Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường góp ý về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Trong văn bản có góp ý đối với Nhà nước, doanh nghiệp cần có sự hỗ trợ của Nhà nước trong thu hồi đất…
Về vấn đề thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, theo VCCI, đây là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm rất lớn của doanh nghiệp.
Dự thảo đang thiết kế quy định này theo hướng: Đối với dự án sử dụng các loại đất không phải là đất ở, Nhà nước thu hồi để tạo lập quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Đối với đất ở và các loại đất không phải là đất ở, nhà đầu tư sẽ phải thỏa thuận quyền sử dụng đất để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn. Trường hợp này, Nhà nước không thu hồi đất.
Tuy nhiên, các doanh nghiệp cho rằng, đối với các dự án nhà ở thương mại, đô thị nhà đầu tư thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất là … không khả thi và khiến cho dự án gặp nhiều khó khăn để thực hiện. Bởi vì, trong nhiều trường hợp, việc giải phóng mặt bằng sẽ bị “ách tắc” chỉ vì một hoặc một ít hộ dân không chịu thỏa thuận, hoặc yêu cầu mức giá đền bù quá cao.
“Thực tế, doanh nghiệp không thể đàm phán, thỏa thuận với hàng ngàn người dân trong một dự án lớn. Để có thể triển khai được dự án, doanh nghiệp cần có sự hỗ trợ của Nhà nước trong thu hồi đất”, VCCI cho biết.
Mặt khác, VCCI cũng cho rằng, việc Dự thảo phân tách Nhà nước thu hồi đất, dựa vào tính chất của đất như trên, là chưa phù hợp. Bởi có trường hợp, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng các loại đất không phải đất ở và các đất này phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là đất ở nhưng lại không thể thực hiện dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại, vì theo quy định đất đó phải có một phần là “đất ở”.
Theo VCCI, đây cũng là trường hợp vướng mắc lớn trên thực tế mà doanh nghiệp đã phản ánh trong mấy năm vừa qua.
Do đó, để đảm bảo khai thông các dự án đầu tư, VCCI đề nghị cần thiết kế cơ chế có sự can thiệp của Nhà nước vào việc thu hồi đất trong trường hợp nhà đầu tư không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất. Theo đó, có thể đặt ra tỷ lệ % đất không thể thỏa thuận được mà Nhà nước phải can thiệp.
Rà soát lại quy định tại Điều 78, Điều 128 Dự thảo để đảm bảo thống nhất trong xác định các loại đất Nhà nước thu hồi, các loại đất nhà đầu tư được thực hiện theo cơ chế thỏa thuận.
TS.Nguyễn Quân, nguyên Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ lưu ý, vấn đề thu hồi đất có nhiều trường hợp khá phức tạp. Hiện nay trên 70% số khiếu kiện, tranh chấp là về lĩnh vực đất đai.
Do đó, nếu không quy định rõ tiêu chí các dự án vì mục đích phát triển kinh tế xã hội thì dự án nào cũng có thể xếp vào loại này, dẫn đến nhiều hệ lụy. Nếu Nhà nước đứng ra thu hồi đất để phục vụ cho các dự án thương mại của các doanh nghiệp thì sẽ không nhận được sự đồng thuận của cộng đồng dân cư, có thể gây mâu thuẫn xã hội, khiếu kiện kéo dài, dễ dẫn đến sai phạm.
Dự thảo đưa ra khái niệm “giá thị trường” về mức bồi thường khi thu hồi đất, tuy nhiên, chưa xác định được rõ “giá thị trường” là giá nào, vì giá đất có thể biến động rất nhanh, đặc biệt khi có dự án liên quan.
Ông cũng cho rằng, chưa xác định rõ cơ quan nào đứng gia xác định giá thị trường, thực tế bảng giá đất của các địa phương đều không sát với giá thị trường. Việc bồi thường theo giá thị trường là việc rất mơ hồ, khó xác định chính xác nên quy định như dự thảo chưa đảm bảo khả thi trong áp dụng thực tế.
Đối với dự án nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn, dự án đô thị, tại Điều 128 dự thảo cho phép chủ đầu tư được thỏa thuận người có đất trong vùng dự án. Bà Nguyễn Thị Nga kiến nghị, để tránh tình trạng chậm tiến độ hoặc không thể thực hiện được dự án trong trường hợp một số người có đất không đạt được sự thỏa thuận với chủ đầu tư thì nên đưa ra tỷ lệ thoả thuận thành công là bao nhiêu thì dự án được triển khai, tỷ lệ không đồng thuận là bao nhiêu thì cho phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được áp dụng biện pháp hành chính, thậm chí là cưỡng chế để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án đầu tư.
Tổng Hợp
(Dân Trí, VOV)