Giai đoạn bất động sản đóng băng 2011 – 2013 đã tạo ra một cú sốc lớn với tăng trưởng và an toàn hệ thống tài chính. Công cuộc tái cấu trúc các tổ chức tín dụng khi đó rõ ràng đã không thành công như kỳ vọng khi không ngăn chặn được một thảm hoạ tương tự một thập kỷ sau đó.
Nhìn lại quy mô nợ bất động sản năm 2022 – 2023 so với 2011 – 2023 cho thấy cả hai giai đoạn này đều bộc lộ những điểm rất đáng lưu tâm. So với quy mô GDP, dư nợ bất động sản giai đoạn 2022-2023 thậm chí còn nhỏ hơn so với dư nợ bất động sản của nền kinh tế tại thời kỳ chạm đáy 2012 – 2013.
Đóng góp của ngành bất động sản vào tăng trưởng GDP đang giảm nhanh kể từ nửa cuối năm 2022. Quý 2/2023, đóng góp của bất động sản vào GDP là 3,24% (quý trước đó là 3,53%), cả năm 2022 ở mức 3,6%.
Khi bất động sản khó khăn, lượng giao dịch thành công suy giảm, có thể tác động tiêu cực tới hoạt động của hơn 40 ngành kinh tế, dịch vụ khác. Nhưng khó khăn của thị trường này không phải vấn đề làm suy giảm tăng trưởng hay mất việc làm. Nếu thị trường bất động sản đóng băng đủ sâu và đủ lâu sẽ tạo nợ xấu, các đổ vỡ khó lường trong hệ thống ngân hàng thương mại. Rất nhiều cuộc khủng hoảng tài chính lớn nhỏ ở khu vực và toàn cầu đều bắt nguồn từ thị trường này.
Xét về cơ cấu, nợ bất động sản rõ ràng cân đối hơn và bớt rủi ro hơn. Xét về điều kiện vĩ mô và điều kiện thị trường tài chính, mọi chỉ số tăng trưởng và ổn định đều tốt hơn nhiều so với một thập kỷ trước đây.
Năm 2012 -2013 thị trường bất động sản đóng băng bởi lạm phát leo thang (trên 18%) và lãi suất cho vay lên tới trên 20%. Thời điểm này, cơ cấu tín dụng chủ yếu là cho vay doanh nghiệp phát triển bất động sản và kéo theo đó, nợ bất động sản ẩn dưới hình thức ngân hàng nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp và uỷ thác đầu tư với doanh nghiệp phát triển bất động sản. Khi điều kiện tài chính đột ngột thắt chặt, các doanh nghiệp không thể đứng vững, nhiều doanh nghiệp đã phải bán chiết khấu tới 80% giá trị tài sản, theo TS. Cấn Văn Lực, Cố vấn trưởng BIDV. Tồn kho bất động sản phân khúc ở nhà cấp cao lớn trong khi thị trường thiếu hàng cấp trung và nhà ở xã hội.
Giai đoạn 2022 – 2023, điểm khác biệt là cơ cấu nợ bất động sản đã cân đối hơn, chỉ 1/3 nợ của doanh nghiệp phát triển bất động sản, 2/3 là nợ tín dụng tiêu dùng tài chính, tức là một lượng tiền lớn (tiết kiệm) trong dân cư đã chảy vào thị trường bất động sản cùng với khoảng 1,7 triệu tỷ được người dân vay mua nhà từ các ngân hàng thương mại. Xét về tổng thể, các doanh nghiệp phát triển bất động sản đã phát triển ít dựa trên vốn vay hơn.
Thêm vào đó, khác với 10 năm trước, giai đoạn này điều kiện tài chính chỉ thắt chặt trong vài tháng vào cuối năm 2022, lãi suất liên tục hạ dần, điều kiện tài chính liên tục nới lỏng từ đầu năm 2023 đến nay. Các đặc trưng tín dụng giai đoạn này đã giải thích lý do tại sao doanh nghiệp phát triển bất động sản chưa vội chiết khấu mạnh tay bất động sản như giai đoạn 2012 – 2013; giá nhà ghi nhận giảm ở một số dự án, phân khúc chỉ khoảng 10 – 30%.
Một nền tảng vĩ mô tốt hơn, một cơ cấu nợ tốt hơn dường như đã ngăn chặn tốt hơn sự hoảng loạn của thị trường. Thị trường, chuyên gia và Chính phủ đều kỳ vọng rằng khi mở rộng chính sách tiền tệ, tháo gỡ khó khăn chính sách cho các dự án bất động sản thì thị trường sẽ phục hồi. Nhưng các biện pháp giảm lãi suất, khoanh nợ, giãn nợ (trong đó có bất động sản), gói tín dụng bất động sản cho nhà ở xã hội,… đều không giúp được nhiều cho thị trường như đã từng hiệu quả trong việc phục hồi thị trường bất động sản một thập kỷ trước đây.
Các chính sách mở rộng cung tiền, lãi suất thấp đã giúp hệ thống ngân hàng thương mại dư thừa thanh khoản. Điều này đã thúc đẩy tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 17,41% trong 6 tháng đầu năm 2023, theo Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, tín dụng tiêu dùng bất động sản lại giảm 1,12%. Cả thị trường bất động sản vẫn tiếp tục trầm lắng. Nợ xấu bắt đầu có dấu hiệu tăng mạnh trở lại.
Một dấu hiệu cho thấy người tiêu dùng bất động sản chưa muốn quay lại thị trường mặc dù giá nhà cũng như lãi suất cho vay giảm. Thị trường không thể ấm lại khi người tiêu dùng thờ ơ hoặc đơn giản là không thể quay lại thị trường.
Trong 1,7 triệu tỷ đồng dư nợ tín dụng tiêu dùng bất động sản năm 2022, có một phần lớn đến từ chính sách ưu đãi của chủ đầu tư và ngân hàng thương mại dành cho người mua. Người vay tiền mua nhà được ân hạn 18 – 24 tháng không trả lãi, trả gốc khi mua bất động sản.
Thực chất dòng tiền giải ngân cho người mua nhà vay đổ vào cho các nhà phát triển bất động sản (cũng là khách hàng của ngân hàng thương mại đó) tiếp tục hoàn thiện dự án, có dòng tiền để bán hàng và quay vòng. Ngoài ra, khi người mua nhà đồng thuận với cách làm này, họ cũng bỏ tiền đối ứng 30% giá trị căn nhà. Một khoản tiền lớn trong dân cư được hút vào các dự án bất động sản theo cách như vậy.
Bên cạnh vốn huy động từ người mua, doanh nghiệp phát triển bất động sản trong 3 năm trước còn mở rộng được nguồn vốn từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp, chủ yếu qua phát hành riêng lẻ. Dòng vốn này dù chiếm 6-7% GDP, nhưng nó tương đương với khoản tín dụng mà doanh nghiệp phát triển bất động sản vay được từ hệ thống ngân hàng thương mại.
Nói cách khác, dòng vốn đổ vào cho doanh nghiệp phát triển bất động sản vào năm 2022 sẽ là: 25% từ tín dụng ngân hàng thương mại, 25% từ trái phiếu doanh nghiệp, 50% từ tiền vay mua nhà ân hạn trả gốc lãi của người mua.
Năm 2023, doanh nghiệp phát triển bất động sản không thể huy động vốn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp khi thị trường này tê liệt, người tiêu dùng bất động sản quay lưng; 75% nguồn vốn (từ nhận ứng trước qua bán hàng và trái phiếu doanh nghiệp) gần như tê liệt.
Theo Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), quý cuối cùng của năm 2023 là thời điểm đáo hạn của 65,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp, gần 80% trong đó thuộc nhóm bất động sản. Nhưng nhóm bất động sản lại không thể huy động tiền từ trái phiếu doanh nghiệp, dù là phát hành riêng lẻ. Từ đầu năm tới nay, các doanh nghiệp bất động sản mới phát hành thêm 33,3 nghìn tỷ đồng, một con số thấp hơn nhiều so với mức trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2023 (gần 200 tỷ đồng).
Trong khi đó, danh sách các doanh nghiệp chậm thanh toán vẫn đang kéo dài thêm qua từng ngày. Tính đến ngày 24/8/2023, có khoảng 67 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp. Theo một ước tính của VNDirect, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp này vào khoảng 173.680 tỷ đồng, chiếm khoảng 15,9% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ toàn thị trường. Phần lớn trong số các tổ chức phát hành này là các doanh nghiệp thuộc nhóm bất động sản.
Quay trở lại với nhóm khách hàng mua nhà được ân hạn gốc, lãi 18-24 tháng. Phân khúc sản phẩm là phân khúc cao cấp, nơi hút mạnh dòng vốn đầu cơ vì dễ tiếp cận vốn ngân hàng trong khi lợi nhuận cao. Khoản nợ được ân hạn gốc và lãi trong suốt thời kỳ thị trường bất động sản bùng nổ 2021 đầu 2022 tới thời điểm phải trả nợ cả gốc lẫn lãi cho ngân hàng thương mại vào nửa cuối năm 2023; chính là vào thời điểm này.
Trong khi đó, bất động sản bắt đầu trầm lắng và không thể bán hàng từ các phân khúc dư cung là bất động sản cao cấp. Người mua nhà của phân khúc này hầu hết là mua đầu cơ. Nhà không thể bán trong khi nợ đến hạn phải trả chắc chắn sẽ làm gia tăng nợ xấu rất nhanh, hệ luỵ với các ngân hàng thương mại sẽ rất lớn.
Vậy các ngân hàng thương mại thì sao? Liệu dòng vốn vay từ ngân hàng thương mại có thể thay thế bao nhiêu cho trái phiếu doanh nghiệp đang tắc nghẽn và cho khách hàng tiêu dùng bất động sản đang quay lưng với thị trường?
Thực chất, tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản đã tăng 17,41% trong 6 tháng đầu năm 2023; đây là một nỗ lực rất lớn của ngành ngân hàng, nhưng con số này không thể bù đắp phần vốn tê liệt từ tín dụng tiêu dùng bất động sản và phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản như mô tả ở trên.
Ngoài ra, vấn đề của tín dụng bất động sản hiện nay không phải là quy mô lớn mà là rủi ro tập trung vào một số tập đoàn bất động sản, một số phân khúc nhất định và tại một số ngân hàng thương mại nhất định. Theo báo cáo tài chính công bố, một số ngân hàng thương mại có tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản chiếm tới trên 50% tổng tài sản. Các ngân hàng thương mại như vậy thường cho vay tập trung vào một vài tập đoàn kinh tế tư nhân thân thiết nên rủi ro cao.
Tổng Hợp