Mặc dù đã có các quy định của Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn thi hành, nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi dành cho NOXH của cả chủ đầu tư lẫn người dân đều gặp nhiều khó khăn.
Hoạt động tín dụng ngân hàng hỗ trợ về lĩnh vực NOXH chưa phát huy được tác dụng do còn nhiều vướng mắc, từ việc xác nhận hồ sơ đủ điều kiện của các người vay đến những khó khăn tại ngân hàng về thủ tục cho vay.
Ở một khía cạnh khác, để thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng về NOXH theo quy định của Luật Nhà ở 2014, từ năm 2016 đến nay, hàng năm Thủ tướng Chính phủ đều ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8%/năm để mua, thuê mua NOXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội và Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8-5%/năm để mua, thuê mua NOXH tại 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định (Vietcombank, VietinBank, Agribank và BIDV).
Tuy nhiên, quy định tại Khoản 4, Điều 50 – Luật Nhà ở 2014 chưa cho phép “tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định” cho hộ gia đình, cá nhân vay ưu đãi để “mua, thuê mua NOXH” và trên thực tế, Ủy ban Thường vụ Quốc hội chưa bố trí chi ngân sách nhà nước để tái cấp vốn, cấp bù lãi suất cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 4 ngân hàng trên nên hầu như người mua NOXH không vay được tín dụng ưu đãi, mà phải vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm.
Hiện tại, chủ đầu tư và người mua nhà đang mong đợi gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỷ đồng trong Đề án 1 triệu căn NOXH, nhưng mức lãi suất cho vay 8,7%/năm đối với doanh nghiệp và 8,2%/năm đối với người mua nhà vẫn quá cao, “quá sức chịu đựng” của người có thu nhập thấp đô thị. Chưa kể, thời gian ưu đãi của gói tín dụng đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn, gây tâm lý bất an cho người vay.
Giá nhà ở cấu thành bởi nhiều yếu tố như địa điểm, môi trường, hạ tầng xung quanh, thiết kế, vật liệu xây dựng… Hiện nay, theo quy định tại Khoản 1, Điều 21 – Nghị định 100/2015/NĐ-CP và các quy định pháp luật liên quan khác, biên lợi nhuận tối đa của các chủ đầu tư dự án NOXH là 10%.
Tuy nhiên, trong quá trình triển khai dự án NOXH phát sinh nhiều chi phí do thời gian thực hiện dự án kéo dài, các chi phí bán hàng tăng… dẫn đến nhiều dự án không hiệu quả, thậm chí còn bị lỗ. Do đó, khống chế 10% lợi nhuận trong xác định giá bán NOXH là sự thua thiệt, tạo sự chênh lệch lớn về lợi nhuận so với nhà thương mại khiến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không mặn mà với NOXH.
Bên cạnh đó, theo quy định hiện hành, giá bán NOXH là giá tạm tính trên cơ sở giá trị dự toán đầu tư dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Khi quyết toán giá trị đầu tư, chủ đầu tư mới xác định được giá bán chính thức và thực hiện quyết toán giá trị thừa thiếu với các khách hàng mua sản phẩm NOXH. Điều này rất phức tạp, quy trình thủ tục kéo dài, gây khó khăn khi làm việc với các khách hàng, đồng thời phải điều chỉnh hóa đơn doanh thu, lợi nhuận của dự án, nhất là trong các trường hợp thời gian quyết toán dự án kéo dài quá 5 năm kể từ khi dự án hoàn thành bàn giao và khách hàng đã chuyển nhượng NOXH cho bên thứ ba khác, tăng các thủ tục hành chính kế toán.
Một điểm đáng lưu ý nữa là chi phí lãi vay để tính toán giá bán chỉ được tính cho thời gian xây dựng, trong khi thực tế chi phí lãi vay mà chủ đầu tư phải trả thường cao hơn do thời hạn vay dài hơn thời gian xây dựng.
Khoản 1, Điều 20 – Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định, trước khi thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH, chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến dự án và Kế hoạch tổ chức bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH tại dự án gửi Sở Xây dựng trước 30 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận Đơn đăng ký của khách hàng. Thời gian tiếp nhận hồ sơ mua, thuê, thuê mua NOXH tối thiểu là 30 ngày làm việc để Sở Xây dựng công khai trên cổng thông tin điện tử và kiểm tra. Như vậy, với mỗi đợt mở bán, chủ đầu tư sẽ mất tối thiểu 60 ngày làm việc để chỉ tiếp nhận được hồ sơ mua nhà của khách hàng. Thời gian này quá dài, gây ảnh hưởng tới hiệu quả kinh doanh dự án.
Tổng Hợp
(Báo Đầu Tư)