Khác với những năm trước, thị trường bất động sản trước và sau Tết Quý Mão 2023 chưa có sự chuyển biến khi nhiều nhà đầu tư vẫn thắt chặt hầu bao, cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền, kể cả khi giá một số phân khúc bất động sản đã giảm so với hồi đầu năm.
Ghi nhận cho thấy, số dự án căn hộ có mức giá từ 40-55 triệu đồng/m2 đang rất ít tại Tp.HCM. Khoảng giá này cũng tiệm cận đối với các BĐS phụ cận như Bình Dương, Đồng Nai. Nhiều người khó ra quyết định khi mặt bằng giá liên tục được thiết lập mới.
Báo cáo của Savills Việt Nam chỉ ra, trong 2022, tổng giao dịch đạt 14.600 căn, tăng 55% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 69%, mức thấp nhất trong 5 năm gần đây. Giá bán trung bình đạt 107 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 43% theo năm. Riêng trong quý 4/2022, giá bán trung bình đạt 125 triệu đồng/m2 thông thủy, mặc dù ổn định theo quý nhưng tăng 71% theo năm. Căn hộ từ 2 đến 5 tỷ đồng chiếm 68% lượng giao dịch và không có căn hộ dưới 2 tỷ đồng. Người mua bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá từ 5 tỷ đến trên 10 tỷ đồng/căn.
Ở thời điểm hiện tại, việc đầu tư vào loại hình bất động sản nào để đạt biên lợi nhuận tốt là không dễ dàng. Có 3 phân khúc nhà đầu tư có thể tham khảo là nhà phố, nhà trọ và đất nền vùng ven. Ở thời điểm hiện tại, nếu đặt cạnh các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng hay gửi tiết kiệm trong bối cảnh năm qua, chỉ số VN-Index đã giảm 33%, giá vàng SJC tại TP.HCM tăng 8,68% và lãi suất tiết kiệm hiện ở quanh mức 9-9,5%/năm thì việc đầu tư vào loại hình bất động sản nào để đạt biên lợi nhuận tốt hơn là không dễ dàng.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong tháng đầu tiên của năm 2023, mặt bằng giá bất động sản hầu như không biến động, nhiều người có tâm thế chờ “bắt đáy”.
Để tìm lời giải cho thời điểm “bắt đáy” bất động sản, theo ông Đính, người có nhu cầu mua để ở, tích trữ tài sản cũng như đầu tư đều cần làm rõ các yếu tố liên quan như hiện trạng tài chính của bản thân; nhu cầu, mục đích, thời hạn đầu tư; bối cảnh tại khu vực dự định xuống tiền…
“Sau 2 năm sốt nóng 2020-2021, hiện là giai đoạn thích hợp cho người có sẵn tài chính mua bất động sản phục vụ mục đích dài hạn từ 3 – 5 năm tới với kỳ vọng lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng do giá bán đã ổn định hơn và có nhiều lựa chọn, đặc biệt là trên thị trường thứ cấp”, ông Đính nhận định.
Đà giảm giá của thị trường đất nền vùng ven được dự báo có thể tiếp diễn trong năm 2023, đặc biệt tại những khu vực từng xảy ra sốt ảo. Vì vậy, 12 tháng tới là thời điểm thích hợp để tìm mua những nền đất có vị trí đẹp với giá mềm hơn so với 6-12 tháng trước. Sau khi mua, nên xây dựng công trình trên đất để khai thác cho thuê, tạo thêm nguồn thu và nắm giữ trong 3-5 năm trở lên để tối ưu hóa lợi nhuận từ hoạt động cho thuê và gia tăng giá trị đất. Càng nắm giữ lâu, lợi nhuận sẽ càng tăng.
Chia sẻ về thị trường BĐS đầu năm 2023, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc, Savills Việt Nam cho rằng: Năm 2023 là năm có nhiều triển vọng hơn 2022. Tuy nhiên, thị trường chưa thoát khỏi những thách thức vốn đã tồn tại khá lâu. Đó phải kể đến sự mất cân đối nguồn cung BĐS.
Sự sụt giảm nguồn cung mới ngày càng rõ nét. Điều này không đáng nói bằng sự mất cân đối giữa nguồn cung hạng phổ thông và BĐS cao cấp, hạng sang. Theo ghi nhận của Savills, thị trường ngày càng thiếu hụt những BĐS vừa túi tiền. Nhu cầu vì thế đẩy mạnh sang các vùng ven phụ cận là điều dễ hiểu. Suốt thời gian qua, tỉ lệ hấp thụ tốt rơi chủ yếu vào loại hình BĐS tầm trung, giá hợp lý.
Với nhiều ẩn số, người mua cần ‘sống chậm, quan sát’ trong 2 quý đầu, sẵn sàng nắm lấy những cơ hội tốt trong 2 quý cuối năm.
Tôi cho rằng trong năm 2023, thị trường bất động sản có rất nhiều ẩn số.
Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến trình Quốc hội vào Kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023) cùng với Luật đất đai (sửa đổi).
Đây là 3 luật rất quan trọng sẽ điều tiết thị trường bất động sản đến 2030. Trong đó, chỉ riêng dự thảo Luật Đất đai đã sửa đổi, bổ sung 184 điều; bổ sung mới 41 điều và bãi bỏ 8 điều, chỉ giữ nguyên 28 điều. Điều này cho thấy những thay đổi về Luật sắp tới là rất lớn.
Nhiều nhà đầu tư cầm tiền mặt vẫn đang chờ đợi các điều luật này để xem mức độ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và chính bản thân họ như thế nào trước khi ra quyết định xuống tiền.
Tổng Hợp
(Đầu Tư Chứng Khoán, VnExpress)