Tham gia nhiều cuộc hội thảo về thị trường bất động sản trước thời điểm kết thúc năm 2022, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bày tỏ sự hứng khởi hơn so với tâm lý bi quan chỉ thời gian ngắn trước đó. Dự án bất động sản đủ điều kiện sẽ được xem xét giải ngân thời gian tới…
Động thái “phá băng” thị trường bất động sản được kích hoạt sau khi Thủ tướng Chính phủ thành lập Tổ công tác đặc biệt và bắt đầu kế hoạch phân nhóm theo dự án để giải quyết vướng mắc pháp lý cho hơn 100 dự án tại TP.HCM – thị trường đóng vai trò đầu tàu tăng trưởng của cả ngành.
Bên cạnh đó, sau chỉ đạo “rắn” của Ngân hàng Nhà nước, mặt bằng lãi suất tiết kiệm bắt đầu giảm từ 0,8-1%/năm ở nhiều kỳ hạn trong những ngày cuối năm 2022. Điều này giúp mặt bằng lãi suất cho vay bớt “căng” hơn, khi các chỉ đạo điều hành cũng giảm dần thắt chặt giải ngân đối với các dự án bất động sản có đủ điều kiện.
Khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn với gần 500 nhà môi giới địa ốc cho thấy, 34% người tham gia dự đoán vào cuối quý III và đầu quý IV/2023 sẽ là thời điểm thị trường bất động sản bắt đầu hồi phục; 23% có cái nhìn tích cực hơn khi cho rằng thời điểm phục hồi từ đầu quý II/2023 và 19% nhận định phải đến cuối quý II/2024 mới có tín hiệu tích cực.
Chia sẻ bên lề, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn tại Hà Nội nói rằng: “Mặc dù sự đi xuống của thị trường là rõ ràng, nhưng ít nhất cũng vào được số từ 2 sang 3, để có cái cớ xóa ván bài cũ, chia ván bài mới”.
Thực tế là dù các cơ quan quản lý đã rất nỗ lực, song những “cơn gió nghịch” của kinh tế thế giới như lạm phát tăng cao, điều kiện tài chính xấu đi và suy giảm tăng trưởng vẫn tác động mạnh tới thị trường bất động sản trong nước.
Ngay cả Mỹ – nơi cầm trịch “cuộc chơi” lãi suất, cũng không nằm ngoài vòng xoáy lạm phát, trong khi nhiều nền kinh tế hàng đầu khác như Trung Quốc, Nga hay khu vực đồng Euro cũng bị suy giảm tăng trưởng, ảnh hưởng tiêu cực lên nền kinh tế toàn cầu, bao gồm cả Việt Nam.
Tuy nhiên, điểm khác biệt lớn nhất của Việt Nam, như đánh giá của PGS-TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, đó là sự thích ứng nhanh và linh hoạt trong điều hành chính sách, đặc biệt là câu chuyện giữ vững lòng tin, khi khó khăn có dấu hiệu lan rộng.
Từ bài học ứng phó kịp thời để chuyển nhanh từ trạng thái bất ổn bởi Covid-19 sang trạng thái bình ổn sau dịch, ông Thiên kỳ vọng những thách thức hiện tại sẽ sớm được giải quyết khi bước sang năm 2023 với tinh thần quyết liệt của Chính phủ như hiện nay. Đây là động lực quan trọng để các trụ cột kinh tế như bất động sản, tài chính… có cơ sở phục hồi.
Có nhiều góc nhìn về việc bất động sản 2022 tương tự như thời kỳ 2008, bởi đầu năm thị trường vẫn trong cơn sốt giá và sau đó tiến dần vào mùa đông kể từ tháng 10, khi xuất hiện cơn sóng ngầm giảm giá bất động sản.
GS. Đặng Hùng Võ cho rằng giai đoạn trước đó là một cơn sốt giá nhân tạo bởi nhiều đại gia bất động sản lợi dụng đầu năm quy hoạch, lúc có nhiều địa điểm dự án đô thị hóa, hạ tầng mới để kích giá lên rất cao và họ nghĩ đây là cơn sốt giá mang tính bền vững, thậm chí có nhiều dự án tăng giá hằng ngày.
Ở thời kỳ đỉnh cao này, nhiều người tham gia vào thị trường bất động sản với mục đích đầu cơ nhưng sau hàng loạt động thái của Chính phủ và các cơ quan điều hành hướng thị trường về điểm cân bằng, hoạt động lành mạnh hơn, nhóm đầu cơ này chịu áp lực lãi vay trong thời gian đủ dài để buộc phải giảm giá bán. Thậm chí, doanh nghiệp cũng đưa ra các mức chiết khấu chưa từng có từ 30% đến 50% để tạo thanh khoản.
Tính đến giữa tháng 11/2022, lãi vay mua nhà của các ngân hàng vốn nhà nước và ngân hàng tư nhân tăng mạnh, lần lượt 190 điểm cơ bản lên 11,1% và 230 điểm cơ bản lên 11,7%, so với mức cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại.
Theo quan sát của TS. Cấn Văn Lực, nhà đầu tư và giới đầu cơ đều không muốn lỗ nên đa số hiện nay đều nằm chờ, chưa kể chi phí đầu tư cho bất động sản không hề nhỏ. Và theo quan điểm của chuyên gia, “có những lúc chúng ta phải chấp nhận cắt lỗ còn hơn là mất hết. Thanh khoản thị trường ở mức rất thấp. Tái cấu trúc, sàng lọc, M&A là những gì đang diễn ra và tác động lan sang các lĩnh vực khác như chứng khoán, nguyên vật liệu, xây dựng,… khá rõ nét.”.
Có nhiều dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ giảm, tương tự giai đoạn 2011-2013. TS Cấn Văn Lực cho rằng quý IV so với hai quý II và III giảm liên tục thì tạm thời gọi là suy thoái kỹ thuật, đúng hơn là suy giảm. Để thị trường đi vào giai đoạn phát triển lành mạnh hơn thì cần có bước này.
Theo quan sát của Chuyên gia Kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, thị trường hiện nay thiếu vắng người mua vì đa số người mua lướt sóng bây giờ không còn tiền để mua tiếp. Điều này cho thấy “mua thổ thì luôn luôn lời” sẽ không còn đúng khi thị trường đã phát triển với quy mô lớn.
Đầu tư bất động sản vẫn là ngành hấp dẫn nhưng cần phải tập trung vào các loại hình bất động sản có nhu cầu ở và kinh doanh thật sự. Đây cũng là hướng đi cho các công ty bất động sản trong giai đoạn tới.
Tổng Hợp
(Đầu Tư Chứng Khoán, Doanh Nghiệp và Kinh Doanh)