dịch tăng 132,3%.
So với 6 tháng cuối năm 2020, lượng giao dịch chào bán trên toàn thị trường 6 tháng đầu năm 2021 chỉ đạt 83,1%. Giao dịch chỉ đạt 87,7%. Như vậy để thấy, trong thời điểm quý 2/2021 dịch Covid-19 diễn biến phức tạp ở hầu hết các địa phương trên cả nước nhưng tình hình BĐS vẫn khả quan. Điều này được xem là nghịch lý của thị trường BĐS. Dưới những tác động tiêu cực của làn sóng Covid từ đầu quý 2/2021, lượng căn hộ mới mở bán tại Tp.HCM bị hạn chế, cộng với số lượng hàng tồn kho thấp từ các quý trước, dẫn tới nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 3.700 căn, mức giảm thấp nhất theo năm 18%. Cũng theo đó mà tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này xuống tới mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua, với tổng lượng giao dịch chỉ gần 1.400 căn, giảm 35% theo quý và 36% theo năm. Các căn hộ hạng B dẫn đầu lượng giao dịch với 49% thị phần, và đạt tỉ lệ hấp thụ cao nhất ở mức 52%. Tuy vậy, giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp tăng, với gần 40% dự án tăng lên trong quý, lên đến 15%.
Việt Nam đối diện đợt dịch Covid lần thứ 4. Đợt dịch lần này nguy hiểm nhất, lây lan trên diện rộng và kéo dài nhiều tháng đã gây ảnh hưởng rất lớn cho cả nền kinh tế và thị trường bất động sản. Từ đầu năm 2020 đến nay, mức độ hấp thụ trên thị trường rất thấp nên dù lượng cung mới hạn chế nhưng lượng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường 6 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng cao so với cùng kỳ các năm 2019, 2020 (các sản phẩm chào bán đa phần là hàng tồn từ trước). Áp lực đẩy lực cầu đồng nghĩa tạo áp lực tăng giá bán hoặc tăng sản xuất hàng hóa. Nhưng hàng hóa trên thị trường thực tế đang có dấu hiệu giảm. Nguồn tiền thực tế vào thị trường bất động sản rất lớn, nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính giá bất động sản bị đẩy mạnh, tạo các cơn sốt trong tháng 2, tháng 3/2021 vừa qua.
Dòng tiền ngoài thị trường bất động sản đang chảy vào thị trường bất động sản gồm: Thu lợi từ thị trường chứng khoán; kiều hối tại nhiều khu vực trên thế giới, do covid nên không có hiệu quả đầu tư, đã cam kết về Việt Nam để đầu tư bất động sản. Đồng thời, nhiều ngành kinh tế ở Việt Nam bị thu hẹp hoạt động vì Covid nên cũng chuyển vốn vào thị trường bất động sản để tìm kiếm cơ hội tốt hơn. Tiền gửi ngân hàng bị điều chỉnh lãi suất giảm nên rút ra chốt lại chuyển từ chứng khoán vào thị trường bất động sản…Từ đó, dẫn đến tổng lượng tiền sẵn sàng thanh toán mua bất động sản tăng, làm tổng cầu bất động sản tăng.
Năm 2019 và đặc biệt là năm 2020 giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp. Lợi dụng tình hình thị trường thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại Tp.HCM bị đẩy tăng gần 100% thời điểm năm 2018. Nhưng hiện tại mức giá này có rất ít giao dịch, thanh khoản trên thị trường kém. Trước tình thế này, các nhà đầu tư ồ ạt tung hàng ra bán, chấp nhận giảm, lỗ sâu để thu hồi vốn, dẫn đến nguồn cung ở thị trường thứ cấp có lượng hàng khá dồi dào nhưng tiêu thụ chậm.
Kể từ 2019, nguồn cung ra thị trường đã bắt đầu dần khan hiếm. Cho đến nay, tình trạng này cũng không mấy được cải thiện. Theo nguyên lý, khi cầu tăng (F0) hàng hóa thiếu hụt. Cung sẽ gặp cầu ở mức giá cao hơn với mức giá chót vót. Lý giải hiện tượng tăng giá mạnh thời điểm 2020 đến nay.
Cương Nguyễn