Trong bối cảnh quỹ đất hạn hẹp, nguồn cung hạn chế và chi phí đầu vào của một dự án cao sẽ rất khó để chủ đầu tư giảm giá.
Năm 2022, toàn thị trường không có dự án nào có mức giá đến tay khách hàng dưới 40 triệu đồng/m2. Chỉ có một số ít dự án có mức giá từ 40-60 triệu đồng/m2, còn lại là dự án từ 60 triệu đồng/m2 đến cả trăm triệu đồng/m2.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) nhận định, thị trường BĐS đã có những chuyển biến ngày càng minh bạch, phát triển khi có cơ chế, chính sách rõ ràng. Nhưng, vẫn còn đó tình trạng bất ổn, thiếu an toàn, ổn định do có sự chồng chéo giữa các luật cùng các văn bản dưới luật.
Nhiều dự án vướng mắc về quy định pháp luật, thủ tục hành chính, nên nguồn cung thị trường BĐS thời gian qua không đáp ứng được nhu cầu kéo theo giá nhà đất, căn hộ tăng cao.
Khi thủ tục kéo dài lại sẽ làm tăng vốn dự án, nếu không tăng giá thì chủ đầu tư cũng không có lãi. Như vậy, có thể thấy, dù thị trường đang ảm đạm, thanh khoản kém nhưng những phân khúc tầm trung vẫn nhận được sự quan tâm của nhiều khách hàng. Khi nhu cầu cao, nguồn cung hạn chế, rất khó để các chủ đầu tư giảm giá. Có chăng, để giúp sức cho người mua nhà, các chủ đầu tư sẽ tăng chiết khấu, ưu đãi.
Trong khi đó, ở một cuộc khảo sát hơn 1.000 khách hàng của Batdongsan.com.vn chỉ có khoảng 10% nhận định giá bất BĐS sẽ giảm trong năm 2023. Hơn 84% còn lại đều cho rằng, giá vẫn có xu hướng tăng. Trong đó, 40% nhận định giá nhà sẽ còn tăng thêm từ 5-10%; 23% cho rằng mức tăng có thể cao hơn 10% và chỉ có 17% dự đoán giá nhà sẽ tăng trong biên độ nhẹ dưới 5%.
Tương tự, một khảo sát được thực hiện với nhóm đối tượng là môi giới BĐS tại TP.HCM và Hà Nội cũng cho ra kết quả, 29% môi giới tại Hà Nội nhận định giá BĐS sẽ tăng, 33% trong số đó cho rằng giá nhà sẽ đi ngang. Còn với thị trường TP.HCM, 33% môi giới chọn BĐS vẫn tăng giá, 29% cho rằng sẽ đi ngang trong năm 2023.
Dẫn chứng thêm, giai đoạn 2012-2013, thị trường khủng hoảng do thừa sản phẩm, cung nhiều cầu ít dẫn đến giá nhà lao dốc 20-30%. Nhưng với thị trường hiện tại, vấn đề lớn nhất lại là thiếu hụt sản phẩm chào bán, không có chuyện thừa cung, thiếu cầu mà ngược lại, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn còn nguồn cung lại khan hiếm. Vì vậy, dù thanh khoản thị trường thấp nhưng giá sơ cấp vẫn sẽ khó giảm.
Còn ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam cho biết, việc giảm giá BĐS chỉ ở một số phân khúc từng tăng quá ảo và ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Căn hộ trung cấp, bình dân vẫn có giao dịch nên việc hạ giá là rất khó, nhất là khi nguồn cung khan hiếm.
Hầu hết các sản phẩm tồn kho của thị trường BĐS hiện nay nằm ở phân khúc cao cấp, do tính thanh khoản kém vì không phù hợp với túi tiền của người mua nhà. Thời điểm thị trường chững lại, BĐS đáp ứng nhu cầu thực vẫn không có sự biến động lớn.
Một trong những thay đổi của thị trường bất động sản 2023 được giới chuyên gia nhận định chính là sự thay đổi trong cơ cấu phát triển sản phẩm. Thay vì tập trung vào những căn hộ cao cấp, giá từ 6 – 7 tỷ đồng, doanh nghiệp sẽ điều chỉnh giỏ hàng, hướng đến ưu tiên phát triển những sản phẩm khoảng giá 2 – 3 tỷ đồng để tiếp cận nhu cầu thị trường và đảm bảo thanh khoản bền vững. Và như nhiều chuyên gia nhìn nhận, đây là một trong những bài học mà doanh nghiệp cần rút ra và thực hiện nếu muốn “tồn tại” trong thời gian tới.
Theo TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, lúc này các doanh nghiệp cần linh hoạt đối tác, tái cấu trúc; bên cạnh mục tiêu hướng tới, hãy bắt nhịp với xu thế chuyển đổi số, cung cấp thông tin, dữ liệu về thị trường, giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư. Đồng thời, tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm bất động sản có giá phù hợp tại các dự án mới, khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.
Về mặt chính sách, Chính phủ đang hỗ trợ rất nhiều cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và phân khúc trung cấp. Ngoài ra, Chính phủ vẫn tiếp tục triển khai nhiều gói hỗ trợ vốn, đầu tư công đủ lớn, phủ rộng. Do đó, các doanh nghiệp vẫn có thể tin vào khả năng hồi phục của thị trường giai đoạn tới để không ngừng tái cấu trúc và mạnh mẽ vươn lên.
Dưới góc độ doanh nghiệp phát triển bất động sản, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa cũng khẳng định, trong bối cảnh hiện nay, cần có các giải pháp để thị trường bất động sản chuyển mình mạnh mẽ sang phân khúc bình dân. Các doanh nghiệp cũng nên nhìn nhận lại cơ cấu sản phẩm của mình để cân đối, đặc biệt các sản phẩm nên hướng đến mục đích phục vụ nhu cầu ở thực của người dân.
Tổng Hợp
(Nhà Đầu Tư, Reatimes)