Ở góc độ là chuyên gia tư vấn lĩnh vực bất động sản, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Việt Nam đánh giá, vướng mắc pháp lý dự án suy cho cùng sẽ khiến thị trường gặp khó, tồn đọng vốn và đẩy giá sản phẩm lên cao. Cuối cùng, người tiêu dùng sẽ phải gánh chịu những điều này.
Bà Minh cho biết, vấn đề cần giải quyết hiện nay đó là phải tăng tính minh bạch của khung pháp lý, rút gọn, giản lược khâu thủ tục để dự án nhanh chóng được triển khai, đưa sản phẩm ra thị trường, tránh tồn đọng vốn kéo dài vì các chi phí tài chính sẽ dồn hết lên vai chủ đầu tư, nhưng người tiêu dùng cuối mới là người phải gánh chịu những chi phí này khi chủ đầu tư dồn hết vào giá bán.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, một chủ đầu tư dự án tầm trung cho biết, từ lúc bắt đầu triển khai đến lúc có thể bán hàng, một dự án tạm gọi là “xuôi chèo, mát mái” cần từ 3-5 năm chuẩn bị, thậm chí lâu hơn. Đó cũng là thời gian dòng vốn doanh nghiệp bị tồn đọng, gây lãng phí.
“Dòng tiền được hoạch định cho dự án thì phải tập trung sẵn sàng, để đến khi có đủ điều kiện là triển khai ngay, tránh trường hợp bị hụt vốn và dự án bị chậm, dừng và bị thu hồi. Nói là như vậy, nhưng về mặt thủ tục, rất khó để doanh nghiệp có thể chủ động, kể cả khi bình thường chứ chưa nói đến giai đoạn mà mọi thứ đều bị kiểm soát chặt như hiện nay. Chưa kể, các địa phương cũng rất ‘rón rén’ trong việc cấp phép dự án mới”, chủ đầu tư này nói và cho biết thêm, trường hợp doanh nghiệp phải đi vay vốn thì còn chịu thêm các áp lực về lãi vay, chưa kể “đêm dài lắm mộng”, nhiều rủi ro rình rập trong quá trình hoàn thiện dự án và chắc chắn rằng, tất cả các chi phí chính thức hay phi chính thức đều sẽ được chủ đầu tư dồn vào giá bán, khiến việc giảm giá nhà ngày càng trở nên xa vời.
Các chuyên gia từ FiinRaitings đánh giá, trong năm 2023, thị trường bất động sản sẽ còn đối mặt với nhiều thách thức, trong đó có vấn đề về trái phiếu doanh nghiệp, khiến dòng vốn vào thị trường tiếp tục bị hạn chế. Dẫu vậy, các chính sách mới trong lĩnh vực bất động sản nói chung, trái phiếu doanh nghiệp nói riêng, là tín hiệu tích cực hỗ trợ thị trường. Tất nhiên, chính sách mới sẽ có độ trễ nhất định và cần thời gian để đi vào thực tiễn, giúp vực dậy niềm tin của nhà đầu tư, thị trường. Các chính sách cần giải quyết hiệu quả các vấn đề nêu trên cùng với môi trường lãi suất được cải thiện sẽ giúp cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp và ngành bất động sản được khơi thông.
Chia sẻ tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, hiện còn nhiều khó khăn, vướng mắc, chủ yếu liên quan đến pháp luật về đất đai.
Theo ông Sinh, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để được miễn tiền sử dụng đất vẫn phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính, theo báo cáo của các doanh nghiệp thì để thực hiện thủ tục này mất thời gian 1 – 2 năm.
Theo quy định, các dự án nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, dẫn đến, hầu hết các địa phương không bố trí các quỹ đất để phát triển dự án nhà ở xã hội độc lập. Bên cạnh đó, quy định này dẫn đến việc bố trí quỹ đất không phù hợp với Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị… dẫn đến quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua thiếu nhiều so với nhu cầu và không tạo sự chủ động cho địa phương.
Ông Sinh cho rằng, quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn chồng chéo, chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai dẫn đến việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn phức tạp, mất nhiều dài thời gian thực hiện thủ tục và làm chậm tiến độ triển khai dự án.
Đối với nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là tổ chức chính trị – xã hội đại diện cho công nhân, người lao động, có nguồn lực tài chính, đã thực hiện đầu tư trực tiếp vào một số dự án nhà ở thuộc khu thiết chế của công đoàn tại một số địa phương, có mong muốn tham gia làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở cho công nhân. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có quy định cho phép tổ chức này được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ cho công nhân khu công nghiệp.
Tổng Hợp
(Đầu Tư Chứng Khoán)