So với lãi suất tiền gửi, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp địa ốc hấp dẫn hơn rất nhiều nhưng có thực tế là nhiều nhà đầu tư không còn mặn mà với mức lãi suất từ trái phiếu các doanh nghiệp địa ốc đưa ra.
Năm 2019, giới kinh doanh bất động sản bị chấn động bởi sự lật lọng của Empire Group trong việc cam kết lợi nhuận với khách hàng ở tại Đà Nẵng. Đến nay, nhiều khách hàng vẫn căng băng rôn trước trụ sở các doanh nghiệp địa ốc đòi không ít chủ đầu tư thực hiện cam kết lãi suất tại nhiều dự án condotel trên khắp cả nước.
Điều này khiến nhiều chuyên gia cảnh báo, trái phiếu doanh nghiệp cũng sẽ lặp lại việc nhiều chủ đầu tư không đủ khả năng chi trả mức lãi suất đã cam kết.Nếu như năm 2015-2017, thị trường sôi động đến mức nhiều nhà đầu tư liên tục đổ tiền vào condotel và coi như một kênh đầu tư đầy hấp dẫn khi chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận khủng, lên tới 12%-24%.Cùng với đó, đến hiện tại trái phiếu bất động sản vẫn ghi nhận sự bùng nổ mạnh mẽ về mức lãi suất cam kết.
Sự nở rộ của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bắt đầu từ giữa năm 2019 và những tháng đầu năm 2020. Với chiêu cũ là mức lãi suất hấp dẫn, gấp đôi lãi suất của ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp đã thực sự hút các nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư nên cẩn trọng với trái phiếu bất động sản.
Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, thị trường trái phiếu bất động sản phát triển nhanh sẽ dẫn đến cạnh tranh lãi suất, chất lượng trái phiếu doanh nghiệp không đồng đều, đẩy rủi ro về phía người mua phải tự thẩm định, đánh giá. Nhà đầu tư phải cẩn trọng với doanh nghiệp bất động sản đưa ra mức lãi suất trái phiếu cao gấp đôi lãi suất ngân hàng. Bởi lãi suất càng cao rủi ro càng lớn. Đối với những công ty không có báo cáo tài chính hay những công ty có tuổi đời chưa lâu, để thu hút đầu tư họ sẽ càng trả lãi suất cao.
“Trong trường hợp các doanh nghiệp không thể trả lãi hoặc gốc cho nhà đầu tư thì chắc chắn thiệt hại lớn”, TS.Nguyễn Trí Hiếu nói.
Đầu tháng 9/2020, Tập đoàn Apec – đơn vị đang phát triển hàng loạt dự án bất động sản (Apec Aqua Park Bắc Giang, Apec Mandala Bắc Ninh, Apec Golden Valley Mường Lò) hợp tác với Tập đoàn Windham (Hoa Kỳ) – đã gây sốc khi đưa ra gói trái phiếu lãi suất 18%/năm. Trước đó, TNR Holdings cũng đưa ra lãi suất 10,9%/năm, Sunshine Group huy động 11%/năm; Tập đoàn Novaland đưa ra mức 10,6%/năm…
So với lãi suất tiền gửi, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp địa ốc hấp dẫn hơn rất nhiều nhưng có thực tế là nhiều nhà đầu tư không còn mặn mà với mức lãi suất từ trái phiếu các doanh nghiệp địa ốc đưa ra.
Nhìn vào những con số thống kê cho thấy, cuộc chơi trái phiếu nguội dần. Từ đầu năm đến nay, doanh nghiệp bất động sản (đứng thứ 2 về cung ứng trái phiếu ra thị trường từ đầu năm đến nay) chỉ phát hành 150 tỷ đồng.
Trong tháng 10/2020, chỉ có một thương vụ phát hành trái phiếu mới từ nhóm địa ốc thuộc về Công ty Cổ phần IDJ Việt Nam. Doanh nghiệp này phát hành vào ngày 6/10/2020 với tổng trái phiếu có trị giá vỏn vẹn 20 tỷ đồng. Đây là doanh nghiệp hợp tác với Tập đoàn Apec phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng và chủ yếu về condotel. Thế nhưng, thị trường condotel đang ở giai đoạn thoái trào sau đổ vỡ về cam kết lợi nhuận vào cuối năm 2019 và tình trạng chưa rõ pháp lý vẫn kéo dài trong năm nay.
Một số doanh nghiệp khác cũng đang gọi vốn bằng lãi suất cao. Đơn cử, Công ty cổ phần Tập đoàn AG Land (trụ sở tại quận Cầu Giấy, Hà Nội) vừa tung thông báo về chính sách cho gói hợp tác kinh doanh.
Theo đó, khách hàng tham gia gói 3 tỷ đồng sẽ được hưởng lãi suất tới 35%/năm, nhận trong 24 tháng, được tặng xe Mercedes hoặc căn chung cư trị giá gần 2 tỷ đồng, sau 42 tháng nhận tiền gốc hoặc bất động sản có giá trị tương đương.
Một doanh nghiệp tại TP. HCM cũng đang chào mời mô hình hợp tác kinh doanh nhà trọ cho thuê, với phương thức đầu tư góp vốn.
Nếu góp 40 triệu đồng, người góp vốn được hưởng lợi nhuận hàng tháng là 1,2 triệu đồng, trong suốt 30 tháng, sau khi kết thúc hợp đồng nhận lại tiền gốc 40 triệu đồng. Hoặc đầu tư 600 triệu đồng, sở hữu 15 phòng trọ. Lợi nhuận hàng tháng hưởng 18 triệu đồng, kéo dài trong 30 tháng, sau khi kết thúc hợp đồng, nhận tiền gốc 600 triệu đồng. Mức cam kết lợi nhuận doanh nghiệp này trả cho các nhà đầu tư góp vốn tương đương với gần 30%/năm.
Đa dạng hoá hình thức huy động vốn là hoạt động bình thường của các doanh nghiệp bất động sản, nhưng huy động vốn với mức lợi nhuận cao ngất ngưởng cho thấy một thực tế là các doanh nghiệp đang rất khát vốn để đầu tư.
Điểm chung dễ thấy của phương thức huy động vốn của các doanh nghiệp này là đều đưa ra mức lợi nhuận cao hơn rất nhiều lãi suất ngân hàng để hấp dẫn các nhà đầu tư. Hiện lãi suất tiền gửi ngân hàng chỉ ở mức 6 – 8%/năm. Trong khi đó, mức lợi nhuận do các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn thấp nhất cũng từ hơn 10%, thậm chí gấp 2-3 lần lãi suất ngân hàng.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, tư vấn phát triển và thẩm định giá của CBRE Việt Nam cho rằng, trước đây các chủ đầu tư dự án bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn ngân hàng. Điều này gây ra nhiều rủi ro cho cả ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản, khiến nợ xấu ngân hàng tăng lên.
Chính vì vậy, khoảng 3 – 4 năm trở lại đây, cùng với việc siết tín dụng vào bất động sản, các chủ đầu tư đã và đang tìm kiếm nhiều kênh huy động vốn khác nhau. Hiện nay, có bốn nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản gồm nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn tư nhân huy động qua việc phát hành cổ phiếu, vốn FDI và trái phiếu doanh nghiệp.
Trong đó, nguồn vốn huy động ngoài ngân hàng đang có xu hướng tăng. Nhờ đó, doanh nghiệp vừa có nguồn vốn đa dạng để triển khai dự án, vừa giảm rủi ro và bớt phụ thuộc vốn vào một đơn vị nhất định. Đặc biệt, đây cũng là cách để giảm gánh nặng cho hệ thống ngân hàng trong bối cảnh nợ xấu bất động sản tại ngân hàng vẫn lớn.