Báo cáo phân tích mới nhất của Công ty Chứng khoán VNDirect dự báo, các doanh nghiệp BĐS về nhà ở sẽ vấp phải nhiều sóng trong nửa cuối năm nay.
Theo đó, VNDirect cho rằng các chủ đầu tư vẫn sẽ gặp không ít thách thức trong việc huy động vốn thời gian tới.
Gặp trở ngại từ kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Bởi lẽ, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường BĐS, Bộ Tài chính đã rà soát khung pháp lý với các yêu cầu chặt chẽ hơn đối với các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ.
Bên cạnh thách thức, VNDirect cũng nhận định, điểm tích cực trong nửa cuối năm nay là việc giá vật liệu xây dựng hạ nhiệt. Bởi lẽ trước đó, vật liệu xây dựng liên tục tăng giá: Thép (tăng 20% so với cùng kỳ trong 6 tháng đầu năm 2022), xi măng (tăng 7-10% so với đầu năm) và đá xây dựng tăng, do tác động của cuộc xung đột giữa Nga – Ukraine và gián đoạn chuỗi cung ứng.
Nhưng kể từ tháng 7 đến nay, giá vật liệu xây dựng đang có chiều hướng hạ nhiệt. Cụ thể, sau khi đạt đỉnh trong tháng 4, giá thép trong nước đã giảm 14.1% so với mức đỉnh và thấp hơn 0.1% so với đầu năm 2022. Do đó, VNDirect kỳ vọng giá bán thép xây dựng sẽ giảm dần trong nửa cuối 2022 và năm 2023, giúp giảm áp lực lên tỷ suất lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp xây dựng và phát triển BĐS, từ đó đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án đầu tư công cũng như giúp kìm hãm đà tăng của giá nhà.
Trong khi đó, ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ giám sát, kiểm tra các tổ chức tín dụng đầu tư vào TPDN, cung cấp dịch vụ bảo lãnh phát hành chứng khoán, đầu tư, phân phối TPDN, đặc biệt là TPDN kinh doanh BĐS, doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kinh doanh lỗ, không có tài sản đảm bảo.
Trong khi đó, dòng tín dụng vào lĩnh vực BĐS bị thắt chặt. Trước đó, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực BĐS và hạn chế tín dụng đối với đầu tư BĐS cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ BĐS. Trong khi đó, Thông tư 22/2019 của NHNN yêu cầu các ngân hàng thương mại (NHTM) giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn xuống còn 34% từ tháng 10/2021 và 30% từ tháng 10/2022.
Trước đó, VNDirect từng kỳ vọng NHNN nâng “trần” tăng trưởng tín dụng cho một số NHTM từ cuối Quý III/2022. Nhưng trên thực tế, dòng vốn tín dụng sẽ được ưu tiên cho sản xuất và dịch vụ, đặc biệt là các lĩnh vực như công nghiệp, hoạt động xuất nhập khẩu, nông lâm nghiệp, thủy sản. Do đó, hiện tại NHNN kiểm soát cẩn trọng dòng tín dụng vào các lĩnh vực có rủi ro cao như bất động sản, chứng khoán và các dự án BOT.
Không chỉ chủ đầu tư, mà với khách hàng BĐS cũng sẽ gặp nhiều khó khăn do lãi suất vay mua nhà gia tăng trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại.
Minh chứng là tính đến cuối tháng 7/2022, lãi vay mua nhà thế chấp của các NHTM có vốn nhà nước và ngân hàng tư nhân tăng lần lượt 7 điểm cơ bản lên 9.2% và 30 – 40 điểm cơ bản lên 9.8%, so với mức cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại. Do đó, VNDirect nhận định lãi suất huy động có thể tăng 30 – 50 điểm cơ bản trong nửa cuối năm 2022. Đồng thời, lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên mức 10 – 10.5%/năm vào cuối năm 2022.
Trong giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững, Thủ tướng chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Các tỉnh, thành phố cũng thực hiện công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.
Thủ tướng chỉ đạo, các đơn vị liên quan khẩn trương xây dựng Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn từ nay đến năm 2025 và 2030 và Kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm theo quy định của Luật Nhà ở. Trong đó, cần xác định rõ có danh mục các dự án nhà ở để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở trên địa bàn. Thực tế, trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng, ngoài giải pháp bổ sung nguồn cung, một chuyên gia khác nhận định, việc phân tích dữ liệu bất động sản nhằm tiếp cận, hiểu rõ nhu cầu khách hàng, đưa ra tư vấn phù hợp và giúp khách hàng trải nghiệm sản phẩm bất động sản thật sự sẽ làm gia tăng quyết định mua hàng của khách. Do đó, việc ứng dụng công nghệ và chuyển đổi số trong bất động sản là vô cùng cần thiết.
Tổng Hợp