Luật đất đai hiện nay đang gây khó khăn, trở ngại cho các hoạt động kinh doanh bất động sản. Luật của chúng ta chằng chéo, mẫu thuẫn như “mớ tơ vò”, được bàn rất nhiều và cũng được sửa đổi, nhưng điều quan trọng là vấn đề đồng bộ thuận lợi giữa các luật.
Khó khăn cố hữu trong tiếp cận các nguồn vốn phù hợp để phát triển thị trường bất động sản, không những không giảm bớt mà còn có biểu hiện tăng lên cùng với khó khăn chung của nền kinh tế do dịch bệnh cũng như quan điểm khác biệt về vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam và mối quan hệ giữa thị trường tài chính với thị trường bất động sản.
Minh chứng là hàng loạt các quy định vướng mắc trong Luật Đất đai 2013 đang khiến việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản trở nên khó khăn hơn như: vấn đề giải phóng mặt bằng, cách tính giá đất để đền bù hoặc việc không minh định trong luật về quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các sản phẩm bất động sản du lịch như condotel khiến các chủ đầu tư, nhà đầu tư bất an, thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, rào cản lớn nhất hiện tại có lẽ là quy định phải có 100% đất ở hoặc “dính” đất ở mới được phê duyệt chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Hiện có khoảng 400 dự án trên toàn quốc đang bị ách tắc bởi quy định này, do chỉ có khoảng 5% doanh nghiệp có thể đảm bảo 100% đất ở. Còn lại đa phần các doanh nghiệp sở hữu các loại đất khác hoặc đất hỗn hợp (đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở). Chính vì vậy, doanh nghiệp rất mong mỏi sửa đổi vướng mắc về thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Đây được xem là nút thắt lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung thị trường bất động sản, từ đó đẩy giá nhà tăng cao.
TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia phân tích, pháp lý không minh bạch rõ ràng đã dẫn đến nhiều rắc rối trên thị trường bất động sản, giá bất động sản tăng cao. Vì vậy, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Bộ Xây dựng nên chăng thành lập một bộ phận rà soát lại toàn bộ quỹ đất trong thành phố để thu hồi hoặc đánh thuế thật mạnh.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng thừa nhận: “Cơ chế và chính sách đối với thị trường bất động sản còn những hạn chế nhất định. Như pháp lý cho các loại hình bất động sản du lịch, văn phòng kết hợp nhà ở, trung tâm thương mại… Các quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, về cơ chế bảo đảm phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế nên tiềm ẩn nguy cơ của rủi ro, tranh chấp…”.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thừa nhận một thực trạng không mấy khả quan đang diễn ra. “Hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã phải dừng hoạt động, thậm chí phá sản, giải thể. Các doanh nghiệp đang bám trụ được thì gặp khó khăn trong thực hiện thủ tục đầu tư do thời gian phê duyệt, cấp phép xây dựng bị kéo dài”, ông Đính cho biết. Đối với các vướng mắc trong quy định pháp luật chưa được tháo gỡ khiến quá trình phê duyệt hồ sơ đầu tư dự án bị đình trệ, mà hậu quả là, nguồn cung trên thị trường bất động sản trong năm qua khó cải thiện, các chủ đầu tư khó khăn trong thu hồi vốn đầu tư nhưng vẫn phải “gồng mình” gánh lỗ để duy trì các hoạt động xây dựng, đầu tư, kinh doanh.
Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản cũng đánh giá, việc hội nhập quốc tế sâu rộng, công nghệ phát triển nhanh chóng, kinh tế số phát triển đã cho ra đời các mô hình kinh doanh mới và tác động mạnh đến lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, tiến độ và chất lượng công tác nghiên cứu, xây dựng, điều chỉnh luật diễn ra còn chậm chạp và lỗi thời.
Bên cạnh đó, vấn đề nhức nhối, nổi cộm xuất hiện nhiều trong những năm vừa qua là nhiều dự án được giao và chấp thuận chủ trương đầu tư trái luật, không thông qua đấu thầu, đấu giá theo quy định, tính tiền sử dụng đất sai quy định gây thất thoát và thiệt hại cho Nhà nước… đã để lại những hậu quả hết sức nặng nề; chính quyền địa phương, chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp mất rất nhiều thời gian phối hợp xử lý nhưng chưa thể dứt điểm, vẫn loay hoay chờ đợi cơ chế mới.
Bất động sản là một thị trường nền tảng của một nền kinh tế và là thị trường tài nguyên cơ bản của một quốc gia. Tính ổn định dài hạn của thị trường bất động sản có liên quan trực tiếp đến hệ thống tài chính – ngân hàng, ổn định kinh tế vĩ mô và ổn định xã hội. Trong một quốc gia đất chật người đông như Việt Nam, Chính phủ cần quan tâm đặc biệt đến thị trường này, nhất là cung – cầu và giá cả như là một yếu tố phát triển con người và bình đẳng xã hội.
Nhật Hạ
(Tổng Hợp)