Các doanh nghiệp bất động sản khó khăn hơn trong việc phát hành trái phiếu tạo nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án cũng như cân đối dòng tiền trong hoạt động của doanh nghiệp. Trong khi đó, hàng tồn kho khá nhiều và pháp lý dự án vẫn chưa được gỡ rối…
Trong thời gian qua, có một số tổ chức, cá nhân có sai phạm, bị xử lý liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư. Do vậy các doanh nghiệp bất động sản khó khăn hơn trong việc phát hành trái phiếu tạo nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án cũng như cân đối dòng tiền trong hoạt động của doanh nghiệp.
Trong 2 tháng cuối năm 2022, trái phiếu đến hạn của các doanh nghiệp bất động sản chiếm 38,3% tổng giá trị trái phiếu đến hạn, trong đó, 99,6% trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản có tài sản bảo đảm.
Bộ xây dựng nhận định thời gian tiếp theo, một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp.
Áp lực trả nợ trái phiếu bao gồm trả lãi và trả gốc trái phiếu đáo hạn. Trước đây, các doanh nghiệp sử dụng phương án phát hành mới để đáo hạn nợ gốc trong trường hợp kế hoạch kinh doanh không như ý. Tuy nhiên, hiện nay phương án này đã phá sản, hiện nhiều đơn vị đang gặp khó trong việc xoay sở nguồn vốn để trả nợ gốc trái phiếu đến hạn.
Thực tế đã có nhiều doanh nghiệp xin giãn nợ trái phiếu. Ví dụ như mới đây Công ty cổ phần Tập đoàn Đức Long Gia Lai (mã chứng khoán: DLG) có văn bản xin lùi thời gian trả nợ trái phiếu hơn 181 tỷ đồng gồm 117 tỷ đồng tiền gốc và hơn 64 tỷ đồng tiền lãi. Lô trái phiếu có mã 30122017-01, phát hành ngày 30/12,2017, đáo hạn 30/12/2022 (kỳ hạn 5 năm). Lô gồm 134 trái phiếu mệnh giá 1 tỷ đồng, tổng huy động 134 tỷ đồng, lãi suất 10%/năm, kỳ hạn thanh toán lãi 6 tháng/lần.
Số vòng quay hàng tồn kho trung bình của nhóm 15 doanh nghiệp bất động sản này tại quý IV/2022 giảm về mức 4,87 lần, con số 6,33 lần cuối năm 2021. Điều này phản ánh việc doanh nghiệp bất động sản bán hàng chậm hơn trước.
Theo Bộ Xây dựng, trong năm vừa qua, khách hàng mua bất động sản khó tiếp cận vốn vay của các tổ chức tín dụng gián tiếp ảnh hưởng đến thanh khoản các sản phẩm, dự án bất động sản dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để thu hồi vốn và tái đầu tư.
Sức mua giảm đã thể hiện qua việc sụt giảm doanh thu thuần của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn trong đó có nhiều ông lớn như Công ty cổ phần Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR), Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (Đất Xanh Group – mã chứng khoán: DXG).
Điển hình nhất là Phát Đạt. Trong quý IV/2022 doanh thu giảm thê thảm, chỉ đạt 15 tỷ đồng so với con số 1.229 tỷ đồng của năm trước. Doanh thu chuyển nhượng đất, chuyển nhượng hàng hóa bất động sản không phát sinh, trong khi trước đó lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Con số này thậm chí còn thấp hơn cả quý IV/2012 – thời điểm khủng khoảng bất động sản cách đây 10 năm.
Doanh thu bán hàng dịch vụ quý IV/2022 vừa qua của Đất Xanh cũng còn chưa bằng một nửa cùng kỳ 2021 (1.016 tỷ đồng so với 2.293 tỷ đồng), trong đó giảm mạnh nhất là doanh thu từ bán căn hộ và đất nền.
Bộ Xây dựng cho biết lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí của doanh nghiệp cũng tăng cao.
Số liệu cho thấy chi phí tài chính quý IV/2022 của Phát Đạt lên tới 221 tỷ đồng (gấp 3 cùng kỳ), trong đó chi phí lãi vay tới 140 tỷ đồng, tăng gấp đôi.
Chi phí tài chính của Đất Xanh tăng 25%, chi phí lãi vay tăng gần gấp đôi từ 80 tỷ đồng lên 157,3 tỷ đồng trong quý vừa qua.
Doanh thu giảm, chi phí tăng khiến lợi nhuận của các đơn vị giảm sút nặng nề. Doanh nghiệp bất động sản lớn có lợi nhuận giảm nhất là Đất Xanh. Quý IV/2021 công ty này lãi trước thuế 361 tỷ đồng thì quý IV/2022 lỗ tới 424 tỷ đồng.
Công ty này giải trình việc lợi nhuận chuyển từ lãi sang lỗ do tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản dẫn đến doanh số bán hàng ở mảng dịch vụ sụt giảm trong khi công ty chưa kịp ghi nhận doanh thu – lợi nhuận từ các dự án do công ty làm chủ đầu tư và đã triển khai bán hàng thành công.
Ông lớn Phát Đạt cũng lỗ nặng trong quý IV/2022. Cùng kỳ năm 2021 công ty này lãi trước thuế gần 1.000 tỷ đồng nhưng vừa qua lỗ tới 297 tỷ đồng.
Tổng Hợp
(Dân Trí)