Từ góc độ kinh tế cũng như xã hội, có thể coi đất thương mại, dịch vụ (TMD) là “con gà đẻ kim cương”.
Tuy nhiên, loại đất này dường như đang bị coi là “con nuôi” trong thể chế, luật pháp nên nguồn lực rất lớn này đang bị lãng phí.
Trong khi “con đẻ” đất ở có hệ thống các chính sách, pháp luật liên quan đầy đủ và cơ bản phù hợp từ Hiến pháp, các Luật, các Nghị định, Thông tư; các chiến lược, kế hoạch, chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, nhà ở công vụ, các gói tín dụng và cơ chế ưu đãi…thì chính sách, pháp luật về đất TMD còn khá mờ nhạt chưa phù hợp với vị thế là “đất kim cương”, đóng góp lớn, bền bỉ cho sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước.
Chính lý do này đã khiến nhiều người ta thường ví von, đất ở là “con đẻ” vì con đẻ thường được chiều chuộng. Còn đất thương mại, dịch vụ là “con nuôi” vì con nuôi, dù có làm rạng danh gia đình như thế nào cũng không được quan tâm đúng tầm.
Mặc dù nhìn thấy tầm quan trọng cũng như lợi ích mà đất thương mại, dịch vụ mang lại nhưng trong dự thảo đang lấy ý kiến nhân dân, các quy định về đất sản xuất kinh doanh, trong đó có đất thương mại, dịch vụ, được đề cập rất mờ nhạt, chưa xứng tầm với vai trò như nó vốn có hiện nay cũng như trong tương lai.
Chính vì vậy, quá trình sửa đổi Luật Đất đai cần nâng tầm đất sản xuất kinh doanh trong đó trọng tâm là đất thương mại dịch vụ.
Đất TMD là đất thuê nên mãi mãi là đất công. Hết vòng đời dự án, Nhà nước thu hồi để giao dự án mới hoặc xem xét gia hạn. Điều này hoàn toàn khác với đất ở, khi Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở thì đất này trở thành đất sử dụng lâu dài của người dân.
Hiện nay các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần trong suốt vòng đời dự án bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất ở. Trong khi đất ở chỉ thu tiền sử dụng đất được một lần thì đất TMD có thể thu tiền thuê đất vô hạn lần theo vòng đời dự án. Như vậy, Nhà nước sẽ có nguồn thu ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng thêm từ việc thu tiền thuê đất TMD do điều chỉnh giá thuê đất theo định kỳ 5 năm một lần.
Bất động sản trên đất TMD được đưa vào vận hành kinh doanh nên tạo ra nhiều doanh thu thường xuyên. Nhờ thế, Nhà nước thu được nhiều thuế giá trị gia tăng từ việc khai thác, sử dụng đất. Bất động sản trên đất TMD cũng mang lại thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân nhiều hơn các loại đất khác.
Bất động sản trên đất TMD tạo ra rất nhiều việc làm. Đơn cử, mỗi phòng khách sạn tiêu chuẩn 4, 5 sao quốc tế tạo ra từ 1 đến 3 việc làm. Như vậy, một khách sạn 500 phòng tạo ra từ 500 đến 1.500 việc làm. Theo thống kê, tại Việt Nam, khoảng 25% lực lượng lao động làm việc trong ngành ăn uống và các ngành liên quan đến lưu trú. Đó là chưa kể thị trường việc làm phi chính thức có liên quan đến du lịch còn lớn hơn.
Kết quả nghiên cứu trong Đề tài khoa học “Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam – Vai trò và kiến nghị chính sách” của Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho thấy, đất ở và đất TMD lan tỏa đến 40 ngành nghề trong nền kinh tế. Riêng bất động sản trên đất TMD sử dụng đến khoảng 2.500 sản phẩm và dịch vụ của hầu hết các ngành kinh tế, nhỏ thì từ cái kim, sợi chỉ, lớn là thang máy, hệ thống điều hòa.
Đất TMD có hiệu quả sử dụng đất vượt trội. Ví dụ, một dự án sử dụng 1.500 m2 đất tại đường Phạm Hùng, Nam Từ Liêm, Hà Nội làm văn phòng cho thuê và làm nhà ở chung cư với cùng các chỉ số cơ bản về quy hoạch như 27 tầng nổi, 2 tầng hầm, 20.000 m2 sàn xây dựng để so sánh tính hiệu quả sử dụng đất. Có thể thấy, làm văn phòng tạo ra 50 tỷ đồng tiền thuê/năm, nộp 5 tỷ đồng tiền thuế VAT, sử dụng 60 lao động thường xuyên, hiệu quả vòng đời dự án văn phòng gấp 3 lần so với làm chung cư.
Luật Đất đai được coi là một trong những luật cơ bản và quan trọng bậc nhất. Hơn 70% vụ kiện tụng kéo dài nhiều năm trời, mâu thuẫn trầm trọng giữa các chủ thể là xuất phát từ đất đai.
Đã là luật chủ yếu là các quan điểm, nguyên tắc chung, còn các chi tiết kỹ thuật sẽ được giải thích bằng các văn bản dưới luật. Vì thế, các ý kiến chủ yếu xoay quanh mối quan hệ giữa nhà đầu tư, người dân liên quan đến đất đai, nhiều khái niệm và nội dung cốt tử, nếu không được làm rõ hậu quả sẽ rất rắc rối và rồi lại phải điều chỉnh, làm tuổi thọ của bộ luật rất ngắn ngủi.
Vài thí dụ dưới đây cho thấy cần thiết phải có sự rành mạch và rõ ràng trong quá trình thiết kế luật. Như tại Điều 10, việc phân loại đất của dự thảo có chia đất ra thành 2 loại là đất nông thôn và đất đô thị (còn gọi là đất phi nông nghiệp).
Đây là cách phân loại truyền thống từ xưa đến nay, nhưng đã bỏ qua loại đất đang tồn tại là đất “nông thôn trong đô thị”, và hiện trạng này đang tồn tại ở TPHCM, Hà Nội, Cần Thơ và nhiều thành phố khác.
Chẳng hạn ở TPHCM hiện nay có hàng ngàn ha đất nông nghiệp vẫn đang canh tác lúa, rau màu. Nếu loại bỏ đất này ra khỏi danh mục quản lý, tức cho rằng đất của các TP như Hà Nội và TPHCM chỉ có đất làm công nghiệp, thương mại, dịch vụ.
Và điều này đồng nghĩa với việc khẳng định sẽ tiến tới xóa bỏ hoàn toàn đất nông nghiệp trong đô thị. Thực tế điều đó không thể và không nên, nếu không xác định có đất “nông nghiệp-đô thị”, sẽ dẫn đến việc đền bù cho loại đất này khi chuyển mục đích sử dụng đất không công bằng, vì người chủ đất sẽ nhận mức đền bù như đất nông nghiệp ở các xã, huyện thuần nông với giá rất thấp.
Thêm vào đó, các cơ quan quản lý khi quy hoạch sẽ không đưa loại đất này vào trong các chương trình phát triển kinh tế – xã hội. Thực tế, quan niệm này đã dẫn đến hệ lụy nhiều dự án bị “đóng băng” vì không giải tỏa được.
Điều 89 đưa nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, có quy định ở Mục 2: “Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.
Tổng Hợp
(VTC, Sài Gòn Giải Phóng)