Nửa cuối 2022, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đứng trước áp lực tăng lãi suất điều hành khi Fed liên tục tăng lãi suất. Hé lộ thời điểm mấu chốt quyết định dòng tiền có quay trở lại với thị trường bất động sản…
Tuy nhiên, Chính phủ đã tích cực xây dựng các giải pháp giúp bình ổn kinh tế ngay từ những tháng đầu năm 2023 như: Thúc đẩy đầu tư công; Ban hành các gói hỗ trợ, phục hồi và phát triển kinh tế; Nới lỏng dần chính sách tiền tệ; Khuyến khích ngân hàng hạ lãi suất cho vay; Xem xét hành lang pháp lý gỡ khó cho doanh nghiệp…
Giữa tháng 3, sau khi NHNN giảm lãi suất điều hành, nhiều ngân hàng đã bắt dầu giảm lãi suất cho vay trên diện rộng, đồng thời ban hành hàng loạt gói tín dụng ưu đãi.
Đây được cho là một trong những tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản. Chia sẻ tại buổi công bố “Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2023” do Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) tổ chức sáng 4/4, TS. Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng FERI cho biết, lãi suất huy động đã có tín hiệu hạ nhiệt sau thời gian tăng nóng.
Theo đó, mức lãi suất lên đến 10% gần như đã biến mất trong thời điểm đầu năm 2023 và đã giảm xuống mức 8%. Tuy nhiên, sau động thái giảm lãi suất huy động, các ngân hàng sẽ cần thời gian để điều chỉnh hạ mặt bằng lãi suất cho vay đang khá cao như hiện nay. Do đó, trong quý 2/2023, sẽ rất khó có chuyện mặt bằng lãi suất cho vay giảm về mức 9 – 10%.
“Chỉ khi nào mặt bằng lãi suất trung bình giảm xuống dưới 10% thì khi đó thị trường bất động sản mới phản ứng. Vì 10% là con số mà các nhà đầu tư có khả năng chịu đựng được khi đi vay”, ông Khôi nhận định.
Vị này đánh giá, mặt bằng lãi suất ảnh hưởng khá lớn đối với các nhà đầu tư bất động sản trên thị trường sơ cấp bởi thông thường họ có tầm nhìn ngắn hạn. Còn các nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp có tầm nhìn dài hạn sẽ chịu ảnh hưởng ít hơn.
Ông Khôi phân tích thêm, tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là hai yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường bất động sản trong năm 2023. Mức lãi suất huy động tại nhiều nhà băng ở mức cao vào cuối năm 2022 nên tiền gửi là kênh hút vốn mạnh từ người dân, sau thời gian dài dòng tiền đổ vào chứng khoán, bất động sản.
việc tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là 2 yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường bất động sản năm 2023. Mức lãi suất huy động tại nhiều nhà băng ở mức cao vào cuối năm 2022 nên tiền gửi là kênh hút vốn mạnh từ người dân, sau thời gian dài dòng tiền đổ vào chứng khoán, bất động sản. Song, sang năm 2023, đến thời điểm đáo hạn các khoản tiền gửi, lãi suất đáo hạn không còn ở mức cao, dự báo nhà đầu tư sẽ quay lại thị trường bất động sản.
Về chính sách, trong quý II và III/2023 với các yếu tố tác động như gói tín dụng gần 470.000 tỷ đồng, lãi suất từ 7 – 8% từ các NHTM hỗ trợ sản xuất kinh doanh, lãi suất cho vay mua nhà giảm từ 0,6 – 2,5% trong tháng 3/2023. Cùng với đó là Dự thảo Nghị quyết Quốc hội Thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển Nhà ở xã hội. Ngoài ra, lãi suất vay mua nhà tiếp tục giảm thêm từ 1% (Techcombank dự kiến giảm 1% lãi suất từ 15/4/2023…) được kỳ vọng hoạt động sản xuất kinh doanh ổn định, củng cố niềm tin cho thị trường. Sang quý IV/2023, từ tháng 10, trình Quốc hội thông qua: Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi).
Cụ thể, chỉ tính trong năm 2022, tổng lượng tiền gửi của các tổ chức và cá nhân vào hệ thống ngân hàng tăng thêm gần 900.000 tỷ đồng (lượng tiền gửi trong quý 4/2022 chiếm tỷ trọng 46%). Trong số gần 900.000 tỷ đồng lượng tiền gửi ròng cả năm qua, cá nhân đóng góp hơn 565.000 tỷ đồng (chiếm 65%).
Ông Khôi cho biết: “Trong bối cảnh nền kinh tế có nhiều bất ổn, đa số người dân sẽ chọn bỏ tiền vào ngân hàng. Bên cạnh đó, lãi suất tiền gửi tăng cao (lên đến 10%) đã thu hút mạnh dòng tiền vào kênh gửi tiết kiệm.
Tuy nhiên, cuối năm 2023 sẽ là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Và đây cũng sẽ là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không?”.
Đánh giá dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản, ông Khôi đưa ra hai kịch bản xảy ra. Với kịch bản thứ nhất, nếu tình hình thị trường bất động sản vẫn khó khăn, niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục thì có thể nguồn tiền này vẫn tiếp tục ở lại hệ thống ngân hàng, chấp nhận một mức lãi suất thấp hơn. Ở kịch bản thứ hai, lãi suất huy động giảm xuống mức 6-7% vào thời điểm cuối năm nay, nguồn tiền rẻ này có thể quay trở lại thị trường.
Trong vòng một tháng qua, thị trường bất động sản liên tiếp nhận được sự hỗ trợ thông qua nhiều chính sách để tháo gỡ khó khăn từ nợ trái phiếu cho đến hạ nhiệt lãi suất ngân hàng. Các động thái này được xem như là giải pháp giúp thị trường hạ cánh “mềm” hơn, ít tổn thương hơn. Lãi suất vay vốn giảm sẽ có tác động tích cực cho cả bên bán và bên mua, qua đó thúc đẩy được thanh khoản trong thời gian tới.
Tác động đầu tiên là chi phí vốn giảm và giá bán hấp dẫn hơn. Áp lực chi phí vốn đối với chủ đầu tư sẽ giảm bớt do tiếp cận được nguồn vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn; từ đó có thể đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, góp phần thúc đẩy thanh khoản trên thị trường bất động sản. Đồng thời, chủ đầu tư có thêm nguồn lực để hoàn thiện các dự án dang dở, cũng như triển khai các dự án mới và thúc đẩy nguồn cung mới cho thị trường.
Tổng Hợp
(Vietstock, NSTT)