Giá nhà tại Việt Nam đang ở mức rất cao so với thu nhập người dân. Theo đó, bình quân mỗi người phải dành đến 23,5 năm thu nhập để có thể mua nhà, cao hơn nhiều so với mức bình quân trong khu vực khoảng 16 năm.
Là người nhiều năm nghiên cứu thị trường nhà ở, TS. Cấn Văn Lực – chuyên gia kinh tế cho hay, theo tính toán của ông, giá nhà tại Việt Nam đang ở mức rất cao so với thu nhập người dân. Theo đó, bình quân mỗi người phải dành đến 23,5 năm thu nhập để có thể mua nhà, cao hơn nhiều so với mức bình quân trong khu vực khoảng 16 năm.
Ông Lực cho biết, bất cập về giá nhà đến từ nhiều nguyên nhân, trong đó có việc nguồn cung dự án mới thiếu hụt và những tồn tại này cũng đã được báo cáo lên Thủ tướng Chính phủ để tìm cách tháo gỡ.
Chẳng hạn, tại thị trường căn hộ Hà Nội, dữ liệu từ Savills Việt Nam cho biết, trong quý III/2023 chỉ có thêm 1.891 căn hộ hạng B được bổ sung vào nguồn cung căn hộ mới, giảm 47% theo quý và 65% theo năm. Hai phân khúc hạng A và C không có thêm sản phẩm mới trong quý. Số lượng căn hộ bán thành công tiếp tục giảm 16% theo quý và 42% theo năm, đạt 2.100 căn.
Tương tự, phân khúc biệt thự và liền kề cũng không có thêm dự án mới, toàn thị trường chỉ có 30 căn mới từ dự án hiện hữu tại Thanh Trì. Nguồn cung mới phân khúc thấp tầng giảm 76% theo quý và 94% theo năm. Số lượng căn đã bán trong quý giảm 5% theo quý và 66% theo năm, đạt 101 căn. Tỷ lệ hấp thụ đạt 14%, ổn định theo quý nhưng giảm 11% theo năm.
Đáng lưu ý, giá bán sơ cấp căn hộ đạt 54 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 13% theo năm. Như vậy, với thị trường sơ cấp, giá bán căn hộ đã tăng trong 19 quý liên tiếp và cao hơn 77% so với quý I/2019. Tương tự, giá biệt thự sơ cấp trung bình tăng 3% theo quý lên 103 triệu đồng/m2 đất, nhà liền kề tăng 9% theo quý lên 190 triệu đồng/m2, shophouse tăng 6% theo quý.
Trên thực tế, việc giá nhà tăng là khó tránh khi các chi phí đầu vào như chi phí đất, nguyên vật liệu, nhân công, lãi vay… đều tăng, trong khi nguồn cung dự án mới chỉ nhỏ giọt. Cùng với đó là câu chuyện khan hiếm quỹ đất khiến các sản phẩm bình dân ngày càng vắng bóng do xu hướng phát triển các dự án cao cấp ngày càng “thịnh”, mức độ đầu tư cho chất lượng xây dựng, hệ thống tiện ích, cảnh quan ngày càng lớn.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho hay, trên thị trường nhà ở, không ít sản phẩm được đẩy lên mức giá rất cao. Điều này đến từ nhiều yếu tố, trong đó giá đất tăng, khan hiếm nguồn cung là lý do khiến không ít chủ đầu tư đặt kỳ vọng vào giá nhà quá lớn, dẫn đến việc có những sản phẩm ra hàng sau mà mức giá cao hơn nhiều mặt bằng giá bình quân toàn thị trường, nhất là với phân khúc biệt thự.
Theo chuyên gia của Savills, việc giá nhà tăng mạnh, thậm chí tăng vô lý ở một số dự án một mặt hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, nhưng mặt khác cũng mang đến cơ hội cho các chủ sở hữu hay người mua ở thị trường thứ cấp, bởi các sản phẩm thứ cấp được rao bán có mức giá phù hợp, tiệm cận giá trị thực và có thể sử dụng ngay, lại an toàn về pháp lý khi đã có sổ và thuận tiện cho bên mua và bên bán bởi có thể cầm cố, thế chấp để vay vốn.
Phân tích sâu hơn về diễn biến giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM, theo bà Hằng, hiện tại 2 thị trường lớn nhất cả nước này gần như “tuyệt chủng” phân khúc hạng C, còn ở phân khúc hạng A, mặt bằng giá tại Hà Nội và TP.HCM có độ “vênh” rất lớn. Cụ thể, mức giá bình quân phân khúc hạng A tại Hà Nội đạt 97 triệu đồng/m2, trong khi tại TP.HCM lên tới 230 triệu đồng/m2 (tương đương khoảng 10.000 USD/m2).
Bà Hằng cho biết, từ đầu năm 2022 tới cuối quý I/2023, việc tiếp cận tín dụng ngân hàng để mua bất động sản giá trị lớn như biệt thự, liền kề không thuận tiện. Mặt khác, nhà đầu tư chỉ tham gia khi có tài sản đảm bảo và kỳ vọng lợi nhuận tốt. Do đó, các yếu tố nói trên cũng cản trở người mua tham gia vào thị trường, kể cả nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi, khi mà thanh khoản thị trường èo uột, suất đầu tư lớn là thách thức làm chùn tay bên mua. Dẫu vậy, diễn biến này kéo dài đến thời điểm hiện tại có thể sẽ mang đến cơ hội mua được các sản phẩm với mức giá tốt hơn sau khi chịu sự điều chỉnh của thị trường.
Tổng Hợp
(ĐTCK)