Thông tin từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, thời gian qua, các tổ chức tín dụng (TCTD) đã và đang thực hiện nhiều biện pháp bảo đảm tiền vay với nhiều loại hình tài sản khác nhau, như ô tô, tài sản hình thành trong tương lai, hàng hóa luân chuyển, quyền đòi nợ, BĐS…
Thời gian qua, có một số đề xuất cho rằng Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cần nghiên cứu tạo lập các kênh thông thoáng nhưng có kiểm soát hợp lý để tạo nguồn vốn lưu động cho các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất hoạt động; cho phép các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất thế chấp bằng máy móc, sản phẩm đầu ra, đầu vào để hạn chế phải thế chấp bằng bất động sản.
Phản hồi về vấn đề này, NHNN cho biết thực tế, thời gian qua, các tổ chức tín dụng (TCTD) đã và đang thực hiện nhiều biện pháp bảo đảm tiền vay với nhiều loại hình tài sản khác nhau, như ô tô, tài sản hình thành trong tương lai, hàng hóa luân chuyển, quyền đòi nợ, bất động sản… hoặc cho vay không có tài sản bảo đảm (TSBĐ) trên cơ sở đánh giá phương án, dự án sản xuất kinh doanh hiệu quả, có khả năng tài chính để hoàn trả nợ vay đầy đủ, đúng hạn cả gốc và lãi. Do đó, khách hàng làm việc trực tiếp với TCTD cho vay để đề xuất cụ thể về TSBĐ của khoản vay.
Trong bối cảnh thị trường nhà đất có dấu hiệu đóng băng, giá nhiều loại bất động sản đi xuống dẫn đến nguy cơ thiệt hại cho các khoản vay của ngân hàng, đề xuất như trên có thể phần nào giúp hạn chế rủi ro cho các TCTD. Số liệu cho thấy tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đã tăng từ mức 1,53% thời điểm tháng 6-2022 lên gần gấp đôi ở mức 2,47% trong nửa đầu năm 2023. Nhiều khoản vay đang được tái cơ cấu theo Thông tư 02/2023-TT-NHNN, nhưng có thể thấy khi thông tư này hết hiệu lực, nợ xấu chắc chắn sẽ còn tăng cao.
Tuy nhiên, với thực tế TSBĐ bằng bất động sản vẫn đang chiếm tỷ trọng vượt trội trong tổng tài sản thế chấp (TSTC) mà các ngân hàng đang quản lý, khi lên tới 70-80%, việc hạn chế dần các TSBĐ bằng bất động sản có vẻ bất khả thi.
Hiện bất động sản vẫn là tài sản được ưu tiên để bảo đảm cho các khoản vay tại ngân hàng, với giá trị tuyệt đối trong toàn ngành lên tới 16-17 triệu tỉ đồng, tức gấp 1,3 lần tổng dư nợ toàn nền kinh tế tính đến cuối tháng 8-2023.
Tuy nhiên, khi thị trường nhà đất có dấu hiệu đóng băng, giá nhiều loại BĐS đi xuống dẫn đến nguy cơ thiệt hại cho các khoản vay của ngân hàng. Số liệu cho thấy tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực BĐS đã tăng từ mức 1,53% thời điểm tháng 6/2022 lên gần gấp đôi ở mức 2,47% trong nửa đầu năm 2023. Dẫu thế, hiện nay BĐS vẫn là tài sản được ưu tiên để bảo đảm cho các khoản vay tại ngân hàng, với giá trị tuyệt đối trong toàn ngành lên tới 16-17 triệu tỉ đồng, tức gấp 1,3 lần tổng dư nợ toàn nền kinh tế (tính đến cuối tháng 8/2023).
Nhưng, trong bối cảnh “khát” vốn, nhiều doanh nghiệp cho biết rất khó vay được vốn ngân hàng dù đã “đặt” BĐS của mình, khiến doanh nghiệp đã khó lại khó hơn.
Về phía ngaân hàng, lí do đưa ra là, dư nợ BĐS đang tăng trưởng chậm lại, ảnh hưởng đáng kể lên tốc độ tăng trưởng tín dụng chung khi tín dụng BĐS chiếm tỷ trọng 20% tổng dư nợ tín dụng. Do tính minh bạch tài chính của các doanh nghiệp còn thấp, dẫn đến ngân hàng rất khó thẩm định cho vay. Vì vậy, các ngân hàng cần một tài sản bảo đảm chắc chắn và BĐS nhiều khả năng giao dịch. Trên thực tế vẫn luôn tồn tại những rủi ro nhất định, dù các ngân hàng đã luôn thận trọng áp hệ số khác vào quá trình thẩm định giá trị tài sản, thì thường cũng chỉ cho vay tối đa 70% giá trị tài sản thế chấp là BĐS, thậm chí thấp hơn nếu khu vực đó đang phát sinh những vấn đề dẫn đến thiếu ổn định.
Trong khi đó, còn một thực tế khác đó là nhân viên ngân hàng vì lợi ích cá nhân đã cấu kết với khách hàng thổi phồng giá trị tài sản thế chấp cao hơn nhiều so với giá trị thực để tăng hạn mức cho vay, dẫn đến rủi ro cho ngân hàng.
Kể từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường BĐS khó khăn, nhiều chủ đầu tư phải giảm mạnh giá để đẩy hàng tồn kho. BĐS là tài sản thế chấp chủ yếu tại các ngân hàng nên giá cả của các BĐS làm tài sản bảo đảm cũng sẽ bị điều chỉnh theo xu hướng này. Trong trường hợp việc kinh doanh của doanh nghiệp hay cá nhân gặp vấn đề dẫn đến không trả được nợ thì ngân hàng có thể thu hồi nợ thông qua các tài sản bảo đảm.
Tài sản bảo đảm, ngoài BĐS, ngân hàng cũng còn nhận các loại tài sản khác như: sổ tiết kiệm, máy móc thiết bị, giấy tờ có giá… Nhưng, BĐS luôn chiếm tỷ trọng ưu thế tuyệt đối trong cơ cấu. Đây cũng là một điểm rất đáng lưu ý khi không phải doanh nghiệp nào đi vay cũng trực tiếp sở hữu tài sản bảo đảm là BĐS để thế chấp cho ngân hàng.
Chính vì vậy, khi thị trường BĐS gặp khó khăn, “trồi sụt” thiếu ổn định và cũng chưa rõ đầu ra thì ngân hàng cũng “ngại” khi cho vay. Tuy nhiên, điều đó lại dẫn đến khó khăn cho cả doanh nghiệp vay vốn bằng BĐS bảo đảm cũng như chính ngân hàng, vì mối quan hệ doanh nghiệp – ngân hàng là “cộng sinh”. Trong những giai đoạn thị trường BĐS tăng trưởng tốt và giá trị BĐS gia tăng thì cái bắt tay doanh nghiệp – ngân hàng là điều dễ hiểu. Nhưng nay khi doanh nghiệp khó khăn, thì việc quá cẩn trọng của ngân hàng sẽ khiến mối quan hệ cộng sinh đó không hiệu quả.
BĐS thế chấp, bảo đảm tới thời điểm này nhìn chung đã giảm bình quân từ 20-30%. Kéo theo đó là thanh khoản rất kém. Thực tế cho thấy thị trường BĐS chỉ có sinh khí một khi phát động được nhiều dự án mang tính động lực cao, từ đó mới có khả năng khôi phục dòng tiền xã hội trở lại. Hệ thống ngân hàng đang đứng trước rủi ro nếu “dễ dãi” với tài sản thế chấp là BĐS, nhưng chẳng lẽ doanh nghiệp lại không rủi ro?
Vì thế, ý kiến giới chuyên gia tài chính cho rằng đã đến lúc ngân hàng – doanh nghiệp cần phải ngồi lại, tính toán kĩ lưỡng để tìm được tiếng nói chung khi mà một bên cần vốn, bên kia lại lo bảo toàn vốn, sợ rủi ro.
Việc hạn chế thế chấp bằng bất động sản trước đây cũng được đặt ra, khi có ý kiến cho rằng cần phải sửa Luật các tổ chức tín dụng theo hướng quy định chặt chẽ hơn về TSTC cho các khoản vay của ngân hàng, do bất động sản đang chiếm tỷ trọng quá lớn. Tuy nhiên, quan điểm như vậy liệu có dẫn đến sự phân biệt đối xử quá lớn với thị trường bất động sản, vốn đang đối mặt với quá nhiều khó khăn và thách thức.
Tổng Hợp
(Đại Đoàn Kết, Saigontime)