Đó là nhận định của GS. Đăng Hùng Võ khi đánh giá về cuộc chay đua BĐS công nghiệp hiện nay ở nước ta, đồng thời, vị chuyên gia này cũng cảnh báo về tình trạng thiếu kiểm soát trong xây dựng các khu đô thị công nghiệp.
Lời tòa soạn: Việt Nam có nhiều tiềm năng phát triển bất động sản công nghiệp, có nhiều lợi thế cạnh tranh trong việc đón “làn sóng” dịch chuyển đầu tư khỏi Trung Quốc. Tuy nhiên, thực tế thị trường bất động sản công nghiệp của nước ta vẫn tồn tại những nút thắt, rào cản chưa được tháo gỡ. Đó là bài toán về quy hoạch, hạ tầng, chất lượng khu công nghiệp, rủi ro môi trường…
Do đó, làm gì để nắm bắt cơ hội là câu chuyện không hề đơn giản. Không có gì để chắc chắn rằng các cơ sở sản xuất lớn sau khi rời Trung Quốc sẽ lựa chọn Việt Nam là điểm đến. Theo đó, nếu không nhanh chóng “dọn tổ”, thay đổi tư duy, chuẩn bị sẵn sàng để đón làn sóng mới thì trong cuộc đua thu hút vốn FDI này, Việt Nam rất dễ chậm chân. Và, bất động sản công nghiệp sẽ vẫn là “con gà” nhưng không thể “đẻ trứng vàng” như những lời ca tụng.
Trong cuộc đua thu hút đầu tư bất động sản khu công nghiệp, chúng ta cần nhanh để chớp lấy thời cơ nhưng cũng cần phát triển có định hướng Theo đó, bất động sản công nghiệp Việt Nam cần có sự biến đổi mạnh về chất, hướng tới sự phát triển bền vững, công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp xanh… Các địa phương, các doanh nghiệp cần nhanh chóng thay đổi tư duy và có những sự chuẩn bị tốt hơn mới có thể sẵn sàng “đón đại bàng về làm tổ”.
Trên tinh thần nghiên cứu, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Cuộc chạy đua bất động sản công nghiệp: Không dễ để “gà đẻ trứng vàng”.
Trân trọng giới thiệu đến độc giả!
Thực tế, tình trạng các khu công nghiệp (KCN) bỏ hoang, tỷ lệ lấp đầy thấp đã đặt ra yêu cầu cần phải tháo gỡ những nút thắt hiện có đối với bất động sản công nghiệp Việt Nam. Một trong số đó là tình trạng cơ sở hạ tầng thiếu đồng bộ, thiếu nhà ở và các dịch vụ, tiện ích đảm bảo nhu cầu sống cho công nhân, chuyên gia.
Nghị định 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý KCN và khu kinh tế (có hiệu lực từ 10/07/2018) cho phép quy hoạch và phát triển KCN – đô thị – dịch vụ đã mở ra một hướng đi để giải quyết cho vấn đề thu hút lao động và giải quyết nhu cầu lao động tại các KCN.
Quỹ đất ngày càng hạn hẹp, việc quy hoạch, xây dựng, phát triển và đảm bảo nơi ở cho người lao động tại các KCN sẽ giúp thu hút được nhiều nhà đầu tư, nâng cao tỷ lệ lấp đầy tại các KCN. Mối quan hệ hữu cơ và mang tính bền vững này đang được chứng minh hiệu quả tại nhiều nước trên thế giới như: Hàn Quốc, Đức, Thái Lan, Trung Quốc…
Khu đô thị công nghiệp đang được xem là xu hướng phát triển tất yếu.
Theo đó, KCN – đô thị – dịch vụ gồm các khu chức năng: KCN là khu chức năng chính; khu đô thị – dịch vụ có chức năng hỗ trợ, cung cấp các dịch vụ tiện ích xã hội cho khu công nghiệp (có thể bao gồm các phân khu chức năng như: Nhà ở, bệnh viện, trường học, trung tâm nghiên cứu và phát triển, trung tâm ươm tạo doanh nghiệp và một số hạng mục công trình kinh tế – xã hội khác cần thiết cho sự phát triển đồng bộ của khu), được đầu tư xây dựng nhằm đảm bảo sự phát triển hiệu quả, bền vững về kinh tế, xã hội, môi trường của khu công nghiệp. Quy mô diện tích khu đô thị – dịch vụ không vượt quá 1/3 quy mô diện tích KCN.
Việc phát triển mô hình này được cho là sẽ góp phần giải quyết được vấn đề về nhà ở công nhân, thiết chế văn hóa, đảm bảo cuộc sống của người lao động trong khu công nghiệp và sau này tiến tới xây dựng môi trường làm việc, sinh sống đẳng cấp quốc tế với các ngành sản xuất công nghệ cao, hiện đại gắn với các trung tâm nghiên cứu và hỗ trợ phát triển doanh nghiệp trong các lĩnh vực đó.
Tất cả những lý do trên đã khiến mô hình khu đô thị công nghiệp được đánh giá là một xu hướng tất yếu cho sự phát triển bền vững của bất động sản công nghiệp trong tương lai. Tuy vậy, từ kỳ vọng đến thực tế lại là một câu chuyện dài.
Nhiều chuyên gia đã đặt ra lo ngại, nếu không quản lý, thẩm định chặt chẽ, dựa trên những tiêu chuẩn, quy chuẩn nhất định thì sẽ dẫn đến làn sóng xin đất làm KCN rồi xin chuyển đổi, hoặc cắt xén làm khu dân cư. Nhất là khi thực tế này đã và đang diễn ra nhiều năm nay. Hiệu quả kinh tế và tính đồng bộ của các KCN không thấy đâu, thay vào đó là tình trạng nhức nhối: Các khu dân cư mọc tràn lan, áp sát hoặc xen kẽ các KCN. Điều này càng trở nên tồi tệ hơn khi bài toán môi trường của các KCN chưa được giải quyết.
Nhiều chuyên gia đã đặt ra lo ngại rằng nếu không quản lý, thẩm định chặt chẽ, dựa trên những tiêu chuẩn, quy chuẩn nhất định thì sẽ dẫn đến làn sóng xin đất làm khu công nghiệp rồi xin chuyển đổi, hoặc cắt xén làm khu dân cư.
KHI PHÁT TRIỂN KHU CÔNG NGHIỆP CHỈ LÀ CÁI CỚ…
Dựa vào Nghị định 82/2018/NĐ-CP, nhiều địa phương đã có chủ trương xin giảm diện tích một số khu công nghiệp để chuyển đổi sang khu dân cư. Trong đó có KCN xin bỏ hoàn toàn đất công nghiệp để chuyển sang làm dự án khu đô thị.
Đơn cử, hàng loạt KCN tại Long An đang được chủ đầu tư xếp hàng xin giảm diện tích khu công nghiệp hiện hữu để chuyển thành khu dân cư. Chẳng hạn, KCN Đức Hòa III – Song Tân xin giảm trên 56ha, KCN Đức Hòa III – Slico xin giảm trên 38ha, KCN Đức Hòa III – Minh Ngân xin giảm trên 55ha. KCN Đức Hòa I – Hạnh Phúc xin giảm từ 274,23ha xuống còn 257,61ha; KCN Đức Hòa III – Anh Hồng có diện tích từ 55,24ha xuống còn 44,87ha; KCN Đức Hòa III – Hồng Đạt có diện tích 99,4ha, nhưng sau khi hoàn thành việc giải phóng, san lấp mặt bằng, chủ đầu tư xin giảm diện tích khu công nghiệp xuống còn 29,4ha. Riêng KCN Đức Hòa III – Resco được xin chuyển toàn bộ 295ha đất công nghiệp thành đất ở.
Trong số đó, nhiều phần đất thuộc KCN xin chuyển thành khu dân cư dù chưa hoàn thành các thủ tục cần thiết, thậm chí, chưa hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật nhưng đã vội tiến hành phân lô bán nền. Trong khi, các đề xuất xin điều chỉnh này đều lấy lý do: Làm nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp hoặc nhà ở cho chuyên gia.
Cụ thể, tại KCN Đức Hòa III – Hồng Đạt, chủ đầu tư đã phân thành 2.500 lô đất và chuyển nhượng cho các khách hàng theo hình thức ký hợp đồng nguyên tắc. Mỗi lô đất có giá từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng. 65 hộ dân trong số đó đã xây dựng nhà ở dù chưa được các cơ quan chức năng cấp phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư.
Tương tự, chủ đầu tư KCN Đức Hòa III – Việt Hóa tự ý cắt 38,74ha không thuộc phần diện tích được phép giảm để phát triển khu dân cư và đổi tên phần đất này thành Khu dân cư Vista Land để bán đất nền ra cho người dân. Khu dân cư Vista Land có 2.000 nền với diện tích từ 60 – 300m2/nền và giá bán 750 – 900 triệu đồng/nền.
Nhiều phần đất thuộc khu công nghiệp xin chuyển thành khu dân cư dù chưa hoàn thành các thủ tục cần thiết, thậm chí chưa hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật nhưng đã vội tiến hành phân lô bán nền. Ảnh: Báo Tuổi trẻ.
Còn tại Bình Dương, hiện có 4 KCN tại Khu liên hợp Bình Dương được giảm diện tích đất dành cho công nghiệp và chuyển thành đất ở đô thị với tổng diện tích 231ha. Việc điều chỉnh này đã tăng tổng diện tích đất ở tại Khu liên hợp Bình Dương lên đến hơn 1.881ha, tạo thêm áp lực đối với mục tiêu phát triển thành phố mới Bình Dương. Chỉ riêng 26,6ha đất chuyển đổi sang đất ở tại KCN Phú Tân, theo quy hoạch được phê duyệt của UBND tỉnh này, đã có quy mô dân số khoảng 10.717 người.
Như vậy, lo ngại của nhiều chuyên gia về việc các nhà đầu tư trong tương lai sẽ lợi dụng chủ trương phát triển KCN – đô thị, “nhắm” vào phần diện tích có thể phát triển nhà ở để sinh lợi hơn là mục tiêu đầu tư hạ tầng phát triển công nghiệp là hoàn toàn có cơ sở.
“Với danh nghĩa làm KCN, tạo công ăn việc làm, phát triển kinh tế – xã hội, doanh nghiệp mượn “tay” chính quyền thu hồi đất với giá Nhà nước quy định. Sau khi lấy được đất, doanh nghiệp lại lách luật để sử dụng một phần đất đã thu hồi được để phân lô bán nền nhằm thu lợi lớn, gây lãng phí nguồn lực Nhà nước. Rõ ràng, người dân bị thu hồi đất theo khung giá Nhà nước để làm KCN, nhưng phần đất ấy lại được đem làm khu đô thị, bán với giá thương mại. Đây là điều không thể chấp nhận”, một vị chuyên gia bình luận.
Bên cạnh đó, việc xây dựng khu dân cư xen kẽ KCN hay bám theo khu công nghiệp sẽ tạo ra sự lộn xộn, chen chúc, gây nhiều hệ lụy cho cuộc sống của người dân. Đặc biệt là khi vấn đề xử lý ô nhiễm tại các khu công nghiệp chưa được thực hiện tốt.
CẦN CÓ QUY CHUẨN, TIÊU CHUẨN CỤ THỂ CHO KHU ĐÔ THỊ CÔNG NGHIỆP
Để tránh tình trạng lợi dụng phát triển các KCN để làm khu đô thị như hiện nay và hướng tới sự phát triển bền vững, các chuyên gia cho rằng, cần đặt ra những tiêu chuẩn, quy chuẩn cụ thể cho việc phát triển KCN kết hợp khu đô thị, để tránh sự phát triển một cách tràn lan, tiềm ẩn nhiều hệ lụy. Nhất là khi, nhiều địa phương hiện nay đang phải trả giá đắt cho việc quy hoạch KCN sát cạnh khu dân cư, đó là vấn đề ô nhiễm môi trường nghiêm trọng, ảnh hưởng lớn đến đời sống người dân. Nhưng việc di dời các KCN này lại đang là bài toán nan giải.
Câu hỏi đặt ra là KCN như thế nào, đảm bảo những tiêu chuẩn gì thì mới được hình thành nhà ở và các không gian sống đi kèm?
.jpg)
GS.TSKH. Đặng Hùng Võ.
“Chúng ta đã có nghị định về việc cho phép phát triển KCN gắn liền với khu đô thị với điều kiện các KCN ở đây phải là KCN sạch (Nghị định 82/2018). Tuy nhiên, nghị định chỉ nói có vậy, đáng lẽ ra chúng ta phải đưa ra các tiêu chí: Khí thải, nước thải, chất thải rắn phải ở mức độ nào là cho phép… Chúng ta nói KCN phải sạch nhưng không hề nói như thế nào là sạch, không đưa ra các quy định mức độ gây hại của các chất thải. Chúng ta mới chỉ nói chung chung chứ chưa đưa ra các tiêu chí chi tiết. Tư duy quản lý chưa rõ ràng. Tất cả các điều trong luật đều sử dụng tư duy định tính chứ không được gắn với các chỉ số”, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ khẳng định và cho rằng, nếu không đưa ra những tiêu chí cụ thể về vấn đề đảm bảo yếu tố môi trường thì không nên phê duyệt cho phép làm khu đô thị trong KCN.
Chia sẻ với báo chí, ông Nguyễn Đăng Sơn, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, Tổng hội Xây dựng Việt Nam cũng cho rằng, về nguyên tắc, ở các nước khi quy hoạch KCN sẽ thường có khu dân cư gần kề để phục vụ nhu cầu ở của người lao động trong KCN. Tuy nhiên, khu dân cư phải nằm tách rời, không nằm trong KCN. Mặt khác, khoảng cách giữa khu dân cư và KCN được tính toán phù hợp, đảm bảo ô nhiễm môi trường KCN không gây ảnh hưởng đến đời sống người dân trong các khu dân cư hình thành trong tương lai. Thậm chí phải có dải cây xanh ngăn cách KCN và khu dân cư. Do vậy, việc chuyển đổi một phần đất KCN sang đất ở cần được đánh giá, tính toán kỹ lưỡng trước khi phê duyệt để tránh xảy ra những sự cố ô nhiễm sau này.
“Riêng đối với những khu đất được phê duyệt chủ trương chuyển đổi để hình thành khu dân cư nhưng xung quanh có các nhà máy sản xuất của KCN là không hợp lý. Bởi vì người dân khi về sinh sống sẽ có nguy cơ chịu ô nhiễm không khí, nước thải, tiếng ồn… từ hoạt động sản xuất của các nhà máy”, ông Sơn nói.
Còn theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, muốn tăng tỷ lệ lấp đầy các KCN, đón dòng vốn FDI vào lĩnh vực này thì buộc phải phát triển khu công nghiệp theo hướng kết hợp đô thị – dịch vụ, bên cạnh đó là sự đầu tư bài bản, đồng bộ về hạ tầng. Nhưng ông Hiếu cũng cho rằng, muốn đi theo hướng này, tất yếu các KCN phải là công nghiệp công nghệ cao và công nghiệp xanh nhằm tiết kiệm năng lượng và tạo sự thân thiện với môi trường.
“Trên thế giới, xu hướng phát triển công nghiệp xanh tập trung vào 2 mục tiêu chính là hạn chế phát thải khí CO2, hóa chất độc hại từ các khu công nghiệp, khu chế xuất ra ngoài môi trường. Đồng thời, nghiên cứu phát triển các nguồn năng lượng mới, máy móc kỹ thuật mới thân thiện với môi trường, tạo ra những nhà xưởng xanh sạch, có hệ thống xử lý chất thải tốt, tận dụng năng lượng tự nhiên.
Nhiều KCN, nhà xưởng tại Việt Nam đã bắt đầu đi theo xu hướng này nhưng cần có những chính sách cụ thể và bắt buộc để 100% các khu công nghiệp trong tương lai đều phải sử dụng công nghệ cao và đảm bảo yếu tố xanh, sạch, bảo vệ môi trường”, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho hay.
Cần có những chính sách cụ thể và bắt buộc để 100% các khu công nghiệp trong tương lai đều phải sử dụng công nghệ cao và đảm bảo yếu tố xanh, sạch, bảo vệ môi trường. (Ảnh minh họa)
Cũng cần nhấn mạnh, thực tế việc phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam còn nhiều bất cập, còn những dự án KCN không thấy dấu hiệu “cựa mình” trong nhiều năm. Hàng nghìn héc ta bờ xôi ruộng mật đã trở thành những bãi đất hoang tàn. Lời hứa về dự án đem lại công ăn việc làm, nâng cao thu nhập cho người dân vẫn còn bỏ ngỏ. Đó là những “khối u di căn” nhức nhối cần được “giải phẫu” trước khi bàn đến định hướng phát triển khác hay tiếp tục vội vàng xây dựng KCN ở khắp mọi nơi.
“Chúng ta đang sốt sắng đón đầu luồng đầu tư dịch chuyển của các nước từ Trung Quốc sang Việt Nam. Tuy nhiên cho đến nay, đã có tập đoàn nào vào Việt Nam đâu? Ví dụ cơ sở sản xuất chính của Apple tại Trung Quốc sẽ di chuyển sang Ấn Độ hoặc Malaysia, còn Việt Nam chỉ sản xuất phụ trợ. Chúng ta nói “dọn tổ” để đón “đại bàng” nhưng “đại bàng” đã bay đi rồi. Chính vì vậy, ta cần nhìn vào câu chuyện thực tế để tránh tình trạng đầu tư ồ ạt dẫn đến dư thừa”, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.
Cũng theo ông Võ, tại nhiều quốc gia phát triển, việc điều chỉnh quy hoạch là rất khó, trong khi đó, tại Việt Nam, việc điều chỉnh còn khá dễ dàng, do vậy, cần xem xét việc quy hoạch khu công nghiệp hiện nay một cách kỹ càng.
“Dù một số trường hợp có thể chuyển đổi được, nhưng tôi không ủng hộ việc xin phê duyệt dự án phát triển khu công nghiệp, nhưng sau đó lại xin điều chuyển thành dự án nhà ở”, vị chuyên gia nói thêm.
Nguyên Hà