Trong khi quý 1, phân khúc bất động sản cho thuê vẫn tăng trưởng tốt thì đến quý 2-2020, thị trường văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại tại TPHCM đã ‘ngấm đòn’ bởi dịch Covid-19, ngay cả khi Việt Nam khống chế và kiểm soát tốt dịch bệnh.
Nhiều tòa nhà văn phòng đã phải giảm giá để giữ chân khách thuê. Ảnh: PHAN NGUYỄN
Trung tâm thương mại ế ẩm
Sau dịch Covid-19, hầu hết trung tâm thương mại (TTTM) bắt đầu hoạt động trở lại, nhưng theo báo cáo mới đây của Tập đoàn Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, hiện nhiều diện tích còn trống, đặc biệt các TTTM quận ven hoạt động cho thuê ế ẩm. Khách thuê diện tích lớn cung cấp các dịch vụ: trò chơi, giải trí, chăm sóc sức khỏe và sắc đẹp đang phải vật lộn để duy trì diện tích thuê, khi người tiêu dùng có xu hướng cắt giảm ngân sách cho nhóm hàng và dịch vụ này. Tỷ lệ trống trung bình ở TPHCM tăng lên mức 30% trong quý 2-2020. Không có nguồn cung mới nào được ghi nhận trong quý.
Trong khi đó, mảng bán lẻ thực phẩm, đồ uống ở các TTTM có nhu cầu thuê tốt hơn trong quý 2-2020. Lý do, việc áp dụng chính sách giãn cách xã hội trong thời gian ngắn ở Việt Nam đã không thay đổi quá nhiều thói quen sử dụng dịch vụ ẩm thực của người dân.
Theo JLL, giá thuê trong quý 2 vẫn không thay đổi so với quý trước và giảm 1,5% so với cùng kỳ năm trước, đạt 79,4 USD/m²/tháng tại khu vực trung tâm và 38,5 USD/m2/tháng ở khu vực ngoài trung tâm. Một số chủ nhà duy trì các chính sách hỗ trợ cho đến cuối tháng 5-2020, bao gồm hỗ trợ giảm giá hoặc trì hoãn lịch thanh toán. Tuy nhiên, giá thuê vào tháng 6 đã trở lại như trước dịch. Dự báo có gần 280.000m² sàn bán lẻ sẽ gia nhập thị trường trong nửa cuối năm 2020. Mặc dù giá thuê tăng trở lại khi tình hình dịch bệnh được cải thiện, nhưng theo các chuyên gia nghiên cứu thị trường, các nhà phát triển TTTM nội địa nên xem xét lại mô hình cho thuê cố định truyền thống sang mô hình chia sẻ doanh thu, để giúp chia sẻ rủi ro và tăng cường mối quan hệ giữa chủ nhà với khách thuê.
Thống kê của CBRE dựa trên số lượng giao dịch và nhu cầu thuê của khách, cho thấy trong quý 2-2020, nhu cầu di dời văn phòng của khách thuê chiếm đến 72% tổng giao dịch, tập trung chủ yếu ở doanh nghiệp nhóm ngành sản xuất, du lịch, hóa chất… Nhu cầu thu hẹp văn phòng chiếm khoảng 2% ở nhóm doanh nghiệp lĩnh vực tài chính, ngân hàng, công nghệ. Đặc biệt, nhu cầu mở rộng của khách thuê nhóm ngành bảo hiểm, y tế, sức khỏe, bán lẻ/thương mại điện tử chiếm đến 20%; đây là nhóm công ty có mức doanh thu tăng trưởng tích cực trước tác động của dịch bệnh.
Văn phòng cho thuê giảm giá giữ khách
Sự kéo dài của Covid-19 trên toàn cầu đã gây sức ép lên phân khúc văn phòng cho thuê tại TPHCM. Theo khảo sát mới nhất của CBRE, trong quý 2-2020, TPHCM không có thêm nguồn cung mới nào, nhưng phần diện tích văn phòng mới từ năm 2019, thị trường vẫn chưa hấp thụ hết. Do tác động của dịch bệnh nên nhu cầu thuê văn phòng của các DN ít hơn, mặc dù từ quý 2, nhiều chủ mặt bằng đã đưa ra các chính giảm giá thuê, linh hoạt hơn trong các điều khoản đàm phán để giữ khách.
Bởi lẽ, không chỉ các DN thuê văn phòng khó khăn mà các chủ mặt bằng cũng đứng trước bài toán nan giải. Nếu giữ nguyên giá sẽ mất khách và cả hai bên cùng tổn thất. Còn giảm quá nhiều thì ảnh hưởng đến doanh thu, nhất là đối với những chủ nhà đang vay ngân hàng. Thị trường văn phòng TPHCM cũng bị ảnh hưởng từ sự cắt giảm nhu cầu thuê của các công ty nước ngoài vì dịch Covid-19, giao thương bên ngoài vẫn chưa được kết nối. Theo khảo sát trong tháng 4-2020 của Sở Du lịch TPHCM, có tới 90% doanh nghiệp lữ hành vừa và nhỏ phải đóng cửa.
Chị Th., chủ một mặt bằng tại quận 1, cho biết, từ tháng 2-2020, chị đã giảm tiền thuê cho DN thuê mặt bằng làm văn phòng cho thuê đến 50%, số tiền giảm lên đến hơn 200 triệu đồng/tháng, nhưng đến nay, DN thuê vẫn không thể trả đủ số tiền thuê sau khi đã giảm, mà còn xin tiếp tục khất nợ. “Tiền thu mặt bằng hàng tháng thường dùng để xoay vòng kinh doanh và trả lãi các khoản vay ngân hàng. Bây giờ mỗi tháng doanh thu hụt hết hơn 200 triệu, nên tôi vừa cầm cố tài sản lớn hơn để vay một khoản tiền xoay xở cho công việc kinh doanh, rồi mới tính tiếp”, chị Th. cho hay.
Trước những tác động của dịch bệnh lên hoạt động kinh doanh và doanh thu, các DN đã có nhiều thay đổi trong xu hướng thuê văn phòng. Tiết kiệm chi phí hiện là ưu tiên hàng đầu của khách thuê. Chị Phương, chủ một DN khởi nghiệp được gần 4 năm về dịch vụ nhân sự, cho biết, trước đây, công ty chị thuê một văn phòng hạng B ở quận 2 với giá gần 18 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, khi dịch Covid-19, nhân viên gia giảm và chủ yếu làm việc tại nhà, đối tác nước ngoài cũng chưa thể qua Việt Nam nên chị chuyển qua thuê một văn phòng chia sẻ (co-working space) tại quận 1 chỉ với quy mô một thành viên, giá chỉ hơn 1/3 so với trước đó. Giá của một văn phòng có diện tích sử dụng riêng khoảng 5m2 và không gian chung tiếp khách đầy đủ tiện nghi, rộng rãi chỉ hơn 7 triệu đồng/tháng. “Văn phòng này đang có chính sách giảm giá thuê 50% năm đầu tiên và 35% cho 2 năm tiếp theo nên giá khá mềm”, chị Phương cho hay.
Sẽ giảm tiếp?
Ngay từ đầu quý 2, các tòa nhà mới đã chủ động điều chỉnh, giảm giá thuê 1-3 USD/m²/tháng so với giá chào cuối năm 2019, nhằm thu hút khách hàng mới. Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, giá thuê trung bình của các tòa nhà hạng A giảm 4,9%. Dự báo đến cuối năm 2020, giá thuê văn phòng hạng A và B có thể giảm thêm 8%-10%. Ngoài ra, tỷ lệ trống văn phòng trên toàn thị trường có thể tăng lên trong thời gian tới. Mặc dù đã cắt giảm giá thuê, nhưng khảo sát của Tập đoàn Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam ghi nhận, các văn phòng hạng A và B tại TPHCM bắt đầu cảm thấy áp lực vì khả năng thuê mặt bằng sụt giảm mạnh sau 10 năm.
Nguyên nhân chủ yếu là các doanh nghiệp vừa và nhỏ – vốn là nguồn khách thuê chính ở văn phòng hạng B, đã giảm quy mô và sớm chấm dứt hợp đồng do các tác động của dịch bệnh. Thị trường văn phòng hạng A, dù khách thuê là các công ty có tiềm lực tài chính ổn định hơn, cũng đang đối mặt với không ít thách thức. Tại các văn phòng cho thuê hạng A ở trung tâm TPHCM, dù giá thuê giảm 5% nhưng tỷ lệ trống vẫn tăng 9%. Xu hướng đi xuống của toàn thị trường được dự báo tiếp tục tăng trong nửa cuối năm 2020, với tỷ lệ trống sẽ tăng thêm 7%-9%, giá thuê giảm từ 8%-10%.
Các DN khảo sát thị trường dự báo viễn cảnh kinh tế toàn cầu vẫn chưa chắc chắn, đặc biệt dưới tác động của dịch bệnh. Hầu hết khách thuê văn phòng đều gặp khó khăn nếu Covid-19 không được kiểm soát trên toàn cầu, từ nay đến cuối năm 2020. Do đó, các tòa nhà có diện tích trống lớn nên xem xét giá thuê và chiến lược cho thuê để duy trì tỷ lệ lấp đầy cần thiết. Cùng với đó, dự kiến, trong nửa cuối năm 2020, sẽ có 6 tòa nhà văn phòng mới đi vào hoạt động, với tổng diện tích cung cấp cho thị trường khoảng 70.000m². Nguồn cung này có thể gây áp lực đáng kể đến tỷ lệ lấp đầy của các dự án cũ.