Hàng trăm dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, phải chuyển mục đích sử dụng đất, bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng và các thủ tục hành chính nên đã bị ‘đóng băng’.
Ách tắc từ thủ tục
Theo thống kê của Sở xây dựng TP Hồ Chí Minh, đến nay trên địa bàn TP có 170 dự án nhà ở mặc dù đã được UBND TP chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc công nhận, chủ đầu tư vẫn không thể đưa vào triển khai do còn nhiều vướng mắc khác nhau trong các thủ tục hành chính. Trong đó, 126 dự án nhà ở thương mại có sử dụng đất hỗn hợp bị ách tắc về vấn đề này.
Các dự án nhà ở gặp nhiều khó khăn về thủ tục hành chính.
Theo luật sư Hoàng Văn Đạo, hiện nay văn bản pháp quy liên quan đến đầu tư các dự án nhà ở thương mại trên đất hỗn hợp có nhiều điểm chồng chéo, đối nghịch với nhau, nên khi đưa vào triển khai thực tế cả DN và cơ quan quản lý đều gặp khó khăn. Đơn cử, tại Điều 23 Luật Nhà ở quy định DN phải nhận chuyển nhượng 100% “đất ở”, thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở, đã làm ách tắc hàng trăm dự án nhà ở.
Trong khi đó Điều 169 và Điều 191 Luật Đất đai, đã cho phép DN được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất” để làm dự án nhà ở, nếu phù hợp với quy hoạch. “Nếu từ “đất ở” quy định tại Điều 23 Luật Nhà ở, được sửa đổi, thay thế bằng từ “đất” để thống nhất với Luật Đất đai, thì đã không làm phát sinh ách tắc hàng trăm dự án nhà ở như trong thời gian qua” – Luật sư Đạo cho hay.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, sự không thống nhất về các thuật ngữ giữa các văn bản pháp quy đã trực tiếp khiến cho DN không thể thực hiện được thủ tục đầu tư. Tại Điều 32 Luật Đầu tư có quy định các dự án được UBND cấp tỉnh chấp thuận “nhà đầu tư” nhưng Điều 19 Luật Quy hoạch quy định chỉ có “chủ đầu tư”.
“Chính vì sự không đồng nhất trong sử dụng thuật ngữ, nên khi các DN mang hồ sơ cấp phép dự án đến các cơ quan chuyên môn đều không được phê duyệt, khiến cho cả Nhà nước, DN và người dân đều chịu thiệt hai” – ông Châu nhìn nhận.
Nguy cơ lừa đảo gia tăng
Đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, việc cùng lúc hàng trăm dự án bị “đóng băng” được xem là một nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Đáng quan ngại hơn, với việc các thủ tục hành chính bị chồng chéo, cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương sẽ gặp khó khăn trong công tác cấp phép, quản lý sẽ khiến cho những tiêu cực có thể xảy ra.
“Sự giảm thiểu nguồn cung và việc cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương nếu như không có các biện pháp quản lý, kiểm soát chặt chẽ, các giải pháp công bố minh bạch thông tin dự án có thể dẫn đến tiếp tục tái diễn việc dự án BĐS không phù hợp quy định Pháp luật lại được chào bán ra trên thị trường” – Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.
Cảnh báo về nguy cơ lừa đảo khi thị trường thiếu nguồn cung.
Các chuyên gia đều cho rằng, việc siết chặt thủ tục cấp phép dự án, cũng như công tác thanh tra nhà nước đối với hàng loạt các dự án BĐS sẽ giúp cho thị trường có một cuộc thanh lọc mạnh diễn ra, thị trường chỉ còn tồn tại những DN BĐS lớn mạnh, có tiềm năng thực sự.
Năm 2020, nguồn cung mới khan hiếm sẽ tạo ra cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các DN, cá nhân hoạt động môi giới BĐS. Nhiều DN và môi giới BĐS không thể trụ lại với nghề nghiệp.
“Nhưng thực tế nhu cầu của thị trường vẫn còn rất lớn và cơ quan quản lý nhà nước cần phải nhanh chóng sửa đổi các quy định cho phù hợp để tránh trường hợp cung – cầu bị chênh lệch nhiều dẫn đến gia tăng về giá” – ông Nguyễn Văn Đính nhận định.