Thời gian qua, tình trạng chủ đầu tư dự án bất động sản, khu đô thị (KĐT) bàn giao nhà cho người mua vào ở dù chưa hoàn thiện dự án theo đúng quy hoạch được duyệt diễn ra khá phổ biến tại Hà Nội.
Đây là một trong những nguyên nhân bùng phát tranh chấp, mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và khách hàng, vì chưa có chế tài xử phạt các chủ đầu tư và thiếu những quy định thiết chế để bảo vệ khách hàng.
Chủ đầu tư sai, cư dân chịu thiệt
Hiện nay, tại Hà Nội có nhiều dự án nhà ở đã và đang được triển khai. Theo đại diện Sở QH-KT Hà Nội, các dự án nhà ở này đều đã được duyệt quy hoạch chi tiết với đầy đủ hạng mục hạ tầng, cảnh quan, kiến trúc, giao thông… Đặc biệt, các dự án phải bảo đảm tỷ lệ đất và xây dựng công trình giáo dục phù hợp với quy chuẩn.
Nhiều chủ đầu tư khu đô thị vẫn chưa hoàn thiện dự án theo quy hoạch được duyệt. Ảnh: Thanh Hải
Cụ thể, chủ đầu tư phải bố trí đất tối thiểu 2,7m2/người để xây dựng trường học trong dự án nhà ở (trừ những dự án có quy mô nhỏ, dân số toàn dự án chưa đủ để hình thành một đơn vị ở). Quy hoạch được duyệt là vậy và các chủ đầu tư khi triển khai dự án đều cam kết thực hiện đúng theo quy hoạch được duyệt. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư chưa quan tâm đến việc đầu tư công trình công cộng mà chỉ chú trọng xây căn hộ để bán. Điều này dẫn đến thực trạng tại nhiều KĐT nhà ở đã cũ nhưng những công trình tiện ích công cộng chưa có, điển hình là thiếu các công trình trường học.
Đơn cử, theo quy hoạch được phê duyệt, tại KĐT Tây Nam hồ Linh Đàm quy hoạch 6 ô đất xây dựng trường học, song đến nay, mới có 1 trường tiểu học hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng. KĐT mới Pháp Vân – Tứ Hiệp có quy hoạch 6 ô đất xây dựng trường học gồm 3 lô xây trường mầm non, 1 lô xây trường tiểu học, 1 lô xây trường THCS, 1 lô xây trường THPT, nay mới có 1 lô đã hoàn thành xây trường mầm non.
KĐT mới Việt Hưng, có 5 lô đất trường học nhưng chỉ có 1 công trình trường học hoàn thành… Thậm chí, nhiều KĐT mới không chỉ thiếu hạ tầng xã hội mà chủ đầu tư còn chậm bàn giao các công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc chưa thực hiện khớp nối đồng bộ, dẫn đến tình cảnh ngập lụt khi có mưa lớn thường xuyên xảy ra. Điển hình như KĐT Lê Trọng Tấn (Hoài Đức), KĐT Thiên đường Bảo Sơn, KĐT Nam An Khánh…
Việc chủ đầu tư không hoàn thiện dự án theo quy hoạch đã tạo những bất tiện không nhỏ khi người dân chuyển đến sinh sống. Từ đó, dẫn đến các cuộc tranh chấp, kiến nghị của người mua căn hộ lên chính quyền địa phương, cơ quan quản lý Nhà nước, thậm chí cả cơ quan công an. Nhiều cuộc thanh tra, kiểm tra được tổ chức nhưng câu chuyện “treo đầu dê, bán thịt chó” vẫn đang tồn tại ở không ít dự án nhà ở, KĐT. Và phần thiệt thòi thuộc về người dân đã bỏ tiền ra mua.
Cần chế tài đủ mạnh
Đối với nhiều người dân, khi lựa chọn mua nhà họ không chỉ quan tâm đến căn hộ ở mà còn dựa trên rất nhiều tiêu chí như tiện ích, cảnh quan, hạ tầng đồng bộ của dự án đó. Đây là những yếu tố cấu thành nên giá trị căn hộ.
Tuy nhiên trong hợp đồng mua bán, thường chỉ có thời hạn bàn giao căn hộ, còn thời hạn hoàn thành các hạng mục hạ tầng của dự án hầu như không được nhắc tới. Đây có thể coi là kẽ hở để nhiều chủ đầu tư “chây ì” hoàn thiện những hạng mục kém sinh lời.
Theo KTS Trần Huy Ánh – Hội KTS Hà Nội, phần lớn các chủ đầu tư chỉ tập trung xây dựng công trình nhà ở phục vụ mục đích kinh doanh, chưa quan tâm đến xây dựng công trình công cộng phục vụ đời sống người dân trong phạm vi dự án. Vì vậy, để khắc phục tình trạng này, Chính phủ cần có quy định đối với các dự án nhà ở, KĐT phải hoàn thành đồng bộ những hạng mục theo quy hoạch mới được bàn giao nhà cho dân. Nếu chưa xong đã bàn giao cần có chế tài xử phạt thật nghiêm, đủ sức răn đe.
Bên cạnh việc xử phạt bằng tiền đối với chủ đầu tư chậm thi công công trình công cộng, khi cấp phép dự án, Nhà nước cần có quy định buộc chủ đầu tư phải ký quỹ vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc Nhà nước khoản tiền tương ứng với giá trị các hạng mục công trình công cộng trong dự án. Khoản tiền này là nguồn tài chính bảo đảm, sẽ được giải ngân khi chủ đầu tư thi công công trình công cộng trong dự án theo quy hoạch đã được cơ quan thẩm quyền phê duyệt. “Khi đã có chế tài, người mua nhà được bảo vệ, chắc chắn sẽ hạn chế rất nhiều khiếu kiện mà cơ quan quản lý Nhà nước đang phải quyết như hiện nay” – KTS Trần Huy Ánh nhấn mạnh.
Đồng quan điểm trên, KTS Nguyễn Văn Thanh – Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, hiện nay, chưa có quy định rõ ràng về việc ràng buộc chủ đầu tư phải có trách nhiệm đối với việc xây dựng và hoàn thiện các công trình hạ tầng xã hội thiết yếu phục vụ dân sinh, khi cấp quyết định phê duyệt quy hoạch và quyết định phê duyệt đầu tư. Vì vậy, chính quyền phải có những chế tài để siết chặt những cam kết và ràng buộc chủ đầu tư về vấn đề này.
“Đối với các dự án phê duyệt đầu tư mới, chính quyền phải yêu cầu chủ đầu tư cam kết về diện tích đất cho hạ tầng xã hội và phải xây đúng, xây đủ thì mới phê duyệt quy hoạch, phê duyệt đầu tư. Đối với dự án đã được chính quyền phê duyệt đầu tư mà đến thời điểm hiện tại vẫn chưa thực hiện xây dựng hạ tầng xã hội thì hoàn toàn có thể xem xét, thu hồi lại diện tích đất quy hoạch cho hạ tầng xã hội để giao cho một đơn vị khác” – ông Thanh nói.
“Thời mua nhà chỉ để ở đã qua rồi. Ngày nay, người mua nhà tìm nơi để sống chứ không chỉ là nơi để ở. Vì thế, chất lượng dịch vụ và giá trị sống mà căn nhà mang lại mới chính là tiêu chí quan trọng mà người mua nhà quan tâm” – Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính