Việc thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp có thể dẫn đến sự phát triển của thị trường bất động sản thiếu tính ổn định, bền vững. Đây là chỉ dấu cho thấy rõ sự lệch pha sản phẩm trên thị trường bất động sản khi dư thừa nhà ở cao cấp.
Bất chấp thực tế này, thị trường nhà ở tại TP.HCM vẫn chứng kiến tốc độ tăng giá nhanh chóng ở nhiều khu vực. Cụ thể, giá căn hộ tại khu vực trung tâm của thành phố, kể cả khu đô thị Thủ Thiêm đã lên đến khoảng 115 – 162 triệu đồng/m2, tại khu vực quận 9 khoảng trên dưới 45 triệu đồng/m2.
Báo cáo của JLL về phân khúc này cũng chỉ ra, thông tin tích cực về vắc -xin Covid-19 và khả năng ngăn chặn dịch tốt ở Việt Nam đã thúc đẩy tâm lý người mua BĐS liền thổ tốt hơn nữa. Hơn 80% tổng số căn đang chào bán trong quý 4/2020 được hấp thu và hầu hết đều nằm trong các dự án tích hợp quy mô lớn. Mô hình phát triển này tiếp tục tỏ ra hấp dẫn đối với cả người mua để ở và NĐT.
Theo JLL, đa số người mua để ở thích sống trong các dự án này vì có nhiều không gian xanh, tiện ích trong khi vẫn đảm bảo được cuộc sống riêng tư. Còn người mua đầu tư thì nhìn vào tiềm năng tăng giá hoặc tiềm năng cho thuê và tự kinh doanh trong tương lai.
Đơn vị này cũng ghi nhận, giá bán sơ cấp BĐS liền thổ vẫn ở mức cao. Cụ thể, tại quý 4/2020 là 12,8% theo năm. Đối với các dự án hiện hữu, nhiều NĐT vẫn tiếp tục tăng giá, nhờ thông tin tích cực xung quanh diễn biến kiểm soát dịch Covid-19 và nguồn cung tiếp tục hạn chế đã thúc đẩy tâm lý thị trường.
Tóm lại, giá bán trung bình vẫn ở mức cao. Đạt 5.158USD/m2 trong quý 4/2020, mặc dù các chính sách bán hàng hấp dẫn xuất hiện từ nhiều quý trước thậm chí còn phổ biến rộng rãi hơn trong quý này.
Nhìn chung, trên cơ sở kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid-19 và giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, HoREA dự báo năm 2021, thị trường bất động sản cả nước và TP.HCM tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, ổn định.
Bên cạnh đó, dự kiến chưa có nguy cơ xảy ra tình trạng “đóng băng”, hoặc “bong bóng” bất động sản do sức mua và tổng cầu nhà ở có khả năng thanh toán vẫn cao.
Phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền (bao gồm nhà ở thương mại có giá trung bình, nhà ở thương mại có giá thấp, nhà ở xã hội) sẽ giữ vai trò chủ đạo của thị trường bất động sản, là cơ hội để người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư tạo lập được nhà ở.
Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu đề nghị các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản cần cùng nhau phối hợp chặt chẽ để kiểm soát giá nhà, không để tình trạng giá nhà tăng nóng, tăng ảo xảy ra trong năm 2021, trên cơ sở xác định “lợi nhuận kỳ vọng” ở mức hợp lý, để chia sẻ hiệu quả đầu tư với khách hàng và cộng đồng xã hội.
Theo số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM, trong năm 2020, có 31 dự án với 16.895 sản phẩm bất động sản được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai, giảm 30,4% so với năm 2019.
Trong đó, phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn, chiếm tỷ lệ 1%, giảm đến 98,6% so với năm 2019. Còn lại, 7.114 căn nhà thuộc phân khúc cao cấp, chiếm tỷ lệ 42,1% và 9.618 căn nhà thuộc phân khúc trung cấp.
Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trên thực tế thì phân khúc nhà ở cao cấp có thể chiếm đến tỷ lệ khoảng 70% thị trường bất động sản năm 2020.
Sự chênh lệch giữa số liệu thống kê của Sở Xây dựng với thực tế là do khi trình dự án lên Sở Xây dựng, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường kê khai mức giá bán thấp, nhưng đến khi huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai lại bán với mức giá cao hơn, thậm chí có mức giá của nhà ở cao cấp.
Trong khi tình trạng lệch pha nguồn cung tại TP.HCM ngày càng trầm trọng, giá nhà 2020 vẫn tăng nóng và dự báo tiếp tục đi lên trong năm 2021.