HoREA nhấn mạnh việc áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” (hệ số K) của dự thảo. Áp dụng hệ số K là tốt nhưng nếu chỉ áp dụng với BĐS dưới 200 tỷ là chưa hợp lý.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị Chính phủ, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉnh sửa một số điểm trong Dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (dự thảo).
Cụ thể, HoREA cho hay tại Điều 4 của dự thảo quy định 3 phương pháp định giá đất, gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số K, và không còn quy định phương pháp thặng dư.
Còn tại điểm D, Khoản 3, Điều 5 quy định phương pháp hệ số K được áp dụng để định giá đất cho trường hợp: Xác định giá đất của thửa đất, khu đất mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng (trong các trường hợp quy định tại các điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai) và trường hợp tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê, khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
HoREA cho rằng quy định áp dụng phương pháp hệ số K để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giúp “công thức hóa” việc định giá đất, thẩm định giá đất, Nhà nước và doanh nghiệp sẽ “tiên lượng” được số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án nộp vào ngân sách nhà nước.
Phương pháp này cũng góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.
Đặc biệt, khắc phục được tình trạng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hiện nay đang là “ẩn số” tạo ra cơ chế “xin-cho”, tham nhũng, tiêu cực, hoặc tiềm ẩn “rủi ro vướng pháp luật” đối với công chức, viên chức nhà nước trong thực thi công vụ và người liên quan.
“Tuy nhiên, quy định áp dụng phương pháp hệ số K đối với thửa đất, khu đất định giá kèm điều kiện “có mức giá dưới 200 tỷ đồng” so với Bảng giá đất, là chưa sát thực tiễn, do đã ‘bỏ sót’ rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn trên 200 tỷ đồng, thậm chí lên đến hàng ngàn tỷ đồng tại các đô thị lớn, nhất là tại Hà Nội, TP.HCM”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.
Lý do là không có phương pháp định giá đất nào phù hợp để áp dụng định giá đất cho các trường hợp này. Trong đó, không thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập để định giá đất, nhằm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
“Việc quy định áp dụng phương pháp hệ số K đối với tất cả dự án không phân biệt “thửa đất, khu đất có giá trị dưới 200 tỷ đồng” hoặc ” trên 200 tỷ đồng” sẽ góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công”, ông Châu khẳng định. “Trường hợp vẫn quy định áp dụng phương pháp hệ số K đối với thửa đất, khu đất có giá trị “dưới 200 tỷ đồng” thì phải giữ lại “phương pháp thặng dư” tại Điều 4 “Dự thảo Nghị định 44″, để xác định giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển, có quy mô lớn,”có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng”, do không được phép áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” cho các dự án này”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, kiến nghị.
Giả định năm 2023 áp dụng “hệ số K” là 0,25 (tính bằng 25% giá đất của Bảng giá đất) cho Dự án A, thì chủ đầu tư biết rõ tiền sử dụng đất phải nộp theo công thức: 20 triệu đồng (x) 3,3 (x) 0,25 (x) 10.000 m2 = 165 tỷ đồng/m2, và Nhà nước cũng tiên lượng được số tiền sử dụng đất của các dự án bất động sản thu vào ngân sách.
Giả định năm 2026, thị trường bất động sản có biến động giá tăng cao hơn thì Nhà nước có thể điều chỉnh “hệ số K” lên 0,26 (hoặc cao hơn), và giả định năm 2028, thị trường giảm giá rõ rệt thì Nhà nước có thể điều chỉnh “hệ số K” xuống 0,24 (hoặc thấp hơn).
“Như vậy, Nhà nước vẫn luôn luôn nắm giữ quyền điều tiết thị trường, luôn luôn “nắm đằng chuôi” do chỉ có Nhà nước mới có quyền xây dựng Bàng giá đất và quyết định hoặc điều chỉnh “hệ số K” theo tín hiệu của thị trường bất động sản, để điều tiết thị trường”, ông Lê Hoàng Châu, diễn giải.
Tổng Hợp
(Dân Việt)