Nghịch lý trên thị trường bất động sản, tranh mua khi giá tăng, dửng dưng khi giá giảm…
4 tháng đầu năm 2023, hầu hết các phân khúc bất động sản đều đang trên đà giảm giá. Trong đó, loại hình bất động sản đầu cơ như nhà phố, biệt thự, đất nền có mức giá giảm mạnh nhất, ở mức 25-30% so với quý II/2022. Cá biệt ở loại hình đất nền, có một số trường hợp giảm giá kịch sàn ở mức 50-60%.
Riêng loại hình bất động sản phục vụ cho nhu cầu ở thực như căn hộ tầm trung cũng giảm giá trên dưới 5-7%. Thậm chí, một số loại hình căn hộ hình thành trong tương lai liên tục rớt giá mạnh vì chậm tiến độ, pháp lý không rõ ràng.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong quý I/2023 lượng giao dịch bất động sản chỉ đạt 106.401 sản phẩm, giảm 38,8% so với cùng kỳ và giảm 35% so với quý IV/2022. Trong đó, lượng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ tăng mạnh lên mức 39.133 giao dịch, tăng gần gấp 2 so với cùng kỳ và tăng hơn 2,7 lần so với quý IV/2022. Phân khúc đất nền ghi nhận 67.268 giao dịch thành công, giảm gần 55% so với quý trước đó và giảm 56% so với cùng kỳ. Nếu so sánh số lượng trên với thời điểm thị trường diễn biến sôi động nhất (quý II/2022; lượng giao dịch đất nền là 213.018), lượng giao dịch đất nền đã giảm 68,4%.
Qua số liệu mà Bộ Xây dựng thống kê có thể thấy, phân khúc đáp ứng được nhu cầu thực như nhà ở riêng lẻ, chung cư vẫn có lượng thanh khoản tăng rất mạnh, nguyên nhân do sức cầu lớn. Trái lại, ở phân khúc đất nền được đánh giá có tính đầu cơ cao, thanh khoản xuống mức bất, dù giá bất động sản tại nhiều khu vực đang giảm mạnh.
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 – 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 – 30%, thậm chí lên đến 30 – 50% giá trị đầu tư.
Mấy năm qua, thị trường bất động sản liên tục tăng giá “sốc”, thậm chí, nhiều nơi chỉ trong thời gian ngắn giá đã tăng gấp 2 – 3 lần. Nhưng, khi đó, nhà đầu tư không ngần ngại chi hàng tỷ đến chục tỷ đồng để tham gia vào thị trường. Đỉnh điểm là đầu năm 2022, giá liên tục tăng mạnh nhưng lượng nhà đầu tư vào thị trường vẫn ngày một đông, theo đó thanh khoản cũng bùng nổ.
Tuy nhiên, thị trường đột ngột rơi vào trầm lắng khiến thanh khoản nhanh chóng đi xuống, cùng đó mức giá bán cũng liên tục sụt giảm. Hiện tại, thị trường bất động sản tràn lan các thông tin rao bán cắt lỗ, giảm giảm nhưng người bán vẫn chật vật tìm khách suốt thời gian dài.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thời gian qua, tình trạng chờ đợi trầm lắng vẫn tồn tại. Theo đó, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực.
Mặc dù giá giảm nhưng thanh khoản của hầu hết các loại hình bất động sản vẫn trầm lắng kéo dài. Người mua vẫn giữ tâm lý e ngại, không dám “xuống tiền” mua bất động sản trong khoản thời gian này.
Mới đây, báo cáo thị trường trong quý 1/2023 của DKRA Việt Nam cũng cho thấy đà giảm giá, thanh khoản ảm đạm của thị trường. Cụ thể, mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 10% so với quý 1/2022. Mặc dù nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các chính sách chiết khấu mạnh tay nhưng thanh khoản trên thị trường vẫn rất trầm lắng, người mua vẫn trong tâm lý chờ “bắt đáy” bất động sản.
Tương tự, ở phân khúc căn hộ, giá bán thứ cấp ghi nhận mức giảm 1%-6% so với cuối năm 2022. Sức cầu chung toàn thị trường sụt giảm đáng kể so với cuối năm 2022, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 19%-38% giỏ hàng mở bán.
Riêng phân khúc nhà phố/biệt thự, mặt bằng giá bán giảm mạnh nhất, ở mức 9%-25% so với lần mở bán trước đó. Thanh khoản thị trường thứ cấp vẫn rất trầm lắng, giá thứ cấp có mức giảm trung bình 8% so với quý 1/2022, tập trung chủ yếu ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay.
Theo giới chuyên gia bất động sản, những thông tin chính sách tháo gỡ, động thái hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước vẫn chưa đủ sức giúp vực dậy thanh khoản trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Sức cầu vẫn khó có thể xảy ra đột biến trong ngắn hạn do tình hình kinh tế khó khăn chung.
Tổng Hợp