Cấm chuyển nhượng nhà trên giấy: ‘Gây khó khăn cho người mua và cả chủ đầu tư’

Tại kỳ họp thứ hai, Quốc hội khoá XV, góp ý về Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Lê Thanh Hoàn cho rằng, việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ, lướt sóng, đẩy giá bất động sản lên cao.

Theo đó việc cho phép tự do mua bán vị trí trong hợp đồng trên giấy đã biến hợp đồng mua bán nhà ở thành một dạng công cụ tài chính, cho phép các bên giao dịch hưởng chênh lệch giá mà không cần chuyển giao tài sản thực.

“Thực tế, cơ chế này tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ, lướt sóng. Theo đó, nhà đầu cơ chỉ cần bỏ ra khoản tiền đặt cọc hoặc thanh toán một phần nhỏ giá trị hợp đồng để giữ chỗ. Khi giá thị trường tăng, họ có thể nhanh chóng chuyển nhượng cho các nhà đầu tư F2, F3 để hưởng chênh lệch”, đại biểu cho hay.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn đặc biệt lo ngại tình trạng hợp đồng mua bán nhà ở liên tục được chuyển nhượng qua nhiều lớp trung gian, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao, người có nhu cầu ở thực ngày càng khó tiếp cận thị trường. Mỗi lần chuyển nhượng, giá căn hộ lại cộng thêm khoản chênh lệch và chi phí môi giới. Quá trình này có thể khiến giá nhà khi bàn giao tăng gấp đôi so với giá gốc.

Theo đó, đại biểu Lê Thanh Hoàn đã đưa ra đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong dự thảo luật, đồng thời xem xét áp dụng chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành.

Không nên cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Trao đổi với VietnamFinance về vấn đề này, ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, đề xuất này không hợp lý cả về khía cạnh pháp lý lẫn thực tiễn, đồng thời có thể gây khó khăn cho người mua nhà và chủ đầu tư.

Theo ông Toản, quyền sở hữu và định đoạt tài sản là một trong những quyền cơ bản được pháp luật dân sự bảo vệ. Khi một cá nhân có tài sản, họ có quyền bán hoặc chuyển nhượng tài sản đó. Vì vậy, nếu đưa ra quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo ông, có thể dẫn đến nguy cơ vi hiến, ảnh hưởng đến các quyền cơ bản về sở hữu tài sản.

Xét về tính thực tiễn, ông Toản cho rằng, không thể lấy lý do hạn chế hoạt động mua bán, đầu cơ bất động sản để áp dụng những biện pháp mang tính chất khống chế giao dịch trên thị trường.

Hoạt động giao dịch bất động sản nên được vận hành theo cơ chế thị trường, thay vì sử dụng các mệnh lệnh hành chính để can thiệp trực tiếp. Nhà nước hoàn toàn có thể sử dụng những công cụ khác, đặc biệt là chính sách thuế, để điều tiết thị trường và hạn chế đầu cơ.

Bên cạnh đó, việc cấm chuyển nhượng hợp đồng còn có thể gây khó khăn cho những người mua nhà có nhu cầu thực.

Ông Toản dẫn ví dụ, một người ban đầu mua nhà với mục đích để ở nhưng sau một thời gian, nhu cầu sử dụng thay đổi nên muốn bán lại. Hoặc có trường hợp người mua không còn khả năng tài chính để tiếp tục thanh toán theo tiến độ hợp đồng.

Nếu không được phép chuyển nhượng hợp đồng, những trường hợp này sẽ rất khó xử lý. Điều đó không chỉ gây khó khăn cho người mua mà còn ảnh hưởng đến cả chủ đầu tư.

Trong trường hợp khách hàng không còn khả năng tiếp tục thanh toán, chủ đầu tư sẽ không thu được tiền theo tiến độ, trong khi việc thanh lý hợp đồng cũng rất phức tạp.

“Như vậy, việc cấm chuyển nhượng hợp đồng sẽ gây khó khăn cho chính người mua và cả chủ đầu tư. Tôi cho rằng đề xuất này không hợp lý cả về lý lẫn tình”, ông Toản nhận định.

Chống đầu cơ nhưng không để tác động tiêu cực tới thị trường.

Đề cập đến mục tiêu hạn chế đầu cơ bất động sản, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, hiện nay cơ quan quản lý đã có nhiều công cụ để điều tiết thị trường mà không nhất thiết phải áp dụng biện pháp cấm chuyển nhượng hợp đồng.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, theo ông Toản, không phải mọi hoạt động mua bán, chuyển nhượng hợp đồng đều mang tính đầu cơ. Hơn nữa, thời gian thực hiện hợp đồng đối với loại hình bất động sản này thường không quá dài.

Chẳng hạn, thời gian xây dựng một tòa chung cư thường khoảng hai năm, trong khi một khu nhà thấp tầng có thể chỉ mất hơn một năm. Do đó, việc cấm chuyển nhượng hợp đồng trong khoảng thời gian này chưa chắc tạo ra tác động đáng kể đối với mục tiêu hạn chế đầu cơ, tích trữ bất động sản.

Trong khi đó, cơ quan quản lý có thể sử dụng những công cụ khác như hệ thống dữ liệu dân cư, cơ sở dữ liệu liên quan đến bất động sản và chính sách thuế để kiểm soát hoạt động đầu cơ.

Ông Toản đề cập đến những đề xuất đánh thuế đối với nhà, đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng và cho rằng đây là những công cụ có thể tạo sức ép đối với hoạt động đầu cơ, thay vì sử dụng biện pháp hạn chế quyền chuyển nhượng hợp đồng.

Tuy nhiên, theo ông, việc sử dụng các công cụ điều tiết cũng cần được tính toán thận trọng, bởi nếu áp dụng quá mạnh có thể gây ra những tác động tiêu cực đối với thị trường.

“Chúng ta có rất nhiều công cụ để kiểm soát đầu cơ. Đơn giản nhất, nếu muốn hạn chế đầu cơ thì có thể đánh thuế. Chúng ta hoàn toàn có cơ sở dữ liệu để thực hiện. Nhưng vấn đề là nếu mạnh tay đánh thuế thì liệu thị trường bất động sản có sụp đổ hay không?”, ông Toản đặt vấn đề.

Theo vị chuyên gia, nếu thị trường bất động sản rơi vào tình trạng đổ vỡ, tác động tiêu cực có thể lan sang ngành xây dựng, sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng, hệ thống ngân hàng cùng nhiều lĩnh vực liên quan.

Do đó, thay vì tìm cách hạn chế thị trường bằng những biện pháp hành chính, cần xây dựng cơ chế vừa kiểm soát được hoạt động đầu cơ, vừa khuyến khích thị trường phát triển lành mạnh.

Ông Toản cũng cho rằng chính sách quản lý bất động sản cần có tầm nhìn dài hạn, tránh tình trạng khi thị trường tăng trưởng nóng thì siết chặt, đến khi thị trường gặp khó khăn lại phải đưa ra các biện pháp giải cứu.

Theo ông, thị trường bất động sản Việt Nam đã nhiều lần trải qua những chu kỳ tăng trưởng nóng rồi suy giảm mạnh về thanh khoản và giá cả. Trong gần 20 năm qua, thị trường đã có khoảng bốn lần rơi vào tình trạng suy giảm hoặc đổ vỡ.

Vì vậy, việc xây dựng chính sách cần bảo đảm tính ổn định, tránh những biện pháp điều hành mang tính ngắn hạn khiến thị trường liên tục rơi vào vòng luẩn quẩn: tăng nóng thì siết chặt, khó khăn thì giải cứu, phục hồi lại tiếp tục siết.