Thời gian gần đây, hầu hết các phân khúc bất động sản đều rơi vào trạng thái thanh khoản chậm. Trong đó, ở phân khúc đất nền, được cho là có tính thanh khoản tốt nhất trước tới nay. Nhưng ở phân khúc bất động sản này cũng được nhận định có tính đầu cơ cao, do đó nhiều người cũng đặt ra dấu hỏi về loại hình này trong tương lai.
Nguồn cung đất nền cũng dồi dào hơn và nhu cầu ở phân khúc này cũng lớn hơn, trong khi nguồn cung chung cư đang ách tắc vì pháp lý và khả năng đáp ứng quá nhỏ so với nhu cầu thực.
PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu và quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, phân mảng thị trường bất động sản đất đai tiếp tục có dấu hiệu gia tăng. Phân mảng thị trường đất khu vực mới lên đô thị tiếp tục có giao dịch; giá có tăng nhưng hiện đã không còn sốt.
Cũng như vậy, phân mảng đất ở những địa bàn mới nổi có biểu hiện tăng giá nhưng giao dịch rất hạn chế. Bên cạnh đó, phân mảng thị trường đất nông nghiệp tại các địa bàn có xu hướng đô thị hóa hoặc có các công trình lớn có hiện tượng đầu cơ nhưng đã ổn định trở lại.
Nói về tương lai của đầu tư đất nền, ông Chung cho rằng, bất động sản đất nền khu mới đô thị hóa vẫn phát triển ổn định, tuy nhiên, không mạnh mẽ như đầu năm 2021 – 2022.
Về cơ bản, đầu tư đất nền hấp dẫn hơn là nhờ tỷ suất lợi nhuận cao hơn, thời gian đầu tư dự án ngắn, nhịp sóng tăng giá của đất nền ngắn hơn rất nhiều so với dự án chung cư hay bất động sản nghỉ dưỡng và nhà đầu tư đất nền có thể chốt lời sau 2 – 3 năm.
Trong khi phân khúc chung cư có sóng tăng giá chậm và ngắt quãng, thì sóng tăng giá của đất nền thường diễn biến tăng liên tục theo năm, thậm chí tăng theo điều chỉnh giá đất của địa phương.
Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Ủy viên thường vụ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phụ trách Đông Nam bộ, Chủ tịch King Broker Group cho biết, sở dĩ đất nền tiếp tục là xu hướng đầu tư chủ đạo trong vòng 3 – 5 năm tới là bởi “thời gian sản xuất” của đất nền phân lô chính quy tỷ lệ 1/500, đất phân lô của người dân ngắn, nên tỷ suất lợi nhuận mà nhà đầu tư thu về cao hơn hẳn so với các phân khúc khác như chung cư và bất động sản nghỉ dưỡng.
Chuyên gia này nhấn mạnh: “Ở thời điểm này, nhiều nhà đầu tư bất động sản, cả nhà đầu tư cá nhân lẫn ‘cá mập’ vẫn tranh thủ mua đất, bởi nếu không nhanh thì không còn để mua. Hiện tượng này xảy ra ở cả nhà đầu tư có vài ngàn tỷ, vài trăm tỷ hay vài tỷ đồng”.
Một trong những vướng mắc lớn nhất của thị trường địa ốc hiện tại là sự chồng chéo của các quy định pháp luật. Đến nay, sự chồng chéo quy định trong Luật Đất đai và Luật Xây dựng đã gây nên khó khăn trong quá trình xin phê duyệt cho các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Bên cạnh đó, Luật quy hoạch còn quy định chưa rõ ràng. Điều này tác động mạnh đến thị trường bất động sản.
Một điểm đáng lo ngại của thị trường đó là giá bất động sản tăng kéo dài do tình trạng đầu cư. Giá thị trường không hướng tới người mua cuối cùng được coi là gốc rễ của sự phát triển không lành mạnh, thiếu ổn định trong dài hạn.
Các chuyên gia cho rằng, thị trường không thể bền vững nếu không hướng tới người mua cuối cùng. Thực tế, thị trường bất động sản đang cho thấy chỉ số ghi nhận thực trạng chưa phát triển minh bạch, lành mạnh. Điều này biểu hiện rất rõ nét qua tình trạng chênh lệch nguồn cung tại các phân khúc.
Tổng Hợp