Lãi suất cho vay mua nhà tới 14%, giao dịch bất động sản giảm mạnh

Trong báo cáo cập nhật thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý II/2026, Công ty Cổ phần Xếp hạng tín nhiệm S&I (S&I Ratings) dẫn số liệu của bộ phận nghiên cứu kinh tế tài chính bất động sản của Đất Xanh Group (DXS) cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đón nhận 102.500 sản phẩm bất động sản, tăng 40% so với cùng kỳ.

Song giao dịch toàn thị trường chỉ đạt 26.100 sản phẩm (giảm 12% so với cùng kỳ), tương ứng tỷ lệ hấp thụ 25,5%, giảm từ mức 47,5% của cả năm 2025 và còn lại 76.400 sản phẩm chưa bán.

“Như thường quan sát thấy trong một chu kỳ khó khăn của ngành bất động sản, thanh khoản sụt giảm trước sức ép lãi suất. Giao dịch tại cả Hà Nội và TP.HCM chững lại với tỷ lệ hấp thụ giảm 20-40% so với các quý trước”, S&I Ratings đánh giá.

Nguyên nhân chính dẫn đến tín dụng mua nhà chững lại là do lãi suất tăng cao. S&I Ratings dẫn số liệu từ DXS cho hay tính đến tháng 6, lãi suất ưu đãi vay tại 6/8 ngân hàng khảo sát đã tăng lên vùng 7,99-9,56%/năm so với cuối năm 2025, cho thấy áp lực chi phí vay đã lan rộng.

Lãi suất cho vay mua nhà phổ biến ở mức 12-14%, cao nhất kể từ quý I/2023. Điều này dẫn đến tâm lý chung chờ đợi mặt bằng lãi suất ổn định hơn cùng kỳ vọng về mức giá bán hợp lý hơn đang khiến một bộ phận khách hàng tạm thời trì hoãn quyết định mua nhà.

Dù trong quý II, các chủ đầu tư bất động sản khởi động rất nhiều chương trình ưu đãi dài hạn dành cho người mua nhà (các chương trình tập trung vào trần lãi suất, ân hạn gốc, hạ vốn tự có và kéo dài lịch thanh toán; chiết khấu trực tiếp,…) nhưng lượng khách hàng đủ khả năng sử dụng đòn bẩy để hấp thụ lại hạn chế. Cho vay mua nhà chững lại ngay cả ở nhóm ngân hàng có room tín dụng cao.

Đơn cử, VPBank chỉ tăng 2,4% so với quý trước, HDBank đi ngang, Techcombank giảm 1,4% trong quý II/2026.

Cùng với đó, doanh nghiệp bất động sản cũng đối mặt với chi phí vay vốn cao và giá nhân công, nguyên vật liệu tăng cao khiến cho nguồn cung dù tăng nhưng giá bán khó có thể giảm mạnh.

Các nhà thầu và chủ đầu tư bất động sản cũng đang gặp vấn đề về chi phí vay vốn, với lãi suất có thể hơn 12%.

Bên cạnh chi phí vốn vay, chi phí nhân công có nơi tăng trên 25%, chi phí nguyên vật liệu tăng 10-20%. Các khoản tăng này khiến cho nguồn cung dù tăng mạnh nhưng giá bán khó có thể giảm.

Đến quý II/2026, chênh lệch lãi suất cho vay – huy động ước đạt 7,2 điểm phần trăm, cho thấy chi phí vốn và rủi ro tín dụng vẫn ở mức cao.

Tâm lý chung chờ đợi mặt bằng lãi suất ổn định hơn cùng kỳ vọng về mức giá bán hợp lý hơn đang khiến một bộ phận khách hàng tạm thời trì hoãn quyết định mua nhà.

Số liệu được S&I Ratings tổng hợp cũng chỉ ra rằng, nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết tiếp tục mở rộng trong quý II/2026 với tổng dư nợ vay đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước, tương đương 60.897 tỷ đồng.

Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu đã tăng lên 0,72 lần từ 0,61 lần cuối quý I/2026 — mức cao nhất trong 15 quý gần nhất. Tỷ trọng nợ dài hạn cũng được nâng lên 67,3% tổng dư nợ từ 63,1% quý trước, cho thấy dòng vốn phục vụ giải ngân triển khai và phát triển dự án chứ không phải áp lực xoay vòng thanh khoản ngắn hạn.