Đối với các nhà đầu tư đang tham gia thị trường bất động sản trong bối cảnh thị trường này có nhiều yếu tố khó khăn cùng “dồn ép” như hiện nay thì cần tìm các giải pháp “tự cứu mình” và không nên kỳ vọng sẽ có giải pháp nào “giải cứu” trực tiếp cho thị trường bất động sản.
Để trở thành chủ đầu tư một dự án bất động sản, phải nghiên cứu, thực thi quy định của 17 bộ luật khác nhau. Để có một dự án đi vào hoạt động, tối thiểu phải mất 5 năm. Các bước triển khai cũng rất phức tạp, từ thu hồi đất, quy hoạch, xác định giá trị đất, phòng cháy chữa cháy, môi trường, điều kiện xây dựng… đến bàn giao, vận hành. Việc thực thi thủ tục liên quan đến nhiều sở, ban ngành với rất nhiều vấn đề chồng chéo.
Trong khi đó, có những dự án tưởng chừng đã hoàn thành bởi đã xác định xong tiền sử dụng đất, xin cấp sổ đỏ nhưng khi thanh tra kiểm tra, xem lại chủ trương đầu tư, trong đó xác định có ít đất rừng phòng hộ hoặc có một phần khoáng sản nghèo thuộc phạm vi dự án… là dự án lại phải quay trở lại bổ sung chủ trương đầu tư như lúc mới bắt đầu.
Ngoài ra, các chủ đầu tư còn chịu rủi ro lớn về mặt tài chính. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, khi phát triển dự án bất động sản, chủ đầu tư chỉ cần có 20% vốn chủ sở hữu, còn 80% vay ngân hàng. Thời gian gần đây, tín dụng cho bất động sản đã thắt chặt hơn, lãi suất tăng đột biến. Nhiều ngân hàng không giải ngân, không cấp hạn mức, thực hiện thu nợ trước hạn, định giá lại tài sản thấp để đưa về hệ số an toàn.
Ở một số trường hợp, mặc dù đã ký hợp đồng vay vốn nhưng trong quá trình triển khai, liên quan đến hạn mức tín dụng, nếu các ngân hàng không cấp tín dụng nữa, chủ đầu tư sẽ ngay lập tức khó khăn. Nhiều doanh nghiệp phải xoay sở, sử dụng các hình thức góp vốn, vay vốn… thậm chí, lách luật để có tiền triển khai dự án. Nếu như dự án đình trệ, dở dang thì họ vẫn phải chịu lãi suất ngân hàng và chi phí duy trì hoạt động doanh nghiệp…
Nợ xấu gắn với trái phiếu doanh nghiệp bất động sản có thể tăng lên, nhà điều hành sẽ cần có sự can thiệp để giữ cân đối vĩ mô chứ không phải một động thái giải cứu cho một doanh nghiệp hay nhóm nhà đầu tư cụ thể nào.
Vừa qua, dưới sự chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước quản lý khá tốt thị trường tín dụng, nhất là những quy định chặt chẽ đối với tín dụng bất động sản. Khả năng nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản tác động tiêu cực lên thị trường tín dụng là khó xảy ra.
Đặc biệt, tháng 11 vừa qua, Thủ tướng cũng đã thành lập Tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Nhiều người có ý hiểu như là sẽ có khoản trợ giúp vốn trực tiếp cho các doanh nghiệp bất động sản từ ngân sách nhà nước để các doanh nghiệp này vẫn trụ vững trong hoàn cảnh thị trường băng giá.
Kinh nghiệm cho thấy, chỉ khi Chính phủ quan tâm đúng mức và có đánh giá chính xác về vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thì thị trường bất động sản mới phát triển nhanh và bền vững, có đóng góp đáng kể cho sự phát triển của quốc gia, không chỉ dưới phương diện GDP và tài sản quốc gia, mà còn là tác động lan tỏa đến những ngành kinh tế chủ đạo khác và giải quyết vấn đề việc làm, an sinh xã hội…
Ngược lại, khi thị trường bất động sản chững lại cũng kéo theo sự đình trệ của các lĩnh vực này.
Song thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam có sự phát triển chưa tương xứng với nhu cầu cũng như quy mô của nền kinh tế. Nguồn cung các công trình công cộng, nhà ở, bất động sản thương mại… vẫn còn hạn chế. Thị trường thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà thu nhập thấp. Bất động sản du lịch chưa phát huy được vai trò để góp phần quan trọng tạo nên những điểm đến du lịch, đưa Việt Nam trở thành trung tâm nghỉ dưỡng tầm cỡ quốc tế như mục tiêu đề ra.
Một trong những nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên là do pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản còn nhiều bất cập, chưa theo kịp sự phát triển của thị trường, chưa điều tiết thị trường một cách hiệu quả, nhất là chính sách tín dụng cho bất động sản có giai đoạn thì mở rộng, và đến nay ngày càng thắt chặt, khiến cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đều “nghẹt thở”, đồng thời gây rủi ro cho thị trường. Những vụ án gần đây có tác động nhanh, trực tiếp đến thị trường chứng khoán cũng như các doanh nghiệp bất động sản theo hướng tiêu cực.
Vướng mắc lớn nhất của thị trường hiện nay là vướng mắc pháp lý – chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng có thể kéo theo suy thoái, khủng hoảng kinh tế, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.
Tình hình trên đây do nhiều nguyên nhân như: tác động từ các xung đột địa chính trị, lạm phát gia tăng tại nhiều nước có thể dẫn đến suy thoái kinh tế, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu… Nhưng cần nhận rõ nguyên nhân chủ quan là chủ yếu bắt nguồn từ nội tại nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta.
Trong đó, có nguyên nhân từ phía Nhà nước như một số quy định pháp luật chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất; công tác thực thi pháp luật chưa thật hiệu lực, hiệu quả; thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo, phức tạp; một số cán bộ công chức sợ trách nhiệm, đùn đẩy công việc, không dám đề xuất, không dám quyết định; chưa phát triển đồng bộ các thị trường vốn, trước hết là thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS) và các nguồn vốn xã hội hoá khác, bao gồm nguồn vốn bảo hiểm nhàn rỗi; thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) chưa đạt kỳ vọng do thị trường chứng khoán nước ta vẫn còn là “thị trường mới nổi” chưa được chuyển đổi lên “thị trường cận biên”. Từ đó, dẫn đến thị trường bất động sản phụ thuộc quá lớn vào thị trường tín dụng, tiềm ẩn rủi ro cho cả thị trường tín dụng và thị trường bất động sản.
Đồng thời, còn có nguyên nhân từ phía doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản như đầu tư dàn trải, vượt quá năng lực tài chính, có xu hướng chạy theo lợi nhuận đơn thuần, muốn tối đa hoá lợi nhuận, chưa thật sự bảo đảm hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp, người dân và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng. Cá biệt có doanh nghiệp chưa tuân thủ pháp luật, có trường hợp vi phạm pháp luật đến mức phải xử lý trách nhiệm hình sự. Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân từ phía các nhà đầu tư thứ cấp, nhất là nhà đầu tư lướt sóng, trong đó có giới đầu nậu, môi giới, đầu cơ làm nhiễu loạn thị trường.
Tổng Hợp
(VnE)