Nhu cầu thuê bất động sản giảm sút do tác động của việc kinh doanh ảm đạm, khả năng chi trả bị suy yếu và dòng tiền của bên thuê bị gián đoạn đột ngột, dẫn đến giá thuê lao dốc. Trong khi đó, giá tài sản vẫn tăng vì nguồn cung ít và bên nắm giữ tài sản chưa bước vào giai đoạn khủng hoảng đến mức buộc phải bán rẻ.
Thị trường bất động sản cho thuê sẽ diễn biến theo chiều hướng giảm sút và sẽ chỉ bắt đầu xuất hiện các dấu hiệu phục hồi dần khi Covid-19 được khống chế hoàn toàn. Nghịch lý giá bán bất động sản tăng nhưng thanh khoản thấp và giá cho thuê giảm cho thấy dấu hiệu khó khăn cho thị trường mua bán bất động sản có thể còn kéo dài trong ít nhất đến quý II/2021.
Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam cho rằng, giá bán và giá thuê tài sản có liên quan nhau nhưng lại chịu tác động bởi các yếu tố không giống nhau. Mặc dù giá thuê nhiều loại hình bất động sản khai thác tiêu dùng (cho thuê bán buôn, cho thuê nhà ở, cho thuê văn phòng) có xu hướng giảm mạnh suốt 3 quý đầu năm nhưng động thái này chưa có tác động đáng kể đến giá trị của tài sản.
Tính đến Quý 3/2020, tổng nguồn cung bán lẻ hiện đại tại Tp.HCM đạt gần 1,5 triệu m2, tăng 1% theo quý và 5% theo năm. Trong đó, nguồn cung từ các trung tâm mua sắm chiếm tỷ trọng cao nhất 62% tổng nguồn cung và tăng trưởng liên tục với trung bình 17% mỗi năm. Loại hình bán lẻ này có xu chuyển dịch ra các khu vực ngoài trung tâm với tốc độ tăng trưởng nguồn cung của khu vực ngoài trung tâm là hơn 20% mỗi năm trong khi tại trung tâm gần như ổn định trong 5 năm gần đây.
Giá thuê phản ánh khả năng khai thác, phụ thuộc rất lớn vào khả năng chi trả của khách thuê và có thể thay đổi theo diễn biến của đại dịch. Trong khi đó, giá bán bất động sản phản ánh giá trị tài sản, phụ thuộc rất lớn vào vị trí và mức độ khan hiếm của sản phẩm cũng như chịu tác động bởi thị trường đầu tư tài sản hơn là khai thác tài sản.
Chuyên gia này thừa nhận, nếu tính hiệu suất đầu tư của tài sản trên tổng giá vốn, nghịch lý giá bán tăng, thuê giảm có thể khiến cho bài toán đầu tư cho thuê kém hiệu quả trong ngắn hạn. Ngược lại, trong dài hạn, nếu đầu tư bất động sản với mục đích mua đi bán lại vẫn có cơ hội đạt biên lợi nhuận kỳ vọng vì giá trị tài sản vẫn tăng trưởng.
Chỉ trong vòng 10 tháng qua, dưới tác động của đại dịch, thị trường bất động sản TP HCM đã xuất hiện nhiều thay đổi lớn về nguồn cung, thanh khoản và giá trị tài sản cũng như giá trị khai thác cho thuê.
Cụ thể, giá thuê nhà phố mặt tiền tại TP HCM hiện giảm 25-40% so với trước Covid-19. Giá thuê chung cư giảm 15-20% so với cuối năm 2019. Giá thuê các tài sản thương mại, văn phòng giảm 25-50% tùy vị trí và mức độ ảnh hưởng của dịch bệnh đến tình hình kinh doanh ngắn hạn của khách thuê. Ghi nhận trong tháng 10-11/2020, nhiều tài sản vẫn duy trì đà giảm giá thuê tới cuối năm 2020.
Đây chưa phải là thời điểm tệ nhất vì giới đầu tư còn gồng được. Tuy nhiên 12-18 tháng tới sẽ bước vào giai đoạn thách thức thứ hai (giai đoạn thách thức đầu tiên trong năm 2020). Từ năm 2021 trở đi, nhiều khả năng thị trường bất động sản phải bước vào một đợt điều chỉnh khi chu kỳ nợ xấu phát huy tác động.
Thời gian tới, các ngân hàng sẽ khá bận rộn với việc thanh lý nợ xấu do các khoản nợ này đang tăng lên và nhà đất, khách sạn, trung tâm thương mại, dự án chung cư… có thể đang nằm trong tầm ngắm của nhà băng.
Theo Svills, mặt bằng nhà phố đối mặt với thách thức lớn trong 9 tháng đầu năm vừa qua. Số lượng mặt bằng nhà phố đang chào thuê ra thị trường ngày càng nhiều, tuy nhiên, tốc độ lấp đầy lại rất chậm. Hầu như các nhà phố căn gốc tại các tuyến đường có lưu lượng giao thông cao được thuê nhanh chóng; trong khi đó kể cả các cung đường thương mại lớn như Hồ Tùng Mậu, Ngô Đức Kế, Lê Lợi hay Phạm Ngũ Lão tại quận 1 khó cho thuê.
Theo bà Võ Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu, Savills Việt Nam, khó khăn của phân khúc nhà phố có thể đến từ một số lý do chủ nhà vẫn rất lạc quan vào đà hồi phục của thị trường và không có ý định giảm giá chào thuê; khách thuê vẫn tiếp tục giảm số lượng cửa hàng hoặc giảm diện tích và chuyển đổi sang thương mại điện tử. Nhất là tại các khu vực lượng người lưu thông giảm và phụ thuộc lớn vào lượng khách du lịch, khách thuê vẫn quyết trả mặt bằng dù một số chủ nhà chấp nhận giảm giá thuê trong ngắn hạn.