Thị trường bất động sản mới phục hồi sau khủng hoảng từ năm 2014 và phát triển sôi động trong giai đoạn năm 2015 – 2019, các phân khúc liên tục tăng giá và thiết lập mặt bằng giá mới. Tìm đâu những chung cư, căn hộ trong tầm giá hạng c để an cư lập nghiệp.
Ttheo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân. Các hộ gia đình, cá nhân hiện chỉ có khả năng dành dụm được khoảng 8 – 12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm. Trong khi đó, giá bán căn hộ cao gấp 7 lần thu nhập của lao động thuộc tầng lớp quản lý có kinh tế khá giả, gấp 10 lần nhóm thu nhập trung lưu, gấp 17 lần người lao động phổ thông và 28 lần người trẻ mới đi làm.
Có thể thấy, giấc mơ an cư của người dân tỉnh lẻ đến TP.HCM lập nghiệp, sinh sống ngày càng xa vời khi một căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích trung bình 65m2 với giá 2 tỷ đồng (chưa VAT và phí bảo trì), tính ra đơn giá đã gần 31 triệu đồng/m2. Vậy người dân lấy đâu ra tiền để mua? Có một số các nguyên nhân khác như vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản tại TP.HCM nói riêng cũng như của cả nước nói chung đã có sự phát triển sôi động, mạnh mẽ. Sự phát triển của thị trường kéo theo sự tăng giá và nhu cầu đầu tư rất cao. Hay như một số thông tin về quy hoạch đô thị, hạ tầng giao thông… đã tác động mạnh mẽ đến giá bất động sản. Lấy ví dụ như việc thành lập TP. Thủ Đức hay một số huyện ngoại thành có lộ trình lên quận, hoàn thành, mở rộng, cải tạo hoặc triển khai mới một số dự án giao thông của một số khu vực có tính chất liên kết vùng… đã đẩy giá nhà đất lên cao chóng mặt.
Tiếp đến là việc nhiều dự án còn vướng mắc thủ tục pháp lý, từ đó nguồn cung mới bị hạn chế, thời gian triển khai dự án càng kéo dài, kéo theo chi phí càng tăng lên, bắt buộc chủ đầu tư phải tăng giá để bù đắp. Mặc dù loại hình nhà ở xã hội đã có những quy chế ưu đãi đặc thù của Nhà nước, nhưng do vướng mắc về quy trình, pháp lý nên nguồn cung mới đưa ra thị trường rất ít. Hàng năm, chỉ khoảng vài ngàn căn hộ tại TP.HCM. Do chi phí đầu vào (giá đất theo thị trường và giá đất theo khung ban hành của chính quyền địa phương, vật liệu xây dựng, nhân công, thiết kế, tư vấn, hành chính, pháp lý…) cũng đã tăng mạnh dẫn đến doanh nghiệp phải đẩy giá bán. Nếu chủ đầu tư không tăng giá bán, lợi nhuận mang lại sẽ kém hấp dẫn hơn khi đầu tư vào loại hình căn hộ hạng B hoặc hạng A. Qua thực tế, rõ ràng lợi nhuận của phân khúc căn hộ vừa túi tiền thấp hơn các phân khúc cao cấp nên sẽ không hấp dẫn doanh nghiệp đầu tư.
Báo cáo quý I/2021 về thị trường bất động sản TP.HCM của DKRA Việt Nam cho thấy, phân khúc căn hộ ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm gần một nửa so với quý IV/2020. Căn hộ hạng A vẫn là phân khúc chủ đạo của thị trường, đồng thời căn hộ hạng sang có sự gia tăng đáng kể. Thị trường tiếp tục vắng bóng căn hộ hạng C. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở khu Đông TP.HCM với giá bán tăng mạnh khi TP. Thủ Đức chính thức được thành lập. Nhiều dự án tăng giá chạm ngưỡng căn hộ hạng sang. Nguồn cung và lượng tiêu thụ mới giảm mạnh trong quý chỉ bằng 35% và 34% so với quý IV/2020. Nguồn cung mới phân bổ không đồng đều giữa các khu vực, phần lớn chỉ tập trung ở khu Đông, chiếm đến 89% tổng nguồn cung mới toàn thị trường. Đồng thời, nguồn cung tập trung chủ yếu ở căn hộ hạng A, chiếm tới 61%, căn hộ hạng sang chiếm 29%, hạng B chiếm 10% và không có sự xuất hiện của căn hộ hạng C.
Khi có ý định mua căn hộ, trước hết phải xác định căn hộ phù hợp với điều kiện hoàn cảnh, từ vị trí, tiện ích cần thiết, diện tích căn hộ, giá trị phù hợp với giá bán, khả năng chi trả… không nhất thiết phải là căn hộ cao cấp hoặc căn hộ mới. Khách hàng cần có khoản tiền nhất định (ít nhất 30% giá trị căn nhà cần mua, phần còn lại có thể đi vay ngân hàng) và thu nhập ổn định để đảm bảo chi trả cho cuộc sống sinh hoạt hàng ngày và trả ngân hàng khi vay, dù là mua nhà đã bàn giao hoặc hình thành trong tương lai.
Nhật Hạ