Trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn, thanh khoản èo uột, dòng tiền bị thắt chặt, không ít sản phẩm đang được các chủ đầu tư và cả nhà đầu tư cá nhân rao bán với mức giá giảm, chiết khấu cao chưa từng có…, nhưng vẫn khó bán.
Thực tế, xu hướng giảm giá, “cắt lỗ” bất động sản bắt đầu xuất hiện từ đầu quý III/2022, đến nay trở nên rõ ràng hơn khi mức độ khó khăn của thị trường ngày càng tăng. Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, tỷ lệ hấp thụ bất động sản trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5% – giảm mạnh so với đầu năm 2022 và giảm tới 50% so với cùng kỳ năm trước.
Nguyên nhân chủ yếu do dòng vốn vào thị trường bị chặn lại, cộng thêm lãi suất liên tục tăng trong bối cảnh giá nhà neo cao khiến người mua chùn tay. Một số dự án phải áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu sâu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho vay… để kích thích nhu cầu của thị trường, nhưng vẫn chưa đạt hiệu quả.
Chính vì vậy, để gỡ khó cho thị trường bất động sản, qua đó thúc đẩy thanh khoản, nhiều chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp cho rằng, cần tập trung phát triển phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội vốn đang có nhu cầu rất lớn hiện nay.
Dạo một vòng trên các trang mạng, các hội nhóm chuyên về bất động sản, người viết dễ dàng thấy hàng loạt thông tin rao bán cắt lỗ nhà đất như “chủ nhà cần tiền nên bán nhanh căn hộ 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, giảm giá 500 triệu đồng so với giá gốc, từ 3,2 tỷ đồng giờ bán 2,7 tỷ đồng, bao thuế, phí…”, đi kèm với đó là bảng giá gốc chủ đầu tư bán cho khách và hợp đồng.
Không chỉ nhà đầu tư cá nhân, mà ngay cả chủ đầu tư dự án cũng gặp khó trong việc bán hàng, cho dù đã áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt với ưu đãi chưa từng có từ trước đến nay. Chẳng hạn, tại một dự án căn hộ tại Bình Dương, trước việc lãi suất cho vay chạm mức 16%/năm, chủ đầu tư áp dụng chính sách ưu đãi tài chính linh hoạt, hỗ trợ khách hàng tối đa như chỉ cần thanh toán trước 20% giá trị căn hộ, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc lên đến 24 tháng. Đặc biệt, trong bối cảnh lãi suất đi lên, chủ đầu tư cam kết hỗ trợ phần chênh lệch nếu lãi suất cho vay vượt quá 13%/năm, chương trình này áp dụng trong 12 tháng.
Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay, giai đoạn 2010-2013, giá trị hàng tồn kho lớn, nợ xấu bất động sản tăng cao. Nghị quyết 02 lúc bấy giờ đã đề ra nhiều giải pháp, trong đó có phương án bố trí gói tín dụng 30.000 tỷ đồng để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp. Gói tín dụng này đã góp phần giải quyết được một lượng hàng tồn kho lớn, giảm nợ xấu và tạo điều kiện cho 56.000 người có nhà ở là những căn hộ giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn.
Với thực tế hiện nay, ông Châu kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội bố trí nguồn vốn cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại lớn nhằm hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà; đề nghị cho phép chủ đầu tư được chia căn hộ lớn thành các căn hộ nhỏ để tăng thanh khoản…
“Với những dự án căn hộ thương mại có diện tích lớn, không có thanh khoản hoặc thanh khoản chậm, cơ quan quản lý xem xét cho phép chủ đầu tư thiết kế lại một số căn hộ, chia thành các căn hộ nhỏ hơn, từ đó mở rộng tệp khách hàng. Tôi cho rằng, những căn hộ giá dưới 1,8 tỷ đồng/căn sẽ đáp ứng nhu cầu của rất nhiều người và giải quyết được nhiều khó khăn của doanh nghiệp”, ông Châu nhấn mạnh.
Giữa tháng 11, Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã được thành lập, do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị làm tổ trưởng, làm việc trực tiếp với các địa phương để tìm hiểu các nguyên nhân gây ra “điểm nghẽn”, chủ yếu nằm ở thủ phục pháp lý”.
Tiếp theo, vào vài ngày trước, Thủ tướng Chính phủ đã ký công điện về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, với các chỉ đạo cụ thể tới các bộ ngành liên quan, các địa phương. Đặc biệt, Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ đạo, phối hợp, hướng dẫn các địa phương, ngân hàng thương mại cho vay, giải ngân nhanh chóng, đúng trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đối với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật; ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội.
Thông tin mới nhất từ Hiệp hội ngân hàng cũng cho biết, có 19 ngân hàng đã cam kết giảm lãi suất cho vay. Để thực hiện được điều này, các ngân hàng đồng thuận áp dụng mức lãi suất huy động tối đa là 9,5%/năm, ở tất cả các kỳ hạn.
Riêng với từng doanh nghiệp, họ cũng phải vạch ra các giải pháp riêng để vượt qua giai đoạn khó khăn.
Tại TP Hồ Chí Minh mặc dù không có không khí lạnh, nhưng nhiều doanh nghiệp gọi thời điểm này là mùa đông của thị trường bất động sản khi lượng giao dịch sụt giảm, thậm chí đóng băng tại một số phân khúc. Các chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ gần đây đã phần nào thổi hơi ấm cho thị trường.
Nhưng trong lúc chờ các giải pháp tháo gỡ từ chính sách được đưa ra, các doanh nghiệp cũng đã xác định phải tự thân vận động trước như: Chủ động giảm giá bán, tăng chiết khấu, tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cấu trúc sản phẩm nhà ở, thay đổi kế hoạch đầu tư.
Tuy nhiên, việc giảm giá bán mới đang diễn ra lác đác tại một số ít chủ đầu tư đang cần nguồn vốn để đáo hạn trái phiếu hoặc áp lực các khoản vay. Phần lớn các doanh nghiệp vẫn chưa có động thái giảm giá. Thay vào đó, họ điều chỉnh bằng cách cắt giảm chi phí, tái cấu trúc doanh nghiệp.
Tổng Hợp
(Tin Nhanh Chứng Khoán, VTV)