Để đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở một cách chính đáng của người dân, nhiều chính phủ hay chính quyền địa phương đã dùng công cụ thuế nhằm ngăn chặn đầu cơ bất động sản. Và các sắc thuế này đánh vào lợi nhuận từ chênh lệch mua-bán hay còn gọi là thuế lợi tức và thuế nhà/đất trống.
Tại Việt Nam, giao dịch bất động sản chịu thuế khoán 2% với giá chuyển nhượng, và không bắt buộc bên bán là người nộp thuế. Và đây là một bất cập lớn cần thay đổi. Vì không bắt buộc bên bán là người nộp thuế, nên trong thị trường cầu lớn hơn cung, rõ ràng trong trường hợp giá tăng và có đầu cơ, thì người mua sẽ phải trả và được tính vào giá mua. Chu trình được tiếp tục với người mua sau sẽ phải chịu khoản thuế này. Trong khi đó, thay vì tính thuế theo giá chuyển nhượng thì phải tính vào chênh lệch giá bán – giá mua, và tính vào thu nhập chịu thuế trong thuế thu nhập cá nhân.
Ở một số thành phố lớn, khi nhu cầu văn phòng hay nhà cho thuê ngắn hạn dạng du lịch như Airbnb tăng thì chính quyền địa phương cũng có những sắc thuế để hạn chế việc chuyển đổi mục đích sử dụng nhà, vì nhu cầu chuyển đổi cao sẽ làm giá bất động sản tăng theo. Một ví dụ điển hình là thành phố Paris, với chính sách thuế khi chuyển mục đích từ nhà ở sang kinh doanh, chủ nhà phải đóng một mức thuế nhất định, để nộp vào quỹ duy trì và phát triển nhà ở của thành phố.
căn cứ vào giá chuyển nhượng, và dựa trên bảng giá đất do địa phương quy định thì luôn bị lạc hậu với thị trường. Đó là chưa kể ở Việt Nam, tình trạng khai giá thấp hơn giá thực tế vài chục phần trăm là rất bình thường. Để ngăn chặn tình trạng kê khai giá thấp hơn thị trường, có một kinh nghiệm ở Pháp mà người viết thấy rất đáng để tham khảo. Đó là khi bên bán công bố giá bán và tìm được người mua, thì thỏa thuận này phải được gửi đến chính quyền địa phương và thời gian chờ là hai tháng để nhà nước có muốn mua lại với giá đó hay không. Vì nếu hai bên thỏa thuận với giá thấp, nhà nước sẽ được ưu tiên mua với mức giá đó. Một người bạn của tác giả đã bị lỡ một cơ hội mua một căn nhà lớn khi chính quyền địa phương quyết định mua căn nhà để chuyển sang mục đích công khi hồ sơ được gửi đến phường theo quy định.
Chính vì vậy, để chữa trị được căn bệnh đầu cơ bất động sản thì thuốc đặc trị không gì khác hơn là chính sách thuế. Cụ thể là thuế thu nhập cá nhân dựa trên lợi tức thu được từ việc mua bán bất động sản. Bên cạnh đó cũng cần có thuế bất động sản không sử dụng, để nhà đầu tư thấy rằng vẫn có một rủi ro, hay chi phí lớn nếu mua, không bán được sẽ phải đóng thuế, thay vì vẫn có thể để đó và nằm chờ như hiện nay.
Ở Châu âu, chi phí nhà cửa thường chiếm một phần ba thu nhập, và các ngân hàng cũng thường cho vay dựa vào mức này. Một cách dễ hiểu, chẳng hạn một người có thu nhập ròng là 3.000 euro/tháng, thì khả năng được vay tối đa là số năm x 12 x 1.000, nếu vay 20 năm thì tối đa là 240.000 euro. Dĩ nhiên trong thiết kế chính sách thuế này, cơ quan quản lý thuế cũng tính đến các trường hợp bán nhà sớm vì những lý do như ly hôn, chủ nhà qua đời, nhà ở trong phân khúc dành cho người có thu nhập thấp.
Chính sách sẽ “phạt” những người mua đi bán lại trong thời gian ngắn, và khuyến khích những người mua và giữ trong thời gian dài. Với việc giữ nhà trong thời gian dài, đó thường là trường hợp ngôi nhà chính để ở. Vì vậy, cũng có trường hợp chính sách thuế này chỉ áp dụng đối với những căn nhà, căn hộ thứ hai trở lên. Nhưng muốn được như vậy thì chính sách và việc quản lý thuế thu nhập cá nhân phải thực sự hiệu quả. Bất kỳ công dân trưởng thành nào cũng phải có mã số thuế cá nhân, và tất cả các khoản thu nhập phải được kê khai, nắm bắt được bởi cơ quan quản lý thuế. Nếu làm được như vậy, thì cũng ngăn chặn được việc nhờ đứng tên các bất động sản, hay đứng tên nhận các nguồn thu nhập khác.
Bất động sản là một kênh đầu tư, nhưng là đầu tư dài hạn, người ta mua là để cho thuê lâu dài, nhằm tạo một dòng tiền ổn định, hay đó là một cách để tích lũy, tạo tài sản trong tương lai. Với nhiều người dân, họ mong người mua nhà sẽ là những hàng xóm thân thiện trong tương lai chứ không phải những người mua rồi để trống, rồi nhanh chóng bán lại sau đó. Hiện tượng đầu cơ, đẩy giá nhà tăng ở nhiều thành phố khiến cho người lao động có nhu cầu nhà ở thực sự không thể tiếp cận được. Thử hình dung như giá nhà mà tăng trung bình 20%/năm thì có bao nhiêu người lao động có mức lương tăng tương tự như vậy để có đủ khả năng chi trả?
Kiên Cương