Không Chính phủ nào cần phải “giải cứu” thị trường bất động sản. Những biện pháp chính sách này chỉ là đòn bẩy hỗ trợ trong tình thế cấp bách. Về lâu dài, Việt Nam cần có một thị trường vốn ổn định, bền vững…
Tính đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với cuối năm 2021 và là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng trên tổng dư nợ nền kinh tế cao nhất trong 5 năm qua.
Các số liệu trên cho thấy, tín dụng cho bất động sản không những luôn duy trì xu hướng tăng, mà còn là tăng khá mạnh trong năm 2022. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước chưa có thông điệp nào cho thấy sẽ thực thi chính sách siết tín dụng bất động sản, mà chỉ khuyến nghị kiểm soát chặt chẽ tín dụng cho những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.
Lãi vay mua nhà của Việt Nam hiện nay đang hai chữ số, là mức cao. Nhìn sang thị trường Mỹ thì thấy rằng, trong tình trạng nước Mỹ lạm phát cao như bây giờ (gấp 4 lần lạm phát mục tiêu là 2%), lãi suất cho vay mua nhà kỳ hạn 30 năm phổ biến của họ là 7%/năm. Trước khi chịu lạm phát cao thì mức này thấp hơn, ví dụ 20 năm trước tôi vay ngân hàng mua nhà lãi suất chỉ 4%/năm.
Sở dĩ họ làm được như vậy bởi vì nước Mỹ có thị trường vốn rất rộng lớn, được xây dựng bằng chứng khoán hoá.
Ví dụ, ngân hàng tung ra một gói tín dụng cho người dân vay mua nhà, sau đó ngân hàng “đóng gói” lại gói tín dụng đó rồi bán cho thị trường vốn, nơi có các công ty trung gian (thường là công ty chứng khoán) mua lại.
Sau khi mua, các công ty trung gian phát hành chứng khoán trên gói này (tương tự phát hành chứng chỉ quỹ) và tìm một hoặc nhiều nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ đó. Đó là các nhà đầu tư, các quỹ hưu trí, các quỹ bảo hiểm…
Tiền bán gói vay đó được đưa lại cho ngân hàng để tiếp tục cho vay.
Về bản chất, người mua nhà vay tiền của những đơn vị mua chứng chỉ quỹ đó (là các nhà đầu tư và các quỹ) còn ngân hàng và công ty chứng khoán là môi giới và hưởng chênh lệch lãi suất.
“Theo tôi, Chính phủ chỉ nên hỗ trợ phân khúc nhà ở bình dân đang thiếu, còn các phân khúc khác đang “tê liệt” bởi đầu cơ thì để thị trường tự điều chỉnh, sàng lọc. Không nên lấy tiền mới để cứu tiền cũ, vì cả hai sẽ đi vào thất bại” TS. Nguyễn Trí Hiếu
Vấn đề nóng bỏng nhất hiện nay là áp lực đáo hạn gần 300.000 tỷ đồng trái phiếu trong năm 2023 (trong đó 1/3 là trái phiếu bất động sản) đang đặt nhiều nhà kinh doanh bất động sản trên bờ vực phá sản.
Để phá được “tảng băng” thanh khoản, tôi đã từng đề xuất chương trình hoãn nợ quốc gia, cho phép hoãn nợ 1-2 năm cho nhà phát hành trái phiếu chấp hành đúng pháp luật, sử dụng vốn trái phiếu đúng mục đích huy động, lịch sử thanh toán tốt…
Gói 110.000 tỷ đồng có hình thức giống với gói ưu đãi lãi suất cho nhà ở xã hội trị giá 30.000 tỷ đồng cách đây 10 năm. Chúng ta thấy rằng, thời điểm ban hành gói 30.000 tỷ đồng, giá nhà thấp hơn nhiều so với bây giờ, thu nhập của người dân và giá nguyên vật liệu cũng thấp hơn nhiều. Giá cả hiện tại phải tăng ít nhất gấp 10 lần so với 10 năm trước.
So sánh tương ứng thì gói này phải cần ít nhất 200.000 tỷ đồng. Ngân hàng Nhà nước phải bơm số tiền này vào hệ thống ngân hàng thương mại với lãi suất khoảng 3%/năm rồi ngân hàng thương mại cho vay ra khoảng 5%/năm thì mới hợp lý, TS. Nguyễn Trí Hiếu trao đổi thêm.
Thị trường hiện dư thừa nguồn cung cho phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu nhà ở xã hội, phân khúc giá rẻ lại chỉ duy trì lượng hàng rất hạn chế. Do đó, việc đẩy mạnh nhà ở xã hội không chỉ là hướng hỗ trợ cho thị trường bất động sản hồi phục, mà còn mang ý nghĩa an sinh xã hội rất lớn. Ví như một cơ thể, khi đói và mệt, ta cần đảm bảo nhu cầu ăn no, khi đã phục hồi ta mới hướng tới bữa ăn chất lượng hơn.
Không thể phủ nhận trái phiếu doanh nghiệp là kênh huy động vốn trung dài hạn ổn định và hiệu quả cho doanh nghiệp, nhưng một số vi phạm của doanh nghiệp gần đây đã bị các cơ quan tố tụng khởi tố và điều tra xử lý dẫn đến niềm tin của nhà đầu tư suy giảm mạnh, các kế hoạch phát hành mới trở nên vô cùng khó khăn. Điều này vô hình trung đã tạo áp lực ngược lại đối với tín dụng ngân hàng, do nhu cầu vốn của các doanh nghiệp tăng cao.
Để giải quyết vấn đề trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, tôi cho rằng trước mắt, cần sớm sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP theo hướng cho phép thay đổi kỳ hạn trái phiếu hay cho phép doanh nghiệp được hoán đổi trái phiếu, thanh toán gốc lãi trái phiếu bằng tài sản khác… Đồng thời với đó là nỗ lực lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư, “chìa khóa” là chủ động minh bạch thông tin, nhất là khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn đang ở giai đoạn đầu phát triển, công cụ hỗ trợ đầu tư còn chưa phát triển.
Tổng Hợp
(Báo Đầu Tư)