Sau gần một thập kỷ liên tục phát triển, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn suy giảm và khó đoán định. Năm 2022 đã đi qua với nhiều biến động, năm 2023 đang tới được kỳ vọng sẽ mang đến nhiều diễn biến tích cực hơn.
Chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực đưa ra nhận định, thị trường bất động sản hiện nay khác thời điểm cách đây 10 năm. Thời điểm đó, hệ thống tài chính ngân hàng gặp khó khăn, sau đó lan sang bất động sản. Lạm phát và lãi suất đều hơn, trong khi tăng trưởng kinh tế rất thấp.
Bây giờ thì ngược lại, khó khăn không phải do hệ thống tài chính ngân hàng mà là do dịch bệnh, chiến tranh,… Lúc này, thị trường điều chỉnh rất mạnh sau hai năm tăng nóng, Chính phủ cũng vào cuộc chấn chỉnh phát hành trái phiếu. Kinh nghiệm điều hành hiện nay cũng tốt hơn rất nhiều.
Một điểm khác biệt nữa theo ông đó là nền tảng vĩ mô, tiềm lực doanh nghiệp hiện nay tốt hơn 10 năm trước rất nhiều. Đây là cơ sở để khẳng định rằng thị trường bất động sản không gặp khủng hoảng mà chỉ suy giảm. Trong năm tới, những sai phạm sẽ được chấn chỉnh để thị trường phát triển tốt hơn.
Ông Lực so sánh, thị trường bất động sản Việt Nam ít rủi ro hơn thị trường bất động sản Trung Quốc. Nội lực doanh nghiệp địa ốc của Việt Nam cũng tốt hơn các doanh nghiệp địa ốc Trung Quốc. Tuy nhiên, Việt Nam rất khó có thể dùng tiền ngân sách để hỗ trợ thị trường vì còn rất nhiều ngành nghề khác cần vốn ngân sách.
“Chính phủ sẽ hỗ trợ về cơ chế, chính sách và điều này cần thiết hơn rất nhiều. Tôi tự tin rằng, nếu các giải pháp này sát với thực tiễn và được giải quyết trong năm 2023 thì thị trường bất động sản có thể phục hồi từ quý III/2023 hoặc quý IV/2023”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.
Một trong những khó khăn lớn của thị trường bất động sản hiện nay đó là không có thanh khoản, doanh nghiệp không bán được hàng, không có dòng tiền quay vòng.
Chia sẻ tại Diễn đàn “Phát triển bền vững thị trường Bất động sản năm 2022” diễn ra sáng 15/12, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, từ đầu năm đến nay chỉ có khoảng hơn 40.000 sản phẩm bất động sản mới được tung ra thị trường. Con số này tương đương khoảng 20% của năm 2018.
Hàng tồn kho trên thị trường tính đến thời điểm hiện tại cũng ngót nghét 100.000 sản phẩm đang có tính thanh khoản rất yếu, đa số nằm ở phân khúc cao cấp. Số lượng hàng tồn kho này cũng gần tương đương với thời điểm 2011 – 2013 và đều có tính chấp giống nhau là khó hấp thụ vào thị trường. Nguyên nhân là do mức giá quá cao, không phù hợp nhu cầu của đại đa số người dân.
Theo ông Đính, trong giai đoạn 10 năm trước có gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng để giải quyết lượng hàng tồn kho. Nếu so với giá trị hàng tồn kho tại thời điểm đó, con số 30.000 tỷ đồng không thấm vào đâu. Tuy nhiên, chính sách này đã tạo cú huých và niềm tin, lập tức trong bối cảnh thị trường đóng băng có rất nhiều dự án thương mại đã xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội, mục đích là để tiếp cận với gói hỗ trợ này.
“Ở thời điểm hiện tại, trong số gần 100.000 sản phẩm tồn kho kia là những căn hộ có giá trên dưới 2 tỷ đồng thay vì 6 – 7 tỷ đồng, nếu chào ra thị trường thì chỉ trong một ngày mở bán là hết sạch. Bởi vì nhu cầu nhà ở của người dân rất cao và người dân đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để mua nhà. Các nhà đầu tư cũng vậy, họ vẫn trực chờ để tìm những sản phẩm có mức giá phù hợp để xuống tiền. Nhưng hiện nay trên thị trường, những sản phẩm có giá phù hợp không còn”, ông Đính nhấn mạnh.
Vì vậy, làm thế nào để các chủ đầu tư cân đối và đưa ra được những sản phẩm có mức giá phù hợp thì rất cần chính sách. Chuyên gia cho rằng điều này rất quan trọng, bởi chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản, nhưng đã đem lại những hướng đi mới của thị trường.
Chuyên gia dự báo thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp, thực chất hơn. Đây là phương án tiệm tiến, ngoại suy và có khả năng xảy ra nhất. Trong bối cảnh các nguồn tiền không có đột biến; các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua, nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo xu thế.
Nếu thị trường có động năng mới do bộ ba luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản được ban hành, do đó xuất hiện nhiều yếu tố thuận lợi. Đồng thời với tình hình trong và ngoài nước ổn định và vốn nước ngoài tiếp tục vận hành vào. Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kỳ đi lên mới. Thị trường địa ốc dự báo sẽ vượt qua điểm lõm.
Tổng Hợp
(Doanh Nghiệp Kinh Doanh)