Dù cơ quan dự thảo chính sách cũng đều “có cái lý của mình”, nhất là tư duy đảm bảo an toàn hệ thống và lợi ích của Nhà nước, nhưng không thể phủ nhận suy nghĩ , tâm trạng chung của rất nhiều doanh nghiệp vào thời điểm này.
Cuối tuần trước, tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc từ chối chia sẻ quan điểm với Báo Đầu tư Chứng khoán khi được hỏi về những đề xuất của vị này xung quanh Thông tư 06/2023/TT-NHNN đang được thị trường nhận định sẽ hạn chế đáng kể dòng vốn vào bất động sản. Lý do duy nhất cho lời từ chối phũ phàng này là “sao trong những lúc nước sôi lửa bỏng như thế này mà rất nhiều văn bản vẫn được ban hành theo hướng chồng thêm cái khó cho doanh nghiệp”…
Từ những tranh luận xung quanh dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, đặc biệt liên quan đến phương pháp định giá đất mà chỉ việc “bỏ ra” hay “đưa vào” phương pháp thặng dư có thể ảnh hưởng tới sự “sống còn” của 70-80% số dự án bất động sản đang và sẽ triển khai; hay những văn bản “bó cứng” quyền lợi được hoàn thuế giá trị gia tăng của nhóm doanh nghiệp xuất khẩu và gần đây nhất là câu chuyện Thông tư 06/2023/TT-NHNN được Chính phủ chỉ đạo “họp khẩn” cuối tuần vừa qua để có hướng sửa đổi phù hợp. Đáng nói là văn bản chính sách này mới chỉ ban hành hơn 20 ngày và còn chưa kịp có hiệu lực đã phải đưa ra để “cân nhắc lại” khi một số quy định nếu áp dụng sẽ gần như “bít cửa” doanh nghiệp ở cả 2 vấn đề lớn nhất hiện nay các doanh nghiệp địa ốc đang gặp phải là “pháp lý” và “vốn”.
“Tinh thần cầu thị, sẵn sàng lắng nghe thị trường và các quan điểm khoa học để điều chỉnh chính sách” của Chính phủ như nhìn nhận của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP-Invest kiêm Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam là “đáng quý, đáng mừng”, thể hiện qua những văn bản chỉ đạo trực tiếp của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. Tuy vậy, mong muốn của ông Hiệp và nhiều chuyên gia khác là một văn bản đưa ra nên được “cân nhắc” nhiều chiều ngay từ đầu để chỉ góp ý, bổ sung thêm, chứ không phải thay đổi nội dung quá nhiều lần.
Đơn cử như câu chuyện của Thông tư 06, đồng tình với việc Ngân hàng Nhà nước cần triển khai các biện pháp để bảo đảm an toàn hệ thống tổ chức tín dụng, tránh tình trạng sở hữu chéo, cho vay đối với doanh nghiệp nội bộ, doanh nghiệp sân sau, nhưng theo ông Hiệp, việc chưa quy định cụ thể, rõ ràng các dự án thế nào là hoàn tất pháp lý sẽ gây ảnh hưởng tới các hoạt động bình thường của doanh nghiệp bất động sản trong đầu tư, mua bán, sáp nhập, góp vốn, tái cơ cấu…
Chưa kể, một số nội dung khác cũng có thể mang đến nhiều cách hiểu khác nhau như cụm từ “dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” (khoản 9), “bù đắp tài chính” (khoản 10)… quy định trong Thông tư 06, có thể gây ra nhiều xáo trộn với doanh nghiệp, nhất là câu chuyện về tiếp cận tín dụng.
Báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023 cho thấy, trên bình diện toàn quốc chỉ có 25 dự án nhà ở thương mại được hoàn thành, giảm một nửa so với cùng kỳ năm trước (vốn đã ở mức rất thấp so với giai đoạn trước dịch Covid-19); 30 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, giảm hơn 60%; tổng số lượng giao dịch giảm tới 64%…
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, đặc biệt là yếu tố đói vốn của cả chủ đầu tư lẫn khách mua nhà. Nếu Thông tư 06 với quy định không cho vay với các dự án “không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” – sẽ có 2 cách hiểu: Một là dự án không đủ điều kiện pháp lý và hai là dự án không đủ điều kiện mở bán.
Thực tế, trong Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản, quy định đều cho phép bán nhà hình thành trong tương lai, đây là đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, nếu một số nội dung, câu chữ trong Thông tư 06 được áp dụng nguyên bản mà không có giải thích rõ ràng sẽ dẫn đến khả năng triệt tiêu phương án kinh doanh này. Khi sản phẩm bất động sản dở dang không có được tiếp sức từ dòng tiền tín dụng và từ khách hàng sẽ khó có cơ hội để “trở thành sản phẩm hoàn chỉnh trong tương lai”, trừ số ít chủ đầu tư cực mạnh về tiềm lực tài chính và hệ lụy sẽ lan sang rất nhiều ngành khác, như chia sẻ của ông Nguyễn Kim Hùng – Chủ tịch HĐQT Kim Nam Group.
Trong khi đó, ông Nguyễn Chí Thanh – Phó chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nhiều chủ đầu tư đang khó khăn và buộc phải bán bớt các dự án để gỡ bí dòng tiền, trong đó có nhiều doanh nghiệp chưa lên sàn chứng khoán. Trong khi đó, Thông tư 06 quy định “tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UPCoM”.
“Sàng lọc là cần thiết, nhưng rà soát chi tiết từng doanh nghiệp, từng dự án là việc của từng đơn vị cho vay và họ chịu trách nhiệm việc đó, không nên đánh đồng tất cả như vậy”, ông Thanh nhấn mạnh.
Tổng Hợp
(ĐTCK)