Đến cuối năm 2022, tổng giá trị hàng tồn kho của một số doanh nghiệp BĐS lớn niêm yết trên sàn chứng khoán cũng tăng nhanh, chạm mốc gần 272.210 tỷ đồng, tăng 26, 4% so với cuối năm 2021. DKRA Group dự báo lượng tồn kho bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng và khó có những đột biến trong ngắn hạn.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong năm 2022, dù gặp khó khăn nhưng thị trường bất động sản (BĐS) vẫn ghi nhận những sự phục hồi với tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công trong năm 2022 là 150.268 giao dịch, nguồn cung BĐS đạt 63.405 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào giao dịch trên phạm vi cả nước.
Tuy nhiên, đến cuối năm 2022, tổng giá trị hàng tồn kho của một số doanh nghiệp BĐS lớn niêm yết trên sàn chứng khoán cũng tăng nhanh, chạm mốc gần 272.210 tỷ đồng, tăng 26, 4% so với cuối năm 2021.
Một số doanh nghiệp BĐS khác như Đất Xanh Group tồn kho 14.238 tỷ đồng; Khang Điền tồn kho 12.440 tỷ đồng; Phát Đạt tồn kho khoảng 12.131 tỷ đồng; DIC Corp tồn kho 5.923 tỷ đồng…
Theo nhận định của Tập đoàn dịch vụ BĐS (DKRA Group), lượng tồn kho BĐS ghi nhận liên tục gia tăng từ năm 2019 khi đạt mức 223.474 tỷ đồng (tăng 38% so với năm 2018) cho đến nay. Trong đó, lượng hàng tồn kho BĐS chủ yếu nằm ở phân khúc căn hộ trung, cao cấp, căn hộ du lịch, nhà tái định cư… được đầu tư xây dựng tại các vị trí xa trung tâm, thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Song song, động thái tăng cường kiểm soát tín dụng, thanh tra kiểm tra dự án/chủ đầu tư, siết chặt quản lý cấp phép, lãi suất tăng cao thời gian qua đã vô hình trung gây áp lực lên quyết định mở bán sản phẩm ra thị trường của các chủ đầu tư.
Với tình hình sức cầu thị trường sụt giảm, liên tục chạm đáy như hiện nay, DKRA dự báo lượng tồn kho BĐS được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng và khó có những đột biến trong ngắn hạn.
Theo DKRA Group, từ giữa cuối năm 2022 đến nay, hàng loạt thách thức từ câu chuyện nguồn vốn vào thị trường bị kiểm soát chặt chẽ cho đến tác động từ thị trường trái phiếu hay những rào cản pháp lý khiến hầu hết dự án BĐS không thể triển khai, thanh khoản liên tục sụt giảm, các doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc theo hướng tinh gọn bộ máy, điều chỉnh chiến lược kinh doanh… để tránh rơi vào khủng hoảng.
Số liệu thống kê đã chỉ ra, chỉ trong 2 tháng đầu năm 2023, số lượng doanh nghiệp BĐS xin tạm ngừng hoạt động tăng hơn 57% so với cùng kỳ, trong đó số doanh nghiệp giải thể cũng ghi nhận mức tăng 20% so với cùng kỳ.
Nhiều doanh nghiệp hiện nay buộc phải giảm lương, cắt giảm khoảng 50% số lượng nhân sự để duy trì hoạt động, công suất làm việc tại nhiều doanh nghiệp chỉ duy trì khoảng 25-30% so với cùng kỳ năm, một nhân sự làm thay công việc của 3-4 nhân sự khác trở nên khá phổ biến.
Đơn vị nghiên cứu này cho rằng, để tồn tại giữa bối cảnh khó khăn như hiện nay, các doanh nghiệp cần thực hiện tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung hóa nguồn lực cũng như định vị lại phân khúc thị trường.
Đồng thời, Nghị Định 08 được Chính phủ ban hành, các doanh nghiệp có thể đàm phán với trái chủ để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng những tài sản khác. Đây được xem là tiền đề góp phần tạo tín hiệu tích cực cho doanh nghiệp BĐS nói riêng và thị trường BĐS nói chung trong thời gian tới.
Trong báo cáo mới đây về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV và cả năm 2022, do Bộ Xây dựng công bố cho thấy, hiện nay lượng tồn kho bất động sản hầu như tập trung ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi, thuộc về nhà đầu tư thứ cấp.
Cơ quan này đánh giá, trong năm 2022, số lượng bất động sản, nhà ở trong các dự án mới đưa ra giao dịch hạn chế, chủ yếu sản phẩm giao dịch là hàng tồn kho của các dự án đã mở bán, trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao. Các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho và có tính thanh khoản tốt.
Số liệu này cũng tương đồng với báo cáo năm 2022 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS). Theo VARS, trong quý IV/2022, các loại hình nhà ở, căn hộ vẫn tiêu thụ tốt, riêng tỷ lệ hấp thụ của thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng chỉ khoảng 28%.
Việc hàng tồn kho có dấu hiệu tăng mạnh, nhất là trong bối cảnh thanh khoản thị trường vẫn chưa được cải thiện đã phần nào phản ánh thực trạng khó khăn hiện nay, bởi vướng mắc pháp lý, các luật còn chồng chéo. Bên cạnh đó, vốn tín dụng và động thái của các đơn vị quản lý nhà nước khi quản lý chặt vốn trái phiếu cũng khiến dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp gặp khó.
Tất nhiên, nếu chỉ nhìn con số tuyệt đối về hàng tồn kho để đánh giá áp lực của doanh nghiệp đang ở mức cao là chưa đủ, mà cần xem xét chi tiết cấu thành hàng tồn kho. Bởi, việc gia tăng hàng tồn kho tập trung vào các chi phí liên quan đến những dự án đang triển khai, cho thấy doanh nghiệp trông đợi triển vọng thị trường tốt trong trung và dài hạn, nên vẫn đẩy mạnh đầu tư ở thời điểm hiện tại. Nếu các khó khăn được giải quyết, dự án tiếp tục vận hành và bàn giao đúng thời hạn thì khả năng tồn kho sẽ giảm đi.
Tổng Hợp
(Nhà Đầu Tư, Báo Đầu Tư)