Vướng mắc pháp lý về thủ tục đầu tư, tiền sử dụng đất và giá vật liệu xây dựng tăng nóng được cho là nguyên nhân chính gây ảnh hưởng đến nguồn cung và giá thành sản phẩm bất động sản. Nhiều người mua nhà ở thực đang có xu hướng chuyển sang tìm mua lại các sản phẩm căn hộ đã ở.
Không khó để lý giải vì sao thị trường căn hộ thứ cấp lại sôi động trong thời điểm này, bởi cuối năm thường là thời điểm “tậu nhà” đón tết của không ít người dân có nhu cầu ở thực. Trong khi kịch bản khan hiếm nguồn cung mới tiếp tục diễn biến trong quý III và dự báo chưa có sự thay đổi mạnh trong những tháng cuối năm 2021.
Với việc siết chặt việc cấp phép dự án của cơ quan chức năng và tín dụng bị kiểm soát khiến các thị trường nhà ở trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM rất ít dự án mới, nguồn hàng mới. Đây cũng là nguyên nhân khiến giá nhà bị đẩy lên cao. Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản cho biết tại thị trường Hà Nội trong khoảng thời gian 2-3 năm trở lại đây, bình quân nguồn cung mới ra thị trường chỉ đạt khoảng hơn 2.000 sản phẩm/quý. Đây là con số quá thấp cho một thành phố có gần mười triệu dân. Cũng theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trước, trong và sau dịch bệnh, giá bán căn hộ chung cư tầm trung và cao cấp gần như không có thay đổi. Thậm chí, có một số dự án thuộc phân khúc bình dân hiện tại giá đã được đẩy lên xấp xỉ phân khúc trung cấp.
Các dự án ra hàng vào cuối năm nay và nửa đầu năm 2022 có thể sẽ chịu áp lực tăng giá do giá vật liệu xây dựng tăng cao cũng như nguồn cung mới không được dồi dào. Nguồn cung khan hiếm bắt buộc người mua nhà ở thực phải tìm kiếm những sản phẩm đã bàn giao trên thị trường thứ cấp, khi theo đánh giá của nhiều người, giá giao dịch căn hộ thứ cấp thậm chí rẻ hơn nhiều so với căn hộ sơ cấp nằm trong cùng phân khúc và vị trí.
Báo cáo mới nhất của UBND TP.HCM gửi Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý III/2021, thị trường bất động sản TP.HCM phát triển chậm hơn so với quý II và chậm hơn so với cùng kỳ năm trước, do Thành phố vẫn đang bị ảnh hưởng lớn bởi dịch bệnh nên không có biến động về lượng và giá nhà ở trên diện rộng. Nguồn cung nhà ở tại các dự án mới rất hạn chế.
Vướng mắc pháp lý về thủ tục đầu tư, tiền sử dụng đất và giá vật liệu xây dựng tăng nóng được cho là nguyên nhân chính gây ảnh hưởng đến nguồn cung và giá thành sản phẩm bất động sản. Giám đốc kinh doanh của một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM giãi bày, qua một thời gian dài ngưng trệ, hầu hết doanh nghiệp đều khó khăn về nguồn lực, văn phòng đóng cửa trong khi dự án không thể triển khai do vướng tiền sử dụng đất. Nhiều doanh nghiệp còn đối mặt với tình trạng giá cả các mặt hàng vật liệu xây dựng tăng cao. Đối với một công trình xây dựng, chi phí nguyên vật liệu thường chiếm 40-70% tổng dự toán công trình. Nếu chỉ tính riêng sự tăng giá của 5 loại vật liệu chủ yếu là xi măng, thép xây dựng, đá, cát và gạch thì đã đẩy chi phí xây dựng tăng 1,25 – 1,4 lần.
Sóng đầu tư dồn dập đổ về khiến giá BĐS Bình Chánh liên tục leo thang. Theo Sở Xây dựng TP.HCM, khi mới có nghe thông tin về việc huyện Bình Chánh có thể chuyển đổi thành quận/thành phố, giá đất trong dân đã tăng. Cách đây 6 tháng, giá khu vực xã Bình Lợi khoảng 2 tỷ đồng/công, bây giờ đất lại tăng lên khá cao, vượt xa con số trên. Hiện tại, đất nền dự án ở Bình Chánh dao động 35-220 triệu đồng/m2 tùy khu vực, riêng căn hộ có giá trung bình từ 37-45 triệu/m2. Thời điểm đầu quý 4/2021, giá BĐS nói chung chưa có biến động lớn nhưng vẫn có một số nơi tăng từ 3-5% so với đầu năm. Trong bối cảnh nguồn cung BĐS tại các quận trung tâm TP.HCM liên tục đứng yên, sóng săn nhà đất đang đổ về các quận ngoại thành khu Nam và khu Đông, trong đó khu Nam đang có phần thắng thế vì sở hữu nhiều dự án mới được triển khai kèm theo hàng loạt thông tin về chuyển đổi hành chính cũng như hạ tầng. Hầu hết sức mua căn hộ tập trung về các dự án đô thị quy mô lớn còn đất nền phần nhiều là những dự án nhỏ lẻ và đất thổ cư tự do.
Nghiên cứu mới đây của JLL Việt Nam chỉ ra, giá bán căn hộ bình dân so với thu nhập tại TP.HCM không ngừng tăng lên trong 5 năm qua, đạt mức chênh 5,4 lần vào năm 2020. Điều này có nghĩa tốc độ tăng giá nhà ở đang vượt xa mức tăng thu nhập của người dân và khả năng mua nhà lần đầu của giới trẻ khó khăn hơn. Trước đây, nhà ở vừa túi tiền tại các quận, huyện vùng ven Sài Gòn ở mức 1,2- 1,5 tỷ đồng/căn thì hiện nay ngay cả tầm giá 2 tỷ đồng cũng khó tìm mua được căn hộ vừa ý.
Trong bối cảnh đó, nhiều người mua nhà lựa chọn dịch chuyển về các đô thị vùng ven, tìm mua những dự án nhà tầm giá trên dưới 1 tỷ đồng. Nắm bắt xu hướng này, nhiều doanh nghiệp đang đẩy mạnh triển khai dòng sản phẩm căn hộ giá bình dân tại thị trường vệ tinh. Đây được xem là điểm sáng cho giải pháp nhà ở trong bối cảnh giá nhà tại những đô thị lớn leo thang và nguồn cung ngày càng khan hiếm.
Nhật Hạ
(Tổng Hợp)