Thời gian gần đây, nhiều phân khúc bất động sản như đất nền, nhà liền kề, biệt thự đã xảy ra tình trạng giảm giá do nhà đầu tư đang bị áp lực tài chính, trong đó, đất nền là sản phẩm ghi nhận sự sụt giảm về giá lớn nhất so với thời điểm đỉnh cơn “sốt đất”. Giá đất nền đã đồng loạt giảm sâu 20-30%, thậm chí đến 40% so với thời điểm đầu năm 2022.
Các thông tin rao bán nhà đất cắt lỗ tới 30-50%, theo giới phân tích, là hiện tượng rất đáng ngờ bất chấp thị trường đang lâm vào cơn bĩ cực. Vì vậy, các nhà đầu tư khi có ý định xuống tiền “bắt đáy” cần cẩn trọng để không rơi vào cảnh “treo đầu dê bán thịt chó”.
Suốt quý cuối năm 2022, trong cơn sóng ngầm giảm giá bất động sản, nhiều nhà đầu tư cá nhân giảm giá nhà đất 30%, trong khi các doanh nghiệp chiết khấu 40-50% để xả hàng. Nếu các thông tin chiết khấu khủng là rất rõ ràng, thì các thông tin rao bán “cắt lỗ” lại bị đặt nhiều nghi vấn.
Các thông tin cắt lỗ dễ thấy nhất trong thời gian qua là ở phân khúc đất nền. Đặc biệt, ở những khu vực ven đô vốn xảy ra những cơn sốt giá điên rồ, nhiều lô đất vườn, đất rừng, đất phân lô… đang xuất hiện các thông tin rao bán cắt lỗ lên đến 50%.
Nhận định về hiện tượng giảm giá bất động sản, giới phân tích ví von những biến động thời gian qua như một cơn bão. Các doanh nghiệp như là những “cây to đón bão trước” nên việc tăng chiết khấu là rất dễ hiểu. Còn nhà đầu tư thứ cấp vẫn có thể “gồng”.
Không thể phủ nhận những khó khăn của thị trường buộc nhiều nhà đầu tư phải giảm giá để thoát hàng, hạ mức lợi nhuận. Song, việc vẫn có thể cố chống chịu khiến các thông tin rao bán cắt lỗ sâu lên tới 30-50% gần như chỉ là những thông tin “treo đầu dê bán thịt chó”, tưởng rẻ mà hóa ra không rẻ.
Sức ép sẽ khốc liệt hơn trong năm 2023 vì “bão” sẽ dần ảnh hưởng đến những “cây con” là những nhà đầu tư thứ cấp, khi các chính sách ưu đãi như ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 2 năm đầu tiên 0%… chấm dứt. Có thể đây mới là thời điểm, các thông tin rao bán “cắt lỗ” thực chất hơn.
Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản nhận định, cơ hội mua được hàng giá tốt sẽ nhiều hơn trong năm 2023 khi áp lực gia tăng, cuộc đua xả hàng mạnh dần, mức giảm có thể đạt đến 50% đối với những chủ tài sản tháo hàng do khó khăn tài chính.
Trong thời điểm hiện tại, nếu xuống tiền, nhà đầu tư cần cân nhắc 3 yếu tố. Thứ nhất là đầu tư các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm. Thứ hai, chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt. Thứ ba, phải “săn” các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu.
Báo cáo thị trường bất động sản của nhiều đơn vị nghiên cứu công bố mới đây cho thấy, thị trường đang đối mặt với nhiều thách thức. Trong đó, các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào bất động sản và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà. Nguồn cung mới có thể sụt giảm bởi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.
Theo nhận định của các chuyên gia, cơn sốt đất thời gian trước đã đánh vào lòng tham của nhiều NĐT, khiến nhiều người dù không có hiểu biết, không có kiến thức về BĐS cũng lao vào đầu tư, mua đất với niềm tin cứ mua là sẽ có lời. Trong đó, nhiều NĐT đã chọn đầu tư thị trường BĐS tỉnh nhưng không hiểu biết về thị trường, khu vực đó, đầu tư theo đám đông khi thị trường sốt nên mua phải đất có mức giá “đu đỉnh” hoặc mua phải đất “dính” quy hoạch, pháp lý không rõ ràng. Khi cơn sốt đi qua, giá đất lao dốc, họ buộc phải bán đáy nếu muốn thoát được hàng.
Thực tế cho thấy, thị trường BĐS càng ngày càng khó khăn, dù cắt lỗ, lãi và giá đã giảm so với thời kỳ đỉnh giá, thanh khoản lại vô cùng chậm chạp. Phần lớn những NĐT có dòng tiền nhàn rỗi đều có tâm lý chờ đợi giá giảm thêm mới mua vào. Chính vì vậy, các sản phẩm cắt lãi, cắt lỗ vẫn rơi vào cảnh ế ẩm. Khi thị trường BĐS đang ở giai đoạn bất định như hiện tại, chính NĐT hay đầu cơ cũng không muốn mua vào.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường BĐS sẽ tiếp tục gặp khó trong năm 2023, dù thanh khoản giảm mạnh, giá vẫn duy trì mức cao và giảm mang tính cắt lãi thì nay làn sóng cắt lỗ bắt đầu manh nha từ cuối tháng 11/2022 và có xu hướng tăng mạnh trong tháng 12/2022. Nhiều NĐT có nguồn tiền nhàn rỗi đã bắt đầu săn hàng giá rẻ. Một số NĐT vẫn đang nghe ngóng thị trường, kỳ vọng giá BĐS sẽ lao dốc sâu hơn và khi đó mới lên kế hoạch mua vào.
Còn ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định, thời gian qua, thị trường BĐS đã trải qua nhiều cơn sốt đất liên tục khiến NĐT phải thận trọng hơn trong việc ra quyết định xuống tiền. Thực tế giao dịch thấp, hạn chế bởi giá bị đẩy lên quá cao, giá không phản ánh đúng giá trị thực. Các NĐT, người mua cũng tính được giá trị ở mức độ nào hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không mua những sản phẩm bị thổi giá quá cao, dẫn đến tình trạng khó thanh khoản.
Tổng Hợp
(Dân Trí, Tài Nguyên Môi Trường, VTV)