Nhưng nhìn về thực tế, nhiều doanh nghiệp đã lún quá sâu vào vòng xoáy nợ nần, không thể tự cứu mình được nữa, đúng như phát biểu của vị lãnh đạo của công ty bất động sản đầu ngành: “Nếu khó khăn tiếp tục kéo dài mà không có giải pháp kịp thời, nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đóng cửa, phá sản”.
Doanh nghiệp bất động sản phát triển nào quá “nóng”, dùng đòn bẩy tài chính quá mức qua việc phát hành trái phiếu, vay nợ quá nhiều phải tự cứu mình, phải chịu trách nhiệm với các hậu quả của mình gây ra.
Gần 2 tháng của năm 2023 đã trôi qua, nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa có tín hiệu tích cực nào. Trong khi đó, những khoản nợ đến hạn, lãi suất đội lên cao, thanh khoản yếu ớt đang đưa các doanh nghiệp vào trạng thái nguy hiểm.
Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, diễn ra cuối tuần qua, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Vinhomes bày tỏ lo lắng: “Nếu khó khăn tiếp tục kéo dài mà không có giải pháp kịp thời thì nhiều doanh nghiệp địa ốc sẽ phải đóng cửa, phá sản”.
Tương tự, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Novaland cho biết, sau 2 năm Covid-19, các doanh nghiệp đã bị bào mòn nguồn lực, cộng thêm sự bất ổn của thế giới, lạm phát tăng cao, khiến doanh nghiệp càng lao đao. Trong giai đoạn này, doanh nghiệp chỉ xin hỗ trợ về cơ chế để tự vượt qua. Trong đó, Nhà nước cho phép các ngân hànggiãn, hoãn và giữ nguyên các nhóm nợ cho dự án bất động sản 2 – 3 năm; chỉ đạo tháo gỡ pháp lý tận gốc cho các dự án trên địa bàn cả nước.
“Khu đô thị Aqua City là mấu chốt, là dự án sống còn của Novaland trong thời điểm hiện tại. Nếu dự án này được tháo gỡ sẽ là đầu mối tháo gỡ toàn bộ các khó khăn của Novaland”, ông Nhơn đề xuất Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo chọn dự án này để thí điểm tháo gỡ khó khăn.
Liên tục nhấn mạnh kiến nghị giải quyết vấn đề pháp lý của Novaland cũng là nỗi lòng của hầu hết doanh nghiệp địa ốc phía Nam, dù trước mắt, nguồn vốn đang là lực cản chính.
Một số người băn khoăn, tại sao doanh nghiệp bất động sản không thể tự cứu mình? Đơn giản, vì doanh nghiệp đang không thể tự “xoay” ra tiền. Họ không xoay tiền được, vì các lý do sau.
Thứ nhất, thị trường trầm lắng, hàng hóa không bán được nên doanh nghiệp không có dòng tiền cho hoạt động kinh doanh và trả các khoản vay đến hạn.
Thứ hai, doanh nghiệp khó khăn trong phát hành được trái phiếu hay vay để đảo nợ, vì thị trường trái phiếu nhận các “đòn chí mạng” từ vụ việc Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát vi phạm khi phát hành trái phiếu tháng 2. Vụ việc Vạn Thịnh Phát khiến các trái chủ điêu đứng, lại cộng thêm Nghị định 65/2022 nâng chuẩn nhà đầu tư trái phiếu khiến thị trường trái phiếu gục ngã, các kế hoạch phát hành trái phiếu mới để đáo hạn đều không thể thực hiện, doanh nghiệp bế tắc.
Thứ ba, với vay vốn ngân hàng thì tình trạng pháp lý các dự án đang vướng mắc, chưa được tháo gỡ khi cả 4 luật liên quan đến bất động sản là Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà Ở và Luật Đấu thầu đều trong giai đoạn rà soát, xin ý kiến để sửa đổi nên tiến độ pháp lý dự án gần như “đóng băng” tại nhiều địa phương. Pháp lý dự án không được gỡ, thì không đủ điều kiện để thế chấp ngân hàng để vay vốn, vì vậy nên các ngân hàng mặc dù có tiền nhưng cũng không cho doanh nghiệp vay được.
Bán sản phẩm giá rẻ, hay chuyển nhượng dự án giá rẻ, thậm chí bán lỗ đi để thu tiền về là các phương án được nhiều người nhắc đến. Nhiều chủ đầu tư đã có động thái giảm giá tích cực, bán hòa vốn thậm chí lỗ nhưng lại tạo hiệu ứng ngược. Đơn cử, một dự án chung cư ngay tại Hà Nội của một chủ đầu tư lớn, khi giảm giá 30% thì có giao dịch, nhưng khi đẩy mức chiết khấu lên tới 50% thì lại không giao dịch được nữa vì người mua lo ngại giá bán giảm sâu, khả năng chủ đầu tư lỗ thế này thì dự án liệu có “về đích” được không, có hoàn thành xây dựng để bàn giao căn hộ cho người mua được không? Một số người còn hình dung ra cảnh tượng “đại hạ giá, thu tiền, trả mặt bằng” của các cửa hàng thời trang, ứng dụng vào ngành bất động sản.
Việc chuyển nhượng dự án giá rẻ để thu tiền về cũng không hề đơn giản. Là người trực tiếp tư vấn các thương vụ M&A (“mua bán”) dự án bất động sản, tôi thấy rằng số doanh nghiệp có nhu cầu bán thì nhiều, nhưng thị trường lại không có mấy chủ đầu tư có tiền để mua vì cả thị trường đều đang thiếu tiền.
Tôi đã trực tiếp trao đổi các nhà đầu tư nước ngoài từ Nhật Bản, từ Singapore nhưng khẩu vị của nhà đầu tư nước ngoài là pháp lý dự án phải hoàn thiện đến bước nhất định, ngoài ra thời gian DD (khảo sát, đánh giá chi tiết) dự án và đàm phán giao dịch thường kéo dài từ 5-6 tháng, các khoản tiền đặt cọc, thanh toán thường yêu cầu phong tỏa nên tiền cũng không được sử dụng ngay.
Doanh nghiệp phá sản rồi sẽ không thể giải quyết hậu quả của mình nữa, một loạt hệ quả sẽ phát sinh sau phá sản:
Đầu tiên, các trái chủ (người sở hữu trái phiếu) có nguy cơ mất trắng cả gốc lẫn lãi, mà nhiều trái chủ là người dân đầu tư trái phiếu.
Thứ hai là hệ thống ngân hàng gánh các “cục máu đông” là khoản nợ xấu khi các chủ đầu tư không thể trả khoản vay.
Tiếp đó, các ngành phụ trợ như xây dựng, sắt thép, xi măng, sàn bất động sản, môi giới… sẽ bị ảnh hưởng dây chuyền khi công nợ không thể thu hồi, thị trường trầm lắng, nhu cầu giảm.
Rồi người mua bất động sản, đặc biệt các sản phẩm đang xây dựng dở dang thì sẽ không biết khi nào mới được nhận nhà, toàn bộ số tiền gom góp đóng cho chủ đầu tư đều nằm trong bê tông, cốt thép đang dở dang, gây lãng phí lớn cho xã hội, giấc mơ an cư lại càng xa dần.
Tổng Hợp
(Dân Trí, Báo Đầu Tư)