Căn hộ bao nhiêu là vừa mức thu nhập người dân?

Trong khi nguồn cung bất động sản, đặc biệt là nhà ở tại 2 thị trường chính là Hà Nội và TP.HCM vẫn chưa phù hợp nhu cầu thị trường, nhà ở giá rẻ gần như “biến mất”.

Dịch COVID-19 đã khiến không ít người mong chờ giá nhà sẽ hạ, khi sức mua của người dân yếu hơn. Tuy nhiên, trái với tâm lý kỳ vọng đó, các báo cáo từ một số công ty nghiên cứu thị trường bất động sản đều chỉ ra, giá nhà tiếp tục tăng. Cơ hội mua nhà trên dưới 1 tỷ đồng đang dần biến mất.

Về khía cạnh nhà đầu tư, nhận định được tác động của Covid-19 đến tài chính đối với khách mua tiềm năng, ,các báo cáo của Savills cũng cho thấy các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều gói kích cầu thông qua nhiều chương trình ưu đãi như nhận nhà trả chậm, ngân hàng hỗ trợ ân hạn nợ gốc… Ngoài ra, quá trình sàng lọc đã và đang diễn ra khi mà các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng tốt và đúng hạn cũng như cung cấp nhiều tiện ích phục vụ cộng đồng có lượng giao dịch tốt trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận lại về mức giá bán; trong quý 3/2020 lượng căn hộ Hạng C có giá bán trung bình dưới 1.000USD/m2 khá hạn chế.

Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, lượng căn hộ có giá bán trung bình dưới 1.000USD/m2 khá hạn chế nguồn cung và sức tiêu thụ rất tốt trên thị trường. Đây dự báo sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường BĐS trong thời gian tới.

Cơ hội sở hữu nhà ở của người trẻ, người thu nhập thấp ngày càng xa vời bởi những dự án bất động sản vừa túi tiền ngày càng ít. Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM, năm 2018-2019 đã khan hiếm nguồn cung căn hộ hạng C và từ đầu năm 2020 đến nay gần như không có căn hộ bình dân đưa ra thị trường.

Theo ghi nhận trên tổng số lượng giao dịch căn hộ toàn thị trường, căn hộ Hạng C luôn chiếm ưu thế với hơn 60% và tỷ lệ hấp thụ ở mức cao hơn cả 2 Hạng còn lại. Tình hình hoạt động tốt của Hạng C có thể nhìn nhận từ các yếu tố tích cực của cả cầu (người mua) và cung (chủ đầu tư).

Về khía cạnh nguồn cầu, căn hộ Hạng C có mức giá vừa túi tiền đáp ứng được nhóm có nhu cầu cao nhất; trong đó, đáng chú ý là nhóm gia đình trẻ cũng như giới tri thức trẻ thu nhập trung bình có nhu cầu ở thực.

Từ đầu năm 2020 đến nay, trên địa bàn TP.HCM chỉ có 26 dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 15.087 căn. Trong đó, có 5.339 căn hộ cao cấp có giá bán trên 40 triệu đồng/m2 và 9.585 căn hộ trung cấp giá bán từ 20 – 40 triệu đồng/m2. Phân khúc nhà ở bình dân có giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 vô cùng khan hiếm, chỉ có 163 căn. Trong khi cùng kỳ năm trước, nguồn cung căn hộ bình dân trên thị trường là 12.366 căn. Riêng tháng 10/2020, trong 6 dự án (tổng số 8.365 căn hộ) đủ điều kiện huy động vốn, phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ đến 94,4% và phần còn lại là căn hộ cao cấp.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam cho biết, tỷ lệ người mua căn hộ Hạng C cho nhu cầu ở tại Tp.HCM trong 9 tháng đầu năm 2020 chiếm tỷ lệ từ 70- 80%, trong khi căn hộ Hạng A và B có tỷ lệ mua để đầu tư khá cao. Trong bối cảnh Covid-19, đối tượng đầu tư ngắn hạn và đầu tư cho thuê bị tác động mạnh nhất do giãn cách xã hội và đóng cửa biên giới. Tuy nhiên, nhóm mua để ở đối mặt với vấn đề tài chính gây trì hoãn kế hoạch mua nhà.

Hiện tại, giá căn hộ hạng C tại TP.HCM với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 ngày càng khan hiếm, gần như không có và ngay cả căn hộ có giá khoảng 30 triệu đồng/m2 cũng dần hiếm hoi. Các dự án căn hộ hạng C tại TP.HCM được phân bổ ở các khu vực xa trung tâm như: quận Bình Tân, huyện Nhà Bè và huyện Bình Chánh… với khoảng giá trung bình cũng từ 30 – 35 triệu đồng/m2. Đơn cử, tại quận 6, căn hộ trung cấp 2 phòng ngủ có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2). Hiện nay, căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội (NOXH) thì nguồn cung cũng rất ít, nên hầu như vắng bóng trên thị trường BĐS tại TP.HCM trong hai năm qua.

Tại Hà Nội, chỉ có lác đác vài dự án có giá trên dưới 20 triệu đồng/m2, tức là căn hộ khoảng 60m2 có giá hơn 1 tỷ đồng. Các căn hộ dạng này thuộc dự án nhà ở xã hội, hoặc là dự án thương mại xa trung tâm.

Ngay cả các dự án nhà ở xã hội cho người có thu nhập trung bình và thấp cũng tăng giá nhẹ. Theo ghi nhận, tại một dự án cách đây vài năm có giá 14 triệu đồng/m2, nhưng nay một dự án mới xây ngay bên cạnh đã có giá 16,5 – 17 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, việc tìm được một dự án có mức giá này ở Hà Nội cũng rất khó.

Ông Nguyễn Hoàng, GĐ bộ phận R&D cho rằng, xét về giá bán, chung cư trên thị trường TP.HCM có giá dao động khoảng trên 40 triệu đồng/m2. Tuy vẫn có dự án rao giá từ 1,4-1,6 tỷ đồng/căn nhưng nếu chia theo tỷ lệ m2 thì giá cũng lên đến 38-43 triệu/m2, hoàn toàn không thể xếp vào loại hình nhà giá rẻ. Hiện nay, các “ông lớn” trong ngành BĐS vẫn có tâm lý ưu ái đối với các sản phẩm giá thành cao, thay vì thử sức ở các phân khúc khác. Diễn biến này không loại trừ yếu tố do thiếu nguồn cung nên giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đã tăng cao và đẩy các sản phẩm ở phân khúc dưới lên phân khúc hàng trên. Các sản phẩm nhà bình dân từ mốc 25 triệu đồng/m2 buộc phải tăng giá bán theo chi phí phát sinh lên mức trung cấp.

“Ở TP.HCM một dự án giá rẻ nhất hiện nay chào giá 31-33 triệu đồng/m2 thì căn hộ 50m2 cũng có giá khoảng 1,5-1,8 tỷ đồng, gộp luôn thuế phí thì thực tế người mua sẽ phải trả mức giá từ 1,7-2 tỷ đồng/căn mới sở hữu được nhà ở”, ông Hoàng nhận định.

Kiên Cương
( Tổng Hợp)
Nguồn: http://phunumoi.net.vn/can-ho-bao-nhieu-la-vua-muc-thu-nhap-nguoi-dan-d214066.html