Để giải bài toán quy hoạch và phát triển các mô hình đô thị phù hợp với đặc tính kinh tế của từng địa phương trong vùng Tp. Hồ Chí Minh, tạo quỹ đất sạch vẫn được xem là bài toán khó nhất.
Việc tạo quỹ đất sạch để cho các nhà đầu tư có thể triển khai đầu tư dự án, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất xây dựng trung tâm phát triển quỹ đất ở các địa phương và yêu cầu các địa phương trong quá trình phát triển, đầu tư sẽ ưu tiên hàng đầu tạo quỹ đất sạch. Khi đó, việc tạo quỹ đất sạch như thế nào đã có phân cấp phân quyền, địa phương sẽ thực hiện.
Cái khó của chính sách để tạo quỹ đất sạch
Theo Tiến sĩ Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện chính sách, Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Luật Đất đai quy định rất rõ, việc giải phóng mặt bằng và đất sạch là bắt buộc. Khi xây dựng luật, Nhà nước và Bộ đã định hướng rất rõ.
Tuy nhiên, hiện vẫn có xung đột giữa Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, Luật đầu tư, PPP, Quản lý Tài sản công khiến cho luật ra sau phủ định luật ra trước. Vì vậy, khi sửa đổi Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng đến việc giải quyết các vấn đề về đất đai sẽ dẫn chiếu Luật Đất đai.
Trên nền tảng đó, Chính phủ xây dựng chính sách phù hợp để giải phóng mặt bằng, phát triển quỹ đất. Việc giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất Tp. Hồ Chí Minh nên học hỏi quốc tế, những mô hình của Canada, Singapore, hay trong nước là mô hình của Phú Mỹ Hưng. Trước đây thay vì chỉ phát triển Phú Mỹ Hưng quy mô 450ha, chúng ta đã làm 2.000 ha.
“Một trong những giải pháp phát triển đô thị mà chúng tôi đề xuất là việc chỉnh trang đô thị phải thực hiện theo phương pháp dồn điền đổi thửa. Đây là giải pháp mấu chốt biến khu đô thị ở nước kém phát triển thành khu đô thị hiện đại tầm cỡ như ở các nước hiện đại như Singapore, Nhật Bản.
Nếu các khu chung cư ở Tp. Hồ Chí Minh không được giải quyết theo hướng như vậy thì quy hoạch của chúng ta mãi mãi không thực hiện được các yêu cầu như chuyên gia quốc tế đã đề cập – đô thị phải có mảng xanh, đảm bảo kết nối giao thông thông suốt, đảm bảo các hoạt động của một đô thị. Tôi cũng mong muốn trong tương lai các địa phương như Tp. HCM, vùng Tp HCM sẽ thực hiện chính sách thu hồi đất, tạo quỹ đất sạch, sau đó nhà đầu tư sẽ đầu tư hạ tầng theo suất đầu tư của Bộ Xây dựng và có thể tiến hành đấu giá đất sau khi khu đất đó đã hoàn thiện hạ tầng” – ông Thọ nhấn mạnh.
Cũng theo Tiến sĩ Nguyễn Đình Thọ, những cách thức này đòi hỏi phải có sự phối hợp giữa Nhà nước và người dân và doanh nghiệp, đặc biệt là trong việc dồn điền đổi thửa cần có khoảng 75% – 80% dân đồng ý Nhà nước có thể thực hiện thu hồi đất, sắp xếp, chỉnh trang đô thị.
Tiến độ phát triển đô thị liên kết
Công tác quy hoạch vùng Tp. Hồ Chí Minh bao gồm cả cách tiếp cận của các nhà làm quy hoạch là đúng đắn và tích cực. Sự phát triển của Vùng Tp. Hồ Chí Minh hiện đã theo kịp tiến độ những gì các nhà quy hoạch muốn làm.
Theo quyết định 2076/QĐ-TTg, Vùng Tp. Hồ Chí Minh có tổng diện tích toàn vùng 30.404km2, gồm Tp. Hồ Chí Minh và 7 tỉnh lân cận là Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai và Tiền Giang. Vùng Tp. Hồ Chí Minh có tổng dân số đến năm 2030 là 24-25 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 18-19 triệu người, dân số nông thôn khoảng 6-7 triệu người.
Ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam đánh giá, vùng Tp. HCM là vùng có tốc độ đô thị hoá cao nhất Việt Nam và có mối liên kết vùng khá rõ ràng.
Nếu các khu chung cư ở Tp. Hồ Chí Minh không được giải quyết theo hướng chỉnh trang đô thị, chúng ta sẽ mãi không thực hiện được các yêu cầu đô thị phải có mảng xanh, đảm bảo kết nối giao thông thông suốt, đảm bảo các hoạt động của một đô thị.
Vấn đề về phát triển hạ tầng vùng TP. HCM và các tỉnh thành phía Nam một lần nữa được các chuyên gia đề cập và nhấn mạnh tầm quan trọng trong bài toán hạ tầng đối với sự phát triển đô thị. Phát biểu tại hội thảo “Phát triển các mô hình đô thị và bài toán nhà ở”, Ông Phạm Hoài Chung (Phó Viện trưởng – Viện Chiến lược và Phát triển GTVT, Bộ Giao thông vận tải) đánh giá cao tính chất quan trọng hạ tầng đối với sự phát triển kinh tế của khu vực.
Theo ông Chung, để phát huy hết lợi thế của Vùng TP. HCM, đảm bảo kết nối các khu vực đô thị, phát triển kinh tế xã hội thì hạ tầng giao thông cần được tập trung ưu tiên đầu tư, giải quyết các điểm nghẽn kết nối, giảm áp lực hạ tầng, hướng đến sự phát triển bền vững của đô thị.
Để giải bài toán nhà ở cho người dân tại đô thi, tại hội thảo các chuyên gia cho rằng, trước mắt cần phát triển đa dạng các mô hình đô thị trong thành phố, các tỉnh lân cận nhằm tăng nguồn cung để người dân có thêm lựa chọn khi quyết định mua nhà. Tiếp tục đẩy mạnh phát triển đô thị gắn với nhu cầu ở của người dân theo từng khu vực.
Để làm được điều đó, việc phát triển thành Đô thị vệ tinh được xem là xu thế tất yếu nhằm giải bài toán về áp lực dân số ở TP. HCM.