Trong năm 2022, thị trường bất động sản rất hiếm các dự án mới. Trong số lượng hiếm hoi các dự án được phê duyệt, không thấy sự xuất hiện của dự án nhà ở, chỉ có phê duyệt các dự án về dịch vụ. Giá chung cư rất khó hạ, nhất là trong bối cảnh nguồn cung dự án khan hiếm hiện nay.
Theo báo cáo về thị trường bất động sản 2022 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48,500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2021 – thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm).
VARS cho biết, trong năm 2022, thị trường bất động sản rất hiếm các dự án mới. Trong số lượng hiếm hoi các dự án được phê duyệt, không thấy sự xuất hiện của dự án nhà ở, chỉ có phê duyệt các dự án về dịch vụ. Do vậy, thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân. Nguồn cung căn hộ cao cấp tăng mạnh qua các năm trong khi nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân giảm lần lượt 90% và 79% so với năm 2019.
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường địa ốc 2023 sẽ còn nhiều áp lực do kinh tế Việt Nam vẫn chịu các tác động từ yếu tố bên ngoài, song cơ hội để thị trường phục hồi vẫn có. Dự kiến, khoảng cuối quý II/2023, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn.
“Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn này hoàn toàn không lặp lại chu kỳ khủng hoảng giai đoạn năm 2012. Hiện nay, phát triển đô thị cao, đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh, cùng với đó nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản lại rất cao. Đây là những yếu tố tạo nên động lực rất lớn cho khả năng hồi phục của thị trường bất động sản”, ông Đính nói. Chủ tịch VARS dự báo, quỹ đất khu vực nội đô tại hai thành phố lớn ngày càng khan hiếm. Cùng với những thay đổi trong quy hoạch, chính sách chắc chắn sẽ thắt chặt hơn nữa khiến nguồn cung các dự án nhà ở thương mại, căn hộ trung và cao cấp tại khu vực này càng hiếm. Quỹ đất thu hẹp đồng nghĩa với việc chỉ một vài dự án bất động sản cao cấp được phát triển.
Chính sự khan hiếm quỹ đất nội đô và việc hạ tầng giao thông được cải thiện là các yếu tố dự báo sẽ có nhiều khu đô thị và đại đô thị được phát triển ở khu vực vùng ven Hà Nội và TP. HCM trong vòng 3 năm tới, nhất là khi các tuyến đường vành đai đang tích cực được triển khai.
Ông Đính cho rằng, trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn rất cao thì giá chung cư rất khó hạ, nhất là trong bối cảnh nguồn cung dự án khan hiếm hiện nay. Hơn nữa, tâm lý của người dân trong bối cảnh lạm phát cũng có xu hướng đổ tiền vào bất động sản như một kênh tích trữ an toàn. Đáng chú ý, giá chung cư khu vực ngoại thành sẽ còn tăng hơn khu vực trung tâm vì giá đất ngoại thành tăng lên nhanh.
Ngoài yếu tố giá cả, theo vị chuyên gia, còn nhiều tiện ích hấp dẫn khác khiến người dân lựa chọn chung cư như đầy đủ các dịch vụ cộng đồng, hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh, liên kết vùng thuận tiện di chuyển, dự án gắn liền với phát triển xanh, bền vững…
“Đất mua đắt quá thì phải chuyển hướng sang chung cư, đó là điều tất yếu. Hơn nữa, chung cư vẫn là phân khúc đáp ứng được nhu cầu ở thật của người dân. Từ nay đến cuối năm, thị trường căn hộ chung cư có thể tăng giá thêm 10-20%”, ông Đính dự báo.
Nhận định về xu hướng của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) cho rằng, hiện nay trên thị trường phạm vi khu vực phía Bắc muốn mua nhà 30 triệu đồng/m2 rất khó bởi giá vật liệu xây dựng tăng lên rất cao. Với tiêu chí một căn hộ nhỏ thông thường diện tích khoảng 70m2 ước tính giá đã khoảng 2,1 tỷ đồng.
Theo lý giải của vị chuyên gia này, suất đầu tư 1m2 của nhà chung cư thông thường bây giờ chủ đầu tư đi thuê nhà thầu khoảng 15 triệu đồng/m2 chưa tính tiền đất, chưa tính chi phí quản lý dự án, chi phí thiết kế… Nhìn vào thực tế, mức giá 20 triệu đồng/m2 rất khó khả thi, trừ trường hợp nhà ở xã hội, với điều kiện không có thang máy, các điều kiện khác thấp. “Theo tôi, hiện nay kiếm được dự án làm 30 triệu đồng/m2 cũng vô cùng khó”, ông Hiệp nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp đưa ra dẫn chứng, giai đoạn 2012-2013, nhà nhà làm bất động sản, công ty nào cũng đầu tư bất động sản, rất nhiều dự án được hình thành. Khi hàng dư thừa, sức mua kém sẽ xảy ra hiện tượng giảm giá. Ngược lại, hiện nay thị trường bất động sản không có hàng nên dù sức mua giảm thì giá không giảm và vẫn neo cao.
Nhận định chung về năm 2023, giới chuyên gia cho rằng, sẽ có sự thay đổi trong cơ cấu phát triển sản phẩm. Thay vì tập trung vào những căn hộ cao cấp, giá từ 6-7 tỷ đồng, doanh nghiệp sẽ điều chỉnh giỏ hàng, hướng đến ưu tiến phát triển những sản phẩm tầm khoảng 2 – 3 tỷ đồng để tiếp cận nhu cầu thị trường và đảm bảo thanh khoản bền vững
Tổng Hợp
(Reatimes, Nhịp Sống Kinh Tế)