Một vấn đề đáng quan ngại khác đối với thị trường địa ốc hiện nay, đó là tổng giá trị hàng tồn kho và xây dựng dở dang của các doanh nghiệp bất động sản dân cư trong quý III/2022 tiếp tục tăng so với quý trước đó…
Bối cảnh khó khăn hiện tại khiến nhu cầu đầu tư trở nên thận trọng hơn, nhất là với phân khúc cao cấp, siêu sang. Trước đó, nhà đầu tư nhóm này thường mua sản phẩm chờ tăng giá bán hoặc cho thuê, nhưng nay xu hướng đã thay đổi, việc mua bán lại để hưởng chênh lệch giá hay khai thác cho thuê không còn hấp dẫn, mức độ cạnh tranh cho thuê cũng ngày càng cao hơn đối với phân khúc cao cấp, siêu sang.
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, điều quan trọng nhất lúc này là cơ quan quản lý cần xem xét, đánh giá lại toàn bộ hoạt động của thị trường, của các phân khúc để xác định những khó khăn, vướng mắc trọng yếu, từ đó có sự can thiệp cũng như đưa ra giải pháp hỗ trợ phù hợp. Việc doanh nghiệp “kêu khó” nhiều, cung ứng hàng ra ít, thanh khoản thị trường suy giảm mạnh… đang cho thấy những khó khăn lớn mà cộng đồng này phải đối mặt.
Ông Thịnh cho rằng, lĩnh vực bất động sản có đóng góp lớn vào tăng trưởng GDP nên việc xem xét chỉnh sửa hành lang pháp lý, tìm cách hỗ trợ khi thị trường gặp khó là rất cần thiết. Tuy nhiên, nói đi cũng phải nói lại, trong mấy năm qua, không ít phân khúc bất động sản đã tăng giá quá mạnh, có nguy cơ “bong bóng” nên cần phải rà soát lại để có sự điều tiết phù hợp. Trong đó, thị trường đang cho thấy sự mất cân đối cung – cầu rõ nét khi các sản phẩm có nhu cầu rất lớn như nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội gần như vắng bóng, còn sản phẩm nhà ở cao cấp, siêu sang liên tục được tung ra thị trường, khiến giá nhà chỉ tăng mà không giảm.
Đặc biệt, về pháp lý dự án, theo ông Thịnh, cần có hướng dẫn, hỗ trợ từ các cơ quan quản lý để doanh nghiệp có thể nhanh chóng hoàn thiện các hồ sơ, thủ tục để dự án sớm được cấp phép triển khai, đưa sản phẩm ra thị trường. Đây cũng đang là hạn chế nổi cộm của thị trường cần được ưu tiên xử lý.
Còn bà Lê Thị Huyền Trang, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển thị trường, JLL Việt Nam phân tích, giai đoạn hiện tại, việc lãi suất tăng tác động không nhỏ tới tâm lý người mua nhà để ở, bởi trên thực tế, đối tượng này vẫn được các ngân hàng cấp vốn, nếu lãi suất tiếp tục đi lên sẽ càng làm tăng chi phí mua nhà, nhất là trong bối cảnh giá nhà đã neo rất cao như hiện nay.
Điểm sáng hiếm hoi, theo Wigroup, đó là khoản mục người mua trả tiền trước trong quý III/2022 có sự gia tăng đáng kể so với quý liền trước với mức tăng khoảng 13,7% nhờ khoản mục khách trả tiền trước của Vinhomes gia tăng, qua đó nâng tỷ lệ tài trợ từ nguồn tiền người mua trả trước cho các dự án bất động sản của toàn ngành lên mức 28% và nếu loại trừ khoản mục này của Vinhomes, tỷ lệ tăng chỉ là 0,4%.
Wigroup cho rằng, không khó để nhìn ra sự khó khăn của các doanh nghiệp địa ốc khi các kênh huy động vốn quan trọng nhất đều bị chặn lại, bao gồm cả trái phiếu doanh nghiệp, trong đó phổ biến nhất là các trái phiếu có kỳ hạn từ 2-5 năm. Trước đó, trong giai đoạn cao điểm nhất, tỷ lệ đóng góp từ kênh trái phiếu doanh nghiệp trong cơ cấu nguồn vốn vay dài hạn của các doanh nghiệp bất động sản dân cư chiếm tới hơn 60% (vào thời điểm cuối năm 2021). Tuy nhiên, trước các biện pháp kiểm soát chặt chẽ từ cơ quan quản lý, tỷ lệ này đã giảm về mức 54% tính đến quý III/2022. Wigroup dự báo, xu hướng giảm sẽ còn tiếp diễn khi thời gian đáo hạn các lô trái phiếu cũ đến gần và việc phát hành mới không còn dễ dàng như trước.
“Áp lực thanh toán các trái phiếu đến ngày đáo hạn sẽ đạt đỉnh trong giai đoạn 2023-2024, với tổng giá trị đáo hạn lên đến gần 237.000 tỷ đồng. Dự án chưa thể ra hàng, thời gian đáo hạn của các lô trái phiếu cũ đến gần, khó phát hành trái phiếu mới để đảo nợ và lãi suất tăng là những yếu tố đang gây áp lực lớn lên các doanh nghiệp ngành bất động sản dân cư”, báo cáo của Wigroup cho hay.
Tình trạng chung của thị trường bất động sản hiện nay là đói vốn, sức tiêu thụ sụt giảm mạnh, tồn kho tăng… và nhìn vào phân khúc bất động sản dân cư sẽ thấy rõ hơn khó khăn mà doanh nghiệp ngành này đang đối mặt.
Thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc từ năm 2021 khi thanh khoản không có nhưng giá vẫn tăng. Đến nay, sự trầm lắng ngày càng rõ nét hơn, đà phục hồi vẫn rất khó đoán định.
Chia sẻ tại “Diễn đàn bất động sản 2022: Proptech xu hướng tất yếu của thị trường” diễn ra mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, từ năm 2018 đến nay, nguồn cung bất động sản có dấu hiệu giảm dần. Trong năm 2018, tổng nguồn cung căn hộ mới đạt gần 180.000 sản phẩm nhưng sang đến 2019 con số này giảm xuống còn gần 110.000 và chỉ hơn 90.000 sản phẩm ở năm 2020.
Năm 2020, đại dịch COVID-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất động sản. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giảm còn hơn 90.000 sản phẩm (tương đương 50% năm 2018). Công tác triển khai, mở bán, ra mắt dự án,… phải dừng hoặc lùi vô thời hạn, giao dịch sụt giảm.
Để hỗ trợ phục hồi nền kinh tế, cuối năm 2020, các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất cực thấp, nhà nước triển khai nhiều gói kích cầu nhằm hấp dẫn nhà đầu tư. Lúc này, hoạt động đầu tư vào bất động sản có dấu hiệu tăng lên.
Đến đầu năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn sốt đất trên diện rộng. Số lượng các nhà đầu tư bất động sản tham gia thị trường tăng cao chưa từng có, tỷ lệ thuận với số lượng các nhà đầu tư tham gia vào thị trường chứng khoán. Trái phiếu doanh nghiệp nở rộ, doanh nghiệp bất động sản chiếm tới gần 28% tổng khối lượng phát hành.
Theo ông Đính, năm 2021, thị trường vẫn chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.
Thống kê của VARs cho thấy, tổng nguồn cung căn hộ 9 tháng năm 2022 chỉ đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 24% so với năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt gần 34%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%.
Cũng theo ông Đính, giá bất động sản đã bị đẩy lên rất cao do nguồn cung khan hiếm, trong khi lực cầu trên thị trường tăng mạnh, áp lực tăng giá đầu vào,… Theo quan sát, giá bất động sản ở thời điểm hiện tại đã có dấu hiệu sụt giảm, nhiều dự án đã bắt đầu điều chỉnh giá bán.
Tổng Hợp
(Tin Nhanh Chứng Khoán, Doanh Nghiệp Niêm Yết)